80.1995.70•Property gain tax set to zero after construction costs deduction
80.1995.70Übriges Gericht23.06.1995Modified
Von Omnilex extrahiert
The taxpayer appealed a property gain tax assessment concerning the resale of a property with a partly built house. The court held that the 1993 retrocession was the relevant prior acquisition, but accepted that the taxpayer had proved CHF 80,000 in construction costs incurred during the holding period. Those costs, together with the statutory 5% deduction, eliminated any taxable gain. The appeal was allowed, the assessment was amended to zero, no court costs were charged, and CHF 600 in party compensation was awarded.
Art. 2 cpv. 1 lett. a, art. 5 cpv. 1 lett. a-b e cpv. 2, art. 9 cpv. 1 LIMVI; deducibilità delle spese di costruzione e applicazione della deduzione forfettaria del 5%; il maggior valore immobiliare è determinato dal differenziale tra valore di alienazione e valore di acquisto precedente, con deduzione delle sole spese che accrescono durevolmente il valore del fondo e che siano provate dal contribuente. Le spese di manutenzione restano estranee alla base imponibile. La deduzione forfettaria del 5% è prevista in modo imperativo e non può essere negata per via di eccezioni amministrative. Le spese deducibili vanno riferite al periodo di possesso; la prova documentale incombe al soggetto fiscale (consid. 7 ss.).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1995.70
Data decisione, Autorità: 23.06.1995, CDT
Incarto n. 80.95.00070
Lugano
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Andrea Pedroli vicecancelliere
statuendo sul ricorso dell'11 aprile 1995
in materia di: IMVI (Inc IMVI 5/95)
presentato da:
__________ __________, __________ __________, rappr. da: __________. __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
Il 22 aprile 1994, __________. __________ __________ vendeva la stessa proprietà per piani ai __________ __________ e __________ __________, al prezzo di fr. 160'000.-, nel quale rientrava la "parte di costruzione finora edificata".
__________. __________ impugnava tale decisione con ricorso alla Divisione delle contribuzioni (DC), ribadendo la propria versione dei fatti ed allegando le ricevute comprovanti i pagamenti fatti agli artigiani. Nella sua decisione del 10 marzo 1995, la DC argomentava che l'utile si manifesta man mano che la costruzione progredisce, ragione per cui l'utile complessivo, sorto alla conclusione della costruzione, avrebbe dovuto essere imposto proporzionalmente. L'autorità di tassazione calcolava pertanto la quota di utile imponibile, facendo una proporzione fra l'utile netto conseguito dall'alienante alla fine dell'opera (fr. 33'550.-) ed il prezzo globale pagato dai compratori, per l'acquisto e la costruzione (fr. 717'000.-), ed applicando tale proporzione al prezzo rogato (fr. 160'000.-): l'utile imponibile ammontava di conseguenza a fr. 7'486.-.
Nelle sue osservazioni del 9 maggio 1995, la DC propone la reiezione del gravame, sottolineando in particolare di avere adottato la soluzione più corretta.
Soggiacciono tra l'altro all'imposizione le alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da oltre cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore ufficiale di stima aumentato del 5 % (cfr. art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI) e le alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da non più di cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore determinato nella precedente contrattazione aumentato del 5 % (cfr. art. 2 cpv 1 lett. a LIMVI).
Oggetto dell'IMVI è pertanto la differenza di valore determinata conformemente ai suddetti disposti (cfr. art. 5 cpv. 1 lett. a, b LIMVI), ritenuto che anche l'alienante proprietario del fondo da oltre cinque anni può scegliere di essere imposto, in applicazione dell'art. 5 cpv. 1 lett. b LIMVI, sulla differenza tra il valore della precedente contrattazione e il valore d'acquisto (cfr. art. 5 cpv. 2 LIMVI).
5.1.
Per valore del precedente acquisto (cfr. art. 5 cpv. 1 lett. b LIMVI) si deve intendere il valore determinato nella precedente contrattazione (cfr. art. 2 lett. b LIMVI), vale a dire il valore accertato dall'autorità di tassazione (Ufficio dei registri) o dell'autorità di ricorso (Amministrazione cantonale delle contribuzioni, Camera di diritto tributario) con decisione cresciuta in giudicato. Dal valore così determinato ci si può dipartire solo se è dato un motivo di revisione a favore o a sfavore che consenta di togliere la forza di cosa giudicata alla decisione (cfr. art. 22 cpv. 1 LIMVI, in particolare la lett. b, procedimento penale). La revisione è tuttavia esclusa dopo cinque anni dal momento in cui la tassazione è divenuta definitiva (cfr. art. 23 cpv. 1 e 2 LIMVI). Analogo termine di prescrizione è previsto per l'apertura della procedura contravvenzionale, tuttavia già a decorrere dal giorno in cui la mutazione è stata iscritta nel RF (cfr. art. 37 cpv. 1 LIMVI).
