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Improvements on condominium common parts increase taxable gain

80.1995.53Übriges Gericht27.10.1995Partially Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

The taxpayer appealed against the cantonal tax authority's assessment of real-estate capital gains tax after the sale of a PPP unit. The lower authority had already recognized CHF 210,000 in improvements, but the taxpayer argued that further works on the condominium's common parts should also be deducted. The court accepted this argument in part, relying on an evidentiary estimation necessitated by the destruction of records in a fire at the architect's office. It added CHF 10,000 to the recognized improvements, remitted the matter for a new tax calculation, and waived costs and party compensation.

Omnilex-Regeste

Art. 9 cpv. 1 LIMVI; deductible improvements versus non-deductible maintenance in the computation of real-estate capital gains tax. Only expenditures that durably increase the value of the alienated property are deductible as acquisition-cost additions; maintenance costs, which merely preserve condition, use and yield, are excluded and are instead relevant under ordinary income-tax rules. Where documentation is unavailable for reasons of force majeure, the extent of value-increasing works may be determined by estimation on the basis of the available evidence. Common-part works in a condominium are not per se maintenance or improvement; their tax treatment depends on their economic effect. On appeal, the taxable base may be corrected accordingly and the file remitted for a new assessment (consid. 3-5).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.53

Data decisione, Autorità: 27.10.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00053

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Michele Rusca

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 22 marzo 1995

in materia di: IMVI (IMVI 3/95)

presentato da:

, , rappr. da __________. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Nel 1982 __________ __________ acquistava dallo studio d’architettura __________ -__________ & ____________________ __________ al prezzo di fr. 750’000.-- la PPP n. __________ (81 millesimi) in fase di costruzione sul fondo base n. __________ RFD di __________ sopra __________. In seguito l’acquirente incaricava la venditrice di apportare delle migliorie.

L’immobile veniva poi venduto nel 1992 a __________ __________ al prezzo di fr. 1’150’000.--.

Il 19 luglio 1993 l’ Ufficio dei registri di Locarno notificava la tassazione relativa all’imposta sul maggior valore immobiliare, in cui determinava l’imponibile in fr. 362’500.--. La tassazione veniva poi confermata in sede di reclamo, con decisione del 7 ottobre 1994, in mancanza di documentazione comprovante le migliorie apportate dal venditore alla quota di PPP venduta.

In sede di ricorso davanti alla Divisione delle contribuzioni veniva effettuata una perizia volta a determinare l’entità delle migliorie apportate dal venditore alla propria quota di PPP. Con decisione del 21 febbraio 1995 la Divisione delle contribuzioni aggiungeva al prezzo del precedente acquisto fr. 210’000.-- a titolo di migliorie, riducendo così l’imponibile a fr. 152’000.--.

  1. Con il presente tempestivo ricorso __________ __________ chiede un’ulteriore riduzione dell’imponibile, argomentando che dalla data dell’acquisto della quota di PPP alla vendita sarebbero state apportate opere di miglioria anche alle parti comuni dell’immobile, di cui occorre tener conto.

La Divisione delle contribuzioni propone invece la reiezione del ricorso.

  1. Dall'imponibile sono dedotte le spese di costruzione o, in genere, quelle di miglioria che hanno aumentato il valore del fondo alienato (cfr. art. 9 cpv. 1 LIMVI in modo durevole. Non è invece consentita la deduzione delle spese di manutenzione, che sono invece prese in considerazione nel quadro della legge tributaria. La LT-1976, come d’altronde l’attuale, prevedeva infatti la deduzione dai proventi della sostanza privata delle spese effettive di manutenzione, di gestione e di amministrazione (art. 30 cpv. 1 LT). Analoga normativa era prevista dal DIFD ed è tuttora prevista dalla LIFD. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività.

  2. In occasione dell'udienza del 3 ottobre 1995, sentite le spiegazioni del rappresentante del ricorrente ed esaminata la documentazione prodotta, il Presidente della Camera, considerato come i lavori eseguiti alle parti comuni del condominio debbano essere almeno in parte considerati di manutenzione e ritenuto inoltre come per la determinazione delle migliorie all'appartamento si sia proceduto in via di valutazione a seguito di forza maggiore (distruzione dei documenti a causa dell'incendio dello studio dell'architetto che li aveva seguiti), ha proposto di aggiungere, sempre in via valutativa, un ulteriore importo di fr. 10'000.-- (diecimila) alle migliorie già dedotte.

  3. Gli atti del procedimento devono pertanto essere retrocessi all'Autorità di tassazione per l'emissione di un nuovo conteggio.

Visto l'esito del ricorso, si prescinde eccezionalmente dal prelevare spese e tassa di giustizia, malgrado che la richiesta di dedurre migliorie apportate alle parti comuni sia stata sollevata per la prima volta in questa sede, ma non si assegnano ripetibili (cfr. art. 185 cpv. 2 LT-1974).

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione della Divisione cantonale delle contribuzioni del 21 febbraio 1995 è riformata nel senso che le spese di miglioria riconosciute vengono aumentate da fr. 210'000.-- a fr. 220'000.--.

§§ Gli atti del procedimento vengono pertanto retrocessi all'autorità di tassazione per l'emissione del nuovo conteggio.

  1. Non si prelevano né spese né tassa di giustizia. Non si riconoscono ripetibili.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del tribunale di appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether additional works on condominium common parts qualify as deductible improvements for real-estate capital gains tax.

Extrahierter Entscheid

Yes, at least partly: the court accepted an additional estimated CHF 10,000 as further improvements.

Extrahierte Begründung

The court considered that works on the common parts of the condominium were at least in part maintenance, but in the circumstances—especially the loss of documents due to the architect's office fire—the amount of further improvements had to be assessed by estimation.

Kernrechtsfrage

Whether the taxable gain should be reduced by increasing recognized improvement costs.

Extrahierter Entscheid

The taxable base had to be reduced accordingly, with recognized improvements increased from CHF 210,000 to CHF 220,000.

Extrahierte Begründung

Because the additional estimated improvements were accepted, the appeal led to a revised calculation and referral back to the tax authority for a new assessment.

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