52.2004.99•Building permit for multifamily house and parking setback
52.2004.99Übriges Gericht14.09.2004Partially Granted
Von Omnilex extrahiert
Two neighbours challenged a municipal building permit for a five-apartment house, arguing that the floor-area ratio and building height were miscalculated and that the planned parking was unlawful. The cantonal administrative court held the appeal admissible but rejected the objections on floor-area ratio and height, finding the plans and the 2001 terrain sections reliable. It accepted only one point: the huckepack parking spaces had to be treated as underground constructions and therefore required a 4 m setback from the road. The lower-government decision was annulled and the permit was upheld subject to that condition. Costs were split according to partial success.
Art. 37, 38, 40 LE; art. 6 and 46 NAPR; planning review of building permit: the usable floor area is determined by the spaces actually suitable for habitation or work, while metric data in the application plans are decisive for the calculation; windowless cellar rooms and open porticos are excluded. In buildings on sloping ground, the relevant height is assessed according to the statutory method and credible terrain sections may be relied on. Stacked huckepack parking spaces that are sunk into the terrain are assimilated to underground constructions and are subject to the setback from the road; if one space violates the setback, the permit need not be annulled if the defect can be cured by a condition (consid. 4.3).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2004.99
Data decisione, Autorità: 14.09.2004, TRAM
Titolo: licenza edilizia per la costruzione di una casa plurifamigliare
Incarto n. 52.2004.99
Lugano 14 settembre 2004
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 22 marzo 2004 di
RI1 RI2 tutti patrocinati da: PA1
contro
la decisione 2 marzo 2004 del Consiglio di Stato (n. 865), che respinge l’impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la licenza edilizia 16 luglio 2003, rilasciata dal municipio di CO1 alla __________ sagl per la costruzione di una casa plurifamiliare in località __________ (part. n. 866 RF);
viste le risposte:
29 marzo 2004 del Dipartimento del territorio (UDC);
31 marzo 2004 del municipio di CO1;
6 aprile 2004 del Consiglio di Stato;
26 aprile 2004 di CO3 e della CO2 sagl;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 21 novembre 2003 la CO2 sagl ha chiesto al municipio di CO1 il permesso di costruire una casa di cinque appartamenti in località __________, su un terreno in pendio (part. n. 866 RF; zona R2), di proprietà dei resistenti CO3. L'edificio verrebbe strutturato su due gradoni, arretrati almeno 12 m l’uno dall’altro ed alti al massimo 6 m l'uno.
A monte dell'immobile, lungo la strada comunale, verrebbero realizzati 15 posteggi scoperti, 6 dei quali a disposizione dei vicini __________ (2) e RI1 (4).
Alla domanda si sono opposti alcuni proprietari di fondi situati nelle immediate vicinanze, fra cui i ricorrenti RI1 ed RI2, che hanno contestato l’intervento in particolare dal profilo delle altezze e dell’indice di sfruttamento (i.s.).
Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 16 luglio 2003 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo le opposizioni dei vicini.
B. Con giudizio 2 marzo 2004 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, rigettando a sua volta le impugnative contro di esso inoltrate dagli opponenti.
Il Governo ha in sostanza ritenuto che l'altezza e l'i.s. rientrassero nei limiti fissati dalle NAPR, rispettivamente che i posteggi, previsti a monte dell'immobile, a lato della strada d'accesso, fossero conformi all'art. 46 NAPR nella versione effettivamente approvata.
C. Contro il predetto giudizio governativo i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa licenza.
Secondo gli insorgenti, i rilievi (sezioni) del geometra non riprodurrebbero correttamente l'andamento del terreno, poiché ometterebbero di considerare che è stato modificato mediante innalzamenti, realizzati in particolare nella parte bassa del mappale.
Nel calcolo della SUL non sarebbero inoltre conteggiati il portico previsto nell'angolo del primo piano e due locali allo stesso livello, definiti ripostiglio, ma abitabili.
Contrari all'art. 49 cifra 6 NAPR ed alle norme VSS richiamate da tale norma, sarebbero pure i tre posteggi doppi, del tipo huckepack, previsti a monte dell'immobile.
D. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad identica conclusione perviene il municipio, che si limita a sottolineare la correttezza delle sezioni del terreno agli atti, che sono state allestite nel 2001 prima di qualsiasi modifica del terreno.
I beneficiari della controversa licenza postulano a loro volta il rigetto dell'impugnativa, contestando in dettaglio le tesi degli insorgenti con argomenti che saranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato, in diritto
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi risulta chiaramente dagli atti ed è sufficientemente nota a questo tribunale. Nemmeno gli insorgenti, pur denunciando un accertamento insufficiente dei fatti rilevanti, postulano del resto l'assunzione di particolari prove. Le sezioni del terreno, allestite dal geometra ufficiale nel 2001, ovvero prima della costruzione della casa realizzata sul fondo situato a valle (part. 681) di quello dedotto in edificazione, appaiono del tutto attendibili.
2.Indice di sfruttamento
2.1. L'i.s. è dato dal rapporto tra la superficie utile lorda (SUL) e la superficie edificabile degli edifici (art. 37 cpv. 1 LE). La SUL è data dalla superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, che è utilizzata o può essere utilizzata per l'abitazione od il lavoro (art. 38 cpv. 1 LE). Non vengono computate tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per scopi abitativi o lavorativi, quali: le cantine, (...) i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte ma non chiusa lateralmente, i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi.
2.2. In concreto, i ricorrenti rimproverano anzitutto al Consiglio di Stato di non aver computato nella SUL anche i due locali, destinati a cantina, situati sul lato ovest della costruzione principale, a livello del primo piano. A torto, poiché questi locali, muniti soltanto di una porta d'entrata, ma del tutto privi di finestre, non si prestano ad essere utilizzati per scopi abitativi. Va da sé che l’eventuale apertura di finestre o di porte di collegamento verso l'appartamento contiguo, in quanto suscettibile di modificare la destinazione dei locali, non potrà essere autorizzata senza coinvolgere i vicini nella procedura di rilascio del permesso.
Parimenti da respingere è la pretesa di conteggiare nella SUL anche il porticato aperto sui due lati, situato nell'angolo sud-ovest della costruzione, a livello del primo piano. Nemmeno questo vano, aperto su due lati, si presta in effetti ad essere utilizzato come abitazione. Discutibile, per non dire erronea, è peraltro la correzione, operata dal Consiglio di Stato nel giudizio impugnato, computando la superficie dei porticati aperti, previsti a piano terreno. La sentenza di questo tribunale alla quale il Governo si richiama non suffraga per nulla tale tesi.
Prive di fondamento sono infine le censure riguardanti le misure riportate dai piani. Decisive ai fini del calcolo dell’i.s. sono infatti soltanto le indicazioni metriche che emergono dai piani allegati alla domanda di costruzione.
3.1. L'altezza di un edificio, dispone l'art. 40 cpv. 1 LE, è misurata dal terreno sistemato al filo più alto del cornicione di gronda o del parapetto. Per costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, soggiunge l'art. 40 cpv. 2 LE, l'altezza è misurata per ogni singolo edificio, a condizione che tra i corpi situati a quote diverse si verifichi una rientranza di almeno 12 m.
3.2. In concreto, i ricorrenti sostengono che l'attuale situazione del fondo dedotto in edificazione non corrisponde all'originario andamento del terreno naturale. Le modine non sarebbero quindi state posate in modo conforme, mentre l'altezza degli edifici supererebbe quella ammessa (m 9.00) dalle norme di zona (art. 44 NAPR). Anche queste eccezioni vanno respinte.
Per quanto riguarda le asserite carenze della modinatura, va anzitutto ribadito che determinanti ai fini del giudizio non sono le antenne posate sul terreno, ma i piani allegati alla domanda di costruzione. La modinatura serve più che altro ad integrare la pubblicazione della domanda di costruzione ed a facilitare l'esercizio del diritto di opposizione. Non è necessario che le antenne riproducano alla perfezione gli ingombri previsti. Una buona approssimazione è sufficiente.
In concreto, i difetti della modinatura lamentati dai ricorrenti non hanno minimamente pregiudicato l'esercizio dei loro diritti di difesa. Nemmeno gli insorgenti spiegano in cosa consista la menomazione che avrebbero subito. Le censure che sollevano al riguardo vanno quindi disattese.
Per quanto concerne invece le modifiche, che, stando ai ricorrenti, sarebbero apportate all'andamento del terreno naturale mediante deposito di inerti sul fondo, va invece rilevato che i livelli indicati dai piani allegati alla domanda di costruzione riflettono sostanzialmente la situazione preesistente, documentata in modo attendibile dalle sezioni del terreno, rilevate dal geometra ufficiale nel 2001, ossia prima che il fondo fosse manomesso.
Le sezioni A-A e B-B dei piani allegati alla domanda di costruzione riproducono in particolare le corrispondenti sezioni A-A e B-B del geometra, che a loro volta riportano con esattezza le quote sul livello del mare dei singoli punti misurati.
Anche le censure riguardanti l'altezza della costruzione vanno di conseguenza disattese.
4.1. Al momento del rilascio della licenza, l'art. 46 cpv. 6 NAPR, nella versione messa a disposizione del pubblico, prevedeva che è permessa la costruzione di autorimesse fino ad un massimo di due posteggi aperti verso la strada ad una distanza minima uguale alla profondità del marciapiede, ritenuto il rispetto delle norme VSS per il loro dimensionamento e un'accessibilità esente da intralcio o pericolo. Posteggi con oltre due posti auto devono essere ubicati all'interno della proprietà (non aperti direttamente sul marciapiedi o sulla strada).
Il limite del numero massimo di posteggi realizzabili a contatto con la strada ed il riferimento alle norme VSS non erano tuttavia stati adottati dal consiglio comunale. Il Consiglio di Stato nel 1998 aveva pertanto approvato le NAPR nella versione adottata dal legislativo, sollecitando il municipio a pubblicare il testo corretto.
La pubblicazione ha avuto luogo soltanto quest'anno, dal 22 aprile al 21 maggio.
4.2. Davanti al Consiglio di Stato i ricorrenti hanno contestato i posteggi previsti a monte della controversa costruzione prevalendosi della versione erronea dell'art. 46 NAPR. Il Consiglio di Stato ha disatteso la censura, ritenendo ininfluente la circostanza che il municipio non avesse ancora pubblicato il testo corretto della norma.
Davanti a questo tribunale i ricorrenti ripropongono le obiezioni sollevate senza successo in prima istanza. Palesemente a torto, tuttavia, poiché la mancata pubblicazione della correzione non rende certamente applicabili le parti della norma che non sono state approvate. Tanto meno dopo che il municipio ha posto rimedio al difetto, pubblicando il testo corretto, senza suscitare alcuna reazione da parte dei ricorrenti.
4.3. Le distanze dalle strade, a differenza di quelle verso il fondo vicino, si applicano di principio anche alle costruzioni sotterranee e a quelle a livello del terreno. Sfuggono invece a tali distanze i posteggi scoperti ubicati entro le linee di arretramento a livello del terreno, riservato il caso in cui risultano pericolosi per la circolazione (Adelio Scolari, Commentario, II ed., ad art. 25 LE, n. 1030 e riferimenti).
I tre posteggi doppi del tipo huckepack, a scomparsa nel terreno, previsti dal progetto in esame, sono assimilabili a costruzioni sotterranee. Dal profilo sostanziale, il vano interrato non si distingue infatti da quello di un’autorimessa interrata. Non possono essere trattati alla stregua di posteggi scoperti. Devono dunque rispettare l'arretramento di 4 m dal ciglio della strada, prescritto dall'art. 6 cpv. 1.1. NAPR.
Stando ai piani approvati, la distanza in questione è disattesa. In questa sede, i resistenti hanno tuttavia proposto di arretrarli dal campo stradale. Per due dei tre posteggi doppi l'arretramento è sufficiente. Per il terzo è invece leggermente insufficiente. L'angolo nord-ovest verrebbe infatti a distare soltanto m 3.64 dal ciglio della strada. Il difetto non giustifica tuttavia l'annullamento dell'intero permesso, poiché può essere facilmente corretto, subordinando la licenza alla condizione che il posteggio in questione sia arretrato alla distanza di 4 m dal campo stradale.
La tassa di giustizia, commisurata al lavoro occasionato dall'impugnativa ed ai valori in discussione (2.5 mio), è suddivisa fra le parti proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza. Le ripetibili sono poste a carico dei ricorrenti nella misura in cui non sono compensate.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 37, 38, 40, 41 LE; 6, 38, 44 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31. 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
§ Di conseguenza:
1.1. la decisione 2 marzo 2004 del Consiglio di Stato (n. 865) è annullata e riformata nel senso che:
1.2. la licenza edilizia 16 