5.2.
Premesso che la questione potrebbe anche essere lasciata aperta, per il fatto che, come si vedrà dal prosieguo della motivazione, non vi è alcun maggior valore imponibile, nella fattispecie, come detto, il ricorrente aveva dapprima alienato il terreno ai coniugi __________, dai quali lo aveva poi riacquistato allo stesso prezzo, essendo prossimo il loro divorzio. Entrambi i negozi suddetti configurano indubbiamente alienazioni imponibili ai sensi dell'art. 2 LIMVI. La circostanza che in tali occasioni non sia stata prelevata alcuna imposta sul maggior valore immobiliare, verosimilmente per il fatto che non ne era scaturito alcun imponibile, non autorizza certamente a ritenere che tali negozi abbiano beneficiato del differimento dell'imposizione, e che, di conseguenza trovi applicazione l'art. 6 cpv. 2 LIMVI, secondo cui "determinante per il calcolo dell'imponibile è la data dell'acquisto da parte del proprietario precedente". Ne consegue che, come afferma la DC, il valore del precedente acquisto è quello che si ricava dalla retrocessione immobiliare del 6 dicembre 1993 e che dalla stessa data si computa la durata del possesso.
La DC solleva inoltre il problema della provvigione di fr 15'000.-, concessa in deduzione dall' Ufficio dei registri in sede di decisione su reclamo, ma che, secondo l'autorità resistente, sarebbe in realtà stata "verosimilmente" pagata dal ricorrente a se stesso. Ebbene, la Camera di diritto tributario ha potuto accertare, rivolgendosi al rappresentante del ricorrente, che egli non ha mai chiesto la deduzione di una provvigione per mediazione, ma la stessa è stata concessa dall' Ufficio dei registri senza alcuna giustificazione.
Quanto alle spese di costruzione, come detto, l'autorità di tassazione ritiene il sistema di calcolo da essa adottato, fondato sul presupposto che l'utile si manifesta man mano che la costruzione progredisce, come quello più corretto.
7.1.
Dall'imponibile sono dedotte le spese di costruzione o, in genere, quelle di miglioria che hanno aumentato il valore del fondo alienato (cfr. art. 9 cpv. 1 LIMVI).
Si tratta di una norma che trova riscontro in molte altre leggi cantonali riguardanti i tributi reali (Objektsteuern), mediante la quale il legislatore cantonale ha circoscritto le deduzioni unicamente alle spese che incrementano in modo durevole il valore dell'immobile, ad esclusione di ogni altra spesa (cfr. ASA 33 p. 174; ASA 37 p. 395 ss.; ASA 41 p. 326 ss.; inoltre Rochat, L'imposition de la plus-value immobilière en Suisse, Losanna, 1953, p. 87; Frey, Die Steuerlast auf dem Grundbesitz, S. Gallo, 1959, p. 186).
Non è invece ammessa la deduzione delle spese di manutenzione, che sono invece prese in considerazione nel quadro della legge tributaria.
La LT prevede infatti la deduzione dai proventi della sostanza privata delle spese effettive di manutenzione, di gestione e di amministrazione (art. 30 cpv. 1 LT).
Analogamente la legge federale ammette la deduzione dal reddito lordo delle spese di manutenzione di fondi e fabbricati durante il periodo di computo (art. 22 cpv. 1 lett. e DIFD).
Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Känzig, Direkte Bundessteuer, II ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A. D.R., in RTT 1983 p. 106).
7.2.
Il maggior valore che viene imposto è quello realizzato in un ben preciso lasso di tempo, che si estende, in genere, dal momento dell'acquisto a quello della vendita del fondo da parte del contribuente. I costi deducibili ai fini della determinazione dell'imponibile sono dunque quelli sostenuti nel periodo della durata del possesso (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 225; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. I, Berna 1969, p. 275; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 754; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 228).
La documentazione delle spese di costruzione e miglioria deve essere chiesta e documentata contemporaneamente alla richiesta di mutazione (art. 3 cpv. 1 RIMVI). È infatti dovere del soggetto fiscale documentare in modo ineccepibile le deduzioni che intende far valere (CDT n. 398 del 6 ottobre 1986 in re P.S.). La Camera di diritto tributario deve infatti avere la possibilità di verificare non soltanto se le opere vantate rivestano carattere di miglioria, ma anche l'effettivo dispendio e il titolo oneroso della prestazione.
7.3.
