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IMVI: only value-adding improvements are deductible

80.1996.129Übriges Gericht22.08.1996Partially Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

Two co-owners appealed IMVI reassessment after the tax authority refused to deduct several expenses incurred before sale of an apartment. The court held that the decisive criterion is the intrinsic nature of the expense, not whether it was made to improve marketability or affect the sale price. Routine maintenance items were excluded, but a portion of the parquet replacement and related supervision costs qualified as improvements. The appeal was therefore partially upheld, the deductible improvements were increased by CHF 1,599, and the case was remitted for new calculations. No court fees were imposed.

Omnilex-Regeste

Art. 9 cpv. 1 LIMVI; distinction between deductible improvements and non-deductible maintenance expenses in IMVI assessment. For the real estate gains tax, only expenditures that durably enhance the value of the alienated property qualify as improvements; expenses that merely preserve condition, use, or profitability are maintenance costs and are not deductible under the gains-tax regime. The tax character of a cost is determined by its intrinsic economic function, not by the fact that it was incurred to facilitate a sale or by its influence on the sale price. Where a work combines maintenance and improvement elements, a proportional apportionment is admissible according to administrative practice (consid. 4.2-5.2).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1996.129

Data decisione, Autorità: 22.08.1996, CDT

Incarto n. 80.96.00129

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 28 giugno 1996

in materia di: IMVI

presentato da:

__________ & __________ __________, __________ __________, rappr. da: __________ __________ __________, __________ __________ __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. L’ 8 aprile 1994 la __________ __________ e la __________ __________, comproprietarie al 43% risp. al 57% della PPP __________ vendevano a .. Decorato la quota di 8 millesimi della part. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 235’000.--.

L’ Ufficio dei registri di Lugano, autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore immobiliare, notificava alle venditrici la tassazione IMVI, deducendo dal rispettivo prezzo di vendita calcolato proporzionalmente alla quota di comproprietà il relativo valore di acquisto maggiorato del 5% come pure migliorie per complessivi fr. 104’446.-- e altre spese, segnatamente una provvigione di complessivi fr. 12’926.-- (cfr. decisioni su reclamo dell’ 8 settembre 1995).

  1. La __________ __________ e la __________ __________ presentavano ricorso alla Divisione delle contribuzioni chiedendo la deduzione di diverse spese sostenute in vista della vendita dell’appartamento, segnatamente delle spese per la sostituzione della moquette con un parquet scelto dall’acquirente, per la tinteggiatura dell’appartamento con colori scelti dall’acquirente, per la revisione degli apparecchi del bagno e delle prese elettriche, per la revisione delle porte e delle finestre, per la riparazione del pavimento della cucina e per la pulizia, per complessivi fr. 15’014,15.

La Divisione delle contribuzioni respingeva il ricorso con decisione del 29 maggio 1996, argomentando che tutte le spese sopportate in vista della vendita sono da considerare per la loro natura spese di manutenzione e non di miglioria, indipendentemente dall’influenza che possono aver avuto sul prezzo di vendita.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso le venditrici, sempre assistite dalla __________ __________ __________, ripropongono in questa sede la richiesta di dedurre le spese effettuate per favorire la vendita dell’appartamento, argomentando che si tratta di spese necessarie a presentare e a vendere l’appartamento a un certo prezzo e non di semplici spese di manutenzione.

La Divisione delle contribuzioni propone invece la reiezione del ricorso.

  1. 4.1.

Lo Stato preleva un'imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI) che colpisce l'incremento di valore o il guadagno realizzato nelle alienazioni di fondi (cfr. art. 1 LIMVI).

Soggiacciono tra l'altro all'imposizione le alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da oltre cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore ufficiale di stima aumentato del 5 % (art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI) e le alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da non più di cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore determinato nella precedente contrattazione aumentato del 5 % (art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI). Oggetto dell'IMVI è pertanto la differenza di valore determinata conformemente ai suddetti disposti (art. 5 cpv. 1 lett. a, b LIMVI), ritenuto che anche l'alienante proprietario del fondo da oltre cinque anni può scegliere di essere imposto, in applicazione dell' art. 5 cpv. 1 lett. b LIMVI, sulla differenza tra il valore della precedente contrattazione e il valore d'acquisto (cfr. art. 5 cpv. 2 LIMVI).

4.2.

Dall'imponibile sono dedotte le spese di costruzione o, in genere, quelle di miglioria che hanno aumentato il valore del fondo alienato (art. 9 cpv. 1 LIMVI).

Si tratta di una norma che trova riscontro in molte altre leggi cantonali riguardanti i tributi reali (Objektsteuern), mediante la quale il legislatore cantonale ha circoscritto le deduzioni unicamente alle spese che incrementano in modo durevole il valore dell'immobile, ad esclusione di ogni altra spesa (RDAT II-1992 p. 295; RDAT I-1993 p. 356; ASA 33 p. 174; ASA 37 p. 395 ss.; ASA 41 p. 326 ss.; inoltre Rochat, L'imposition de la plus-value immobilière en Suisse, Losanna, 1953, p. 87; Frey, Die Steuerlast auf dem Grundbesitz, S. Gallo, 1959, p. 186; Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 223; Nekola, Besteuerung des Grundeigentums im Privatvermögen in der Schweiz, Diessenhofen 1983, p. 134; Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 265).

