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Construction loan interest not deductible after renovation

80.1995.205Übriges Gericht27.10.1995Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The taxpayers bought a house, immediately carried out major renovations, and claimed full deduction of debt interest for IC/IFD 1993-94. The tax office allowed only part of the claimed interest, treating the remainder as non-deductible construction costs. On appeal, the court held that interest linked to the acquisition and renovation phase was economically and temporally part of the construction cost and therefore not deductible as ordinary interest. The appeal was dismissed and the taxpayers were ordered to pay CHF 450 in costs.

Omnilex-Regeste

Art. 31 cpv. 1 lett. a LT; art. 32 lett. d LT; art. 22 cpv. 1 lett. d DIFD; art. 23 DIFD: interests on construction or renovation financing are non-deductible investment costs when they bear a close temporal, technical and economic link to the acquisition and improvement of a property. The decisive criterion is the legal and economic nature of the debt component, not the form of the credit or its security. Such interest is to be treated as part of the cost of creating or increasing the value of the immovable property and may instead be relevant, where applicable, for real-estate gain taxation (consid. 3-4).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 80.1995.205

Data decisione, Autorità: 27.10.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00205

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 3 ottobre 1995

in materia di: IC/IFD 93/94

presentato da:

e __________ __________, __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ ______________________________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. __________ e __________ __________ hanno acquistato il 2 luglio 1991 il mapp. n. __________ di __________, su cui sorge una casa d’abitazione. Il prezzo di fr. 605’000.-- veniva soluto in parte in contanti (fr. 55’000.--) e in parte mediante assunzione del debito ipotecario (fr. 172’000.--). La parte rimanente (fr. 378’000.--) sarebbe invece stata versata entro la fine di ottobre.

Dopo l’acquisto procedevano a importanti lavori di riattazione.

Nella dichiarazione fiscale IC/IFD 1993-94 i contribuenti chiedevano la deduzione di interessi passivi per fr. 23’405.-- di media annua. L’ Ufficio di tassazione, dal canto suo, la ammetteva nella limitata misura di fr. 11’390.--, argomentando che gli interessi ipotecari sul conto di costruzione non sono deducibili in quanto considerati costi d’investimento (cfr. notifica della tassazione del 18 luglio 1994).

__________ e __________ __________ presentavano reclamo in tempo utile, avvertendo di non essere mai stati debitori di interessi maturati su un credito di costruzione. Con decisione dell’11 settembre 1995 l’UT riconfermava, su questo punto, la notifica di tassazione, ribadendo che gli interessi che gravavano l’immobile al momento dell’acquisto non possono essere dedotti, in quanto considerati costi di investimento, poiché subito dopo l’acquisto l’abitazione è stata completamente ristrutturata.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso i coniugi __________, assistiti dall’avv. __________, ripropongono la richiesta di dedurre integralmente gli interessi passivi. Argomentano, essenzialmente, che la questione è prettamente giuridica e, meglio, quella di sapere se gli interessi ipotecari inerenti a un debito assunto nell’ambito dell’acquisto di un immobile siano, qualora quest’ultima venga ristrutturato, da considerarsi interessi passivi deducibili nella tassazione ordinaria oppure costi d’investimento deducibili nella tassazione sull’utile immobiliare.

  2. 3.1.

Per l'imposta cantonale dalla totalità dei proventi sono deducibili gli interessi maturati su debiti ammessi in deduzione (art. 31 cpv. 1 lett. a LT). Non possono invece essere dedotte le spese d'acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali (art. 32 lett. d LT). La normativa cantonale si ricollega sostanzialmente a quella dell'imposta federale diretta, che prevede, da un lato, la deduzione dal reddito lordo degli interessi su debiti nel periodo di computo (art. 22 cpv. 1 lett. d DIFD), fatta eccezione, in modo particolare, delle spese per l'acquisto o il miglioramento di beni patrimoniali (art. 23 DIFD).

3.2.