Il problema, nella fattispecie, è di determinare quale parte dei lavori di costruzione dell'abitazione, considerati dal c.d. Contratto di appalto stipulato dalle parti poco prima dell'atto pubblico di compravendita, fosse già stata realizzata al momento del trasferimento della proprietà "del terreno e della costruzione sinora edificata". La tesi del ricorrente è che egli avrebbe già sostenuto spese per complessivi fr. 80'000.-, fino a tale momento. La prova sarebbe costituita dagli addebiti bancari, comprovanti l'avvenuto versamento dei diversi importi a favore degli artigiani, nonché dalle dichiarazioni da questi ultimi sottoscritte. Per il fatto che tali versamenti sono stati effettuati prima della stipulazione del contratto di compravendita, sarebbe indubbio che si riferiscono a lavori di costruzione realizzati prima del trasferimento della proprietà.
Si tratta pertanto di valutare se la conclusione che ne discende, che cioè il venditore non abbia conseguito alcun maggior valore immobiliare con la vendita in questione, sia giustificata dalle circostanze. In altri termini, occorre accertare se il fatto che egli abbia ricavato circa 80'000 franchi più di quanto aveva egli stesso versato per acquistare il terreno, sia riconducibile almeno in parte all'incremento di valore del fondo stesso oppure unicamente alle opere di miglioria realizzate nel quadro dell'adempimento delle opere previste dal contratto di appalto. A favore di quest'ultima tesi depone non solo la documentazione prodotta, da cui risulta che effettivamente il ricorrente aveva già sostenuto le spese in questione al momento del trasferimento della proprietà, ma anche il fatto che solo un anno prima egli aveva venduto ai coniugi __________ il solo terreno al prezzo di fr. 83'450.-. È difficile ritenere che l'incremento di valore di quasi 80'000 franchi sia riconducibile a fatti diversi dalla costruzione intervenuta nei mesi immediatamente precedenti l'alienazione in questione.
Viene piuttosto il sospetto che il prezzo pattuito in occasione della retrocessione immobiliare del 3 dicembre 1993 sia stato artificialmente "sottovalutato", se si pensa che il ricorrente ha riacquistato il terreno allo stesso prezzo cui l'aveva venduto nel mese di aprile dello stesso anno, ma quando ormai la costruzione era iniziata, secondo la dichiarazione della cancelleria comunale di __________, proprio nello stesso mese di aprile.
Sta di fatto che comunque i pagamenti fatti valere dal ricorrente risalgono tutti ai pochi mesi intercorsi fra la retrocessione immobiliare del dicembre 1993 e la compravendita dell'aprile 1994 e soddisfano pertanto i requisiti temporali per la loro deducibilità.
7.4.
Si vuole sottolineare come la soluzione cui si perviene deducendo dal prezzo di acquisto le spese di costruzione effettivamente sostenute durante il possesso da parte del ricorrente, non differisce in modo sostanziale da quella cui giunge l'autorità fiscale, nella decisione impugnata. Con il complesso calcolo proposto dalla DC, infatti, si arriva ugualmente alla deduzione complessiva di circa fr. 70'000.- a titolo di spese di miglioria. Ciò dimostra che la tesi dell'autorità resistente, secondo cui le due soluzioni contrapposte dalle parti si fonderebbero su presupposti diametralmente opposti non trova riscontro nella realtà. Entrambi i sistemi mirano a risolvere il solo problema posto dalla fattispecie in esame, quello cioè di ricostruire a posteriori quale parte dei costi di costruzione sostenuti globalmente per l'edificazione della casa sia precedente al momento della compravendita. Solo, quello della considerazione delle spese effettive, nella misura in cui ovviamente queste ultime siano provate, presenta il vantaggio della certezza - per il fatto che non si fonda su di una presunzione, come quello proposto dalla DC - ed anche della celerità, poiché non richiede di attendere la fine dell'intera operazione per procedere al calcolo dell'imponibile realizzato al momento della compravendita.
7.5.
È chiaro, d'altronde, che, nella misura in cui le spese di costruzione siano dedotte dall'imponibile relativo alla compravendita qui in esame, esse non potranno poi più essere fatte valere al momento dell'eventuale successiva vendita da parte degli acquirenti medesimi. È per questa ragione che, in sede di istruzione del ricorso, la Camera ha chiesto ai compratori di confermare la versione dei fatti offerta dal ricorrente. La conferma è pervenuta con lettera del 30 maggio 1995.
Si rileva infine come anche la decisione dell'autorità fiscale di rinunciare eccezionalmente alla deduzione forfettaria del 5% del valore del precedente acquisto, per il solo fatto che le spese considerate in sede di calcolo dell'imponibile sarebbero già state dedotte analiticamente, appare in contrasto con la chiara lettera della legge. Come già visto, infatti, l'art. 5 LIMVI afferma l'imponibilità delle alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da oltre cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore ufficiale di stima aumentato del 5 % (cfr. art. 2 cpv. 1 lett. a LIMVI) e le alienazioni di fondi di cui l'alienante è proprietario da non più di cinque anni, se il valore dell'alienazione supera il valore determinato nella precedente contrattazione aumentato del 5 % (cfr. art. 2 cpv 1 lett. a LIMVI). Non sono quindi compatibili con la legge eccezioni a tale disposizione chiara e univoca, né se la deduzione forfettaria appare eccessiva né se dovesse, al contrario, risultare insufficiente a coprire spese notarili, legali, di bollo, di iscrizione a RF, per inserzioni o per promozione alla vendita.
Il ricorso è pertanto accolto: l'imponibile risulta azzerato, per effetto della deduzione di fr. 80'000.- dal prezzo del precedente acquisto, aumentato del 5%.
Di conseguenza, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Quanto alle ripetibili, nulla si oppone ad aderire alla richiesta del ricorrente, di assegnarne anche per il ricorso alla Divisione delle contribuzioni.
9.1.
Questa Camera ha già avuto occasione di precisare, infatti, che l'art. 31 LPAmm - applicabile in virtù del rinvio contenuto all'art. 11 LIMVI - non impedisce di assegnare ripetibili anche per il ricorso in prima sede, poiché determinante non è e non può essere la lettera dell'art. 31 LPAmm - secondo cui solo il Consiglio di Stato e il Tribunale amministrativo ne avrebbero la facoltà -, sia perché detta norma è applicabile solo in via del tutto subordinata in materia di imposta sul maggior valore immobiliare, sia perché è insito nella ratio medesima dell'art. 31 LPAmm il riconoscimento di ripetibili alla parte vittoriosa in caso di procedura giudiziaria, sia che si tratti di ricorso amministrativo (contro la decisione su reclamo dell'Ufficio dei registri davanti al Dipartimento delle finanze) sia che si tratti di ricorso di diritto amministrativo alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello (CDT n. 59 del 30 marzo 1992 in re F., in RDAT II-1993 p. 460 ss.).
Date le peculiarità procedurali della procedura di ricorso in materia di imposta sul maggior valore immobiliare, il Dipartimento di giustizia, pronunciandosi sulle decisioni su reclamo degli Uffici dei registri, svolge funzione giudiziaria del tutto analoga a quella che svolge il Consiglio di Stato, quando si pronuncia sulle decisioni dipartimentali in quanto adito da ricorso amministrativo. Sarebbe d'altronde iniquo nell'ambito dell'imposta sul maggior valore immobiliare negare puramente e semplicemente le ripetibili in sede di ricorso amministrativo, poiché è proprio in questa sede che appare significativa l'assistenza di un rappresentante contrattuale, segnatamente di un legale, data la frequente delicatezza dei temi giuridici in discussione (RDAT II-1993 p. 462).
9.2.
Al ricorrente è pertanto assegnata un'indennità per ripetibili per complessivi fr. 600.-.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su ricorso del 10 marzo 1995 è riformata nel senso che l'imponibile e l'imposta sono pari a zero.
Al ricorrente è assegnata un'indennità di fr. 600.-, a titolo di ripetibili di questa istanza e della precedente.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster
Von Omnilex extrahiert
Whether the previous purchase value must be taken from the 1993 resale back to the seller.
Yes. The previous acquisition value is the value fixed in the prior taxable transaction; the 1993 retrocession is the relevant prior purchase.
The prior transfers were taxable alienations; the absence of a prior assessment did not mean tax deferral. No revision ground was shown, so the earlier transaction remained determinative.
Whether construction expenses already paid before the April 1994 sale are deductible as improvement costs.
Yes. Proven construction costs incurred during the holding period were deductible from the taxable gain.
Only expenses that durably increase the property value are deductible. The taxpayer documented payments to tradesmen, and the timing showed they were incurred before the transfer; the buyers later confirmed the facts.
Whether the tax authority could refuse the 5% statutory deduction on the prior purchase value.
No. The statutory 5% deduction applied and could not be waived by administrative exception.
The wording of the statute was clear and did not allow exceptions based on the authority’s assessment that the deduction was already covered by itemized costs.
Whether costs and party compensation should be awarded.
No court costs were charged, and the taxpayer received party compensation of CHF 600.
As the appeal succeeded, the court ordered no judicial fees or costs and granted compensation for both instances.
Verbinden Sie Omnilex, um den Rechtskorpus über Ihren KI-Assistenten zu durchsuchen.