Le migliorie consistono perlopiù in «Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen für Grundstücke, die zu ihrer Werterhöhung geführt haben» (Nekola, op. cit., p. 135; Höhn, Steuerrecht, Berna 1981, p. 310).

4.3.

Non è invece ammessa la deduzione delle spese di manutenzione, che sono prese in considerazione nel quadro della legge tributaria. La LT prevede infatti la deduzione dai proventi della sostanza privata delle spese effettive di manutenzione, di gestione e di amministrazione (art. 30 cpv. 1 LT). Analogamente la legge federale ammette la deduzione dal reddito lordo delle spese di manutenzione di fondi e fabbricati durante il periodo di computo (art. 22 cpv. 1 lett. e DIFD).

Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività, così come altre spese causate dal possesso e dall’uso normale del immobile (Rep. 1989 p. 239; RTT 1983 p. 106: CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Guhl, op. cit., p. 232/233; Rochat, op. cit., p. 89).

4.4.

La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per ovviare a queste difficoltà la prassi dell'Amministrazione Cantonale delle Contribuzioni (ACC) suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (cfr. Circolare Amministrazione cantonale delle contribuzioni n. / dell' 8 settembre 1992; inoltre Circolare Divisione cantonale delle contribuzioni n. __________ del 1° dicembre 1994).

  1. 5.1.

Va subito rilevato, con riferimento a quanto sostenuto nel ricorso, che la natura di una determinata spesa, se di miglioria o di manutenzione, non dipende, per quanto sin qui detto, dal fatto che essa serva o meno a favorire la vendita dell’immobile, quanto piuttosto dalla sua intrinseca natura, se cioè inidonea a incrementarne durevolmente il valore o meno. La ripercussione di determinati lavori sul prezzo di vendita non è quindi criterio idoneo a distinguere le spese di miglioria da quelle di manutenzione, poiché renderebbe di fatto inoperante la distinzione.

5.2.

Ciò detto, appare di primo acchito che numerose delle spese, di cui viene chiesta la deduzione, sono manifestamente spese di manutenzione, che possono trovare considerazione unicamente nell’ambito dell’imposta ordinaria sul reddito quali spese di manutenzione deducibili. Tali sono:

  • le opere di pittura, anche se con colori scelti dall’acquirente, e di sostituzione di vetri eseguite dall’impresa __________ __________ e figli;

  • la riparazione del rivestimento della cucina da parte della __________ __________ __________;

  • la sostituzione di manopole del bagno e del sedile del gabinetto da parte della __________ __________;

  • il controllo delle prese della luce e del telefono, ecc. da parte della __________ & __________;

  • il controllo generale eseguito dalla ditta __________;

  • la sostituzione del frigorifero da parte della ditta __________.

Va di contro parzialmente ammessa la deduzione delle spese per la posa di un parquet in legno in sostituzione della moquette. La citata Circolare dell'amministrazione prevede infatti la deduzione nella misura di un terzo quale spesa di miglioria dei costi per la sostituzione di un vecchio pavimento con uno di qualità superiore, come nel presente caso. La fattura della ditta __________ di fr. 3’653,50 va quindi ammessa in deduzione nella misura di fr. 1'218.--. Di riflesso va pure ammessa in deduzione parte della fattura per la direzione lavori di fr. 4'700.-- e, meglio, proporzionalmente all'insieme dei lavori di manutenzione e miglioria effettuati, vale a dire nella misura dell' 8,1%, pari a fr. 381.--.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione della Divisione cantonale delle contribuzioni del 29 maggio 1996 è riformata nel senso che le migliorie concesse in deduzione sono elevate di complessivi fr. 1'599.--, da ripartire proporzionalmente tra i comproprietari

§§ Gli atti del procedimento sono pertanto retrocessi all'Autorità fiscale per l'emissione di nuovi conteggi.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT 1976).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether expenses incurred to facilitate sale are deductible under IMVI as improvements rather than maintenance

Extrahierter Entscheid

Deductibility depends on the intrinsic nature of the expense, not on whether it helped sell the property or influenced the sale price.

Extrahierte Begründung

Only expenditures that durably increase the property's value qualify as improvements; maintenance expenses remain deductible, if at all, under ordinary income tax rules. The sale-related purpose does not change the tax character.

Kernrechtsfrage

Which of the claimed expenses qualify as deductible improvements

Extrahierter Entscheid

Most claimed items were maintenance expenses and not deductible; only part of the parquet replacement and a related portion of work-direction costs were admitted.

Extrahierte Begründung

Painting, minor repairs, checks and replacement of ordinary fittings preserved the property's condition and did not durably enhance value. Replacing old carpeting with higher-quality parquet warranted a one-third improvement deduction under administrative practice, with a proportional share of supervision costs.

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