La giurisprudenza del Tribunale federale ha precisato in anni recenti che gli interessi di costruzioni devono essere considerati per l'IFD una spesa finanziaria legata all'acquisto dell'immobile e che pertanto devono essere qualificati come spese per l'acquisto di un bene patrimoniale non deducibili in virtù dell'art. 23 DIFD. Essi non possono quindi essere parificati a semplici interessi ipotecari (ASA 57 565; ASA 60 191 = RF 1991 __________). Gli interessi sul credito di costruzione costituiscono infatti un costo di costruzione dell'immobile, ovvero una spesa d'investimento che non provoca una diminuzione della sostanza, bensì contribuisce a creare o a sviluppare una nuova fonte di reddito. In particolare gli interessi di costruzione concorrono a creare una plusvalenza che si manifesta nel valore complessivo dell'immobile (ASA 57 657, consid. 2a; ASA 60 194, consid. 1a e 3a-b e riferimenti). In virtù del loro rapporto tecnico, economico e temporale con un progetto di costruzione, gli interessi sui crediti di costruzione rappresentano dunque dei costi di investimento (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 127).

3.3.

L'opinione espressa dal Tribunale federale è condivisa dalla maggioranza dei cantoni (Stadelmann, Die steuerliche Behandlung von Baukreditzinsen in der Schweiz, in RF 47/1992 p. 119) ed è stata espressamente fatta propria, ad esempio, dalla Commissione cantonale di ricorso del Canton Friburgo in un recente approfondito giudizio del 2 febbraio 1990 (RF __________/1994 p. 91).

3.4.

Anche la giurisprudenza di

questa Camera ha sempre trattato gli interessi di costruzione alla stregua di

un costo di costruzione, sia per quanto concerne la Legge per l'imposta sul

maggior valore immobiliare (LIMVI), dove ne è stata ammessa la deduzione in

quanto spesa di miglioria secondo l'art. 9 cpv. 1 LIMVI (STF 10

maggio 1972 in re S. SA; STF 16 gennaio 1984 in re B.SA; STF

del 22 aprile 1992 in re H.S.; Rep. 1973 299; RTT

1970 55 s.; CDT n. __________ del __________ 1972 in re L.G.; CDT

  1. __________/91 in re R.W.; CDT n. __________/90 in re S.N.; CDT
  2. __________ del __________ 1991 in P.G.), sia in materia di imposta ordinaria,

dove invece, di riflesso, la deduzione non è stata ammessa (CDT

n. __________ del __________ 1991 in re E. AG e riferimenti; CDT

n. __________ __________ 1993 in re C. E.; CDT n. __________ del

__________ 1993 in re V. e M. V.; CDT n. __________ del __________

1994 in re M.C.; CDT n. __________ del __________ 1994 in re A.V.).

In materia di imposta cantonale ordinaria questa Camera ha d’altronde avuto

modo di esaminare le più diverse e disparate censure rivolte contro la mancata

deduzione degli interessi di costruzione, respingendole (CDT n.

__________ del __________ 1994 in re M.C.; CDT n. __________ del

__________ 1994 in re A.V.).

3.5.

Va comunque sottolineato che ciò che importa è la natura giuridica dell'importo chiesto in deduzione. La natura della garanzia prestata o addirittura l'assenza di garanzia non modifica la natura del credito (ASA 57 657, consid. 2 b e riferimenti). Gli interessi di costruzione devono essere infatti definiti come interessi su un credito destinato ad apportare una plusvalenza a un immobile. Essi decorrono dall’inizio dei lavori fino alla loro fine, indipendentemente dalla forma del credito (RF __________/1994 p. 91). Il consolidamento del credito di costruzione interviene dunque, indipendentemente da eventuali ritardi nella liquidazione, al termine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione (ASA 57 194, consid. 2b; Sentenza della Commissione cantonale di ricorso del Canton Friburgo, del 2 febbraio 1990, consid. 4c; Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, Zurigo 1994, p. 282; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 241).

  1. Nel caso in esame, i ricorrenti, hanno dapprima venduto, in data 18 giugno 1991, la part. n. __________ di __________, al prezzo di fr. 700’000.--; pochi giorni dopo, più precisamente il 2 luglio, hanno acquistato, al prezzo di fr. 605’000.--, la part. n. 6, pure situata nel Comune di __________, su cui sorgeva un’abitazione, che hanno immediatamente proceduto a ristrutturare, investendo un importo per la sola riattazione di fr. 294’000.--. I lavori di ristrutturazione sono durati circa un anno e sono terminati nel corso dell’estate successiva, tant’è che l’abitabilità della nuova abitazione o, meglio, dell’abitazione ristrutturata è stata concessa soltanto a partire dal 1° settembre.

Risulta evidente, da quanto precede, lo stretto legame temporale, ma anche tecnico ed economico tra acquisto e lavori di ristrutturazione, così da fare apparire nella loro globalità gli interessi decorsi sui debiti contratti per l’acquisto dell’immobile e la sua riattazione interessi di costruzione non deducibili.

L’Ufficio di tassazione ha quindi correttamente dedotto gli interessi sul debito ipotecario dell’immobile venduto fino al momento della sua alienazione, vale a dire al 18 giugno 1991 e nuovamente gli interessi sul debito relativo al nuovo immobile (immobile riattato) dal 1° luglio 1992 al 31 dicembre di quello stesso anno. Non sono per contro stati dedotti, in quanto interessi di costruzione, che potranno e dovranno se del caso venire considerati in caso di vendita dell’immobile nel quadro della determinazione dell’utile immobiliare imponibile, gli interessi decorsi sul debito in conto corrente presso il __________ __________ __________, che a fine 1991 ammontava a fr. 400’000.--, di cui fr. 172’000.-- pagati per rilevare il debito, garantito da ipoteca, che gravava l’immobile acquistato e fr. 228’000.-- versati al venditore il 28 ottobre 1991, conformemente al contratto di compravendita. Anche tali importi devono infatti essere economicamente considerati, per quanto si è detto, debiti di costruzione.

Anzi, ci si potrebbe persino chiedere se l’UT non abbia errato a vantaggio dei ricorrenti, deducendo gli interessi pagati dal 1° luglio al 31 agosto 1992, dato che l’abitabilità è stata concessa soltanto dal 1° settembre 1992. Questa Camera rinuncia comunque per economia di giudizio a ulteriori accertamenti e a effettuare se del caso una reformatio in pejus. Ben si può ammettere che all’inizio di luglio del 1992 la ristrutturazione dell’immobile fosse già progredita al punto da consentirne l’abitazione, anche se il formale permesso d’abitabilità è intervenuto soltanto due mesi dopo.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 111 DIFD e 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 400.-

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 50.-

per un totale di fr. 450.-

sono a carico del ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 112 DIFD).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

tax deductioninterest expenseconstruction costsrenovationinvestment costreal estateappeal costs

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether interest on debt incurred to acquire and renovate a property is deductible as ordinary interest expense for IC/IFD.

Extrahierter Entscheid

No. Given the close temporal, technical, and economic link between the purchase and the immediate renovation, the interest had the character of construction costs and was not deductible as ordinary debt interest.

Extrahierte Begründung

Construction-loan interest is treated as an investment cost linked to creating or increasing the value of the property. The decisive factor is the legal nature of the amount, not the form of the security or the loan arrangement.

Kernrechtsfrage

Whether the tax office correctly limited the deductible interest amount and allocated costs against the taxpayers.

Extrahierter Entscheid

Yes. The office properly allowed only the deductible portion unrelated to construction costs and the appeal failed, so the taxpayers bore the procedural costs.

Extrahierte Begründung

The office correctly excluded interest accruing during the acquisition/renovation phase, while the court declined to examine any possible unfavorable correction beyond the office's assessment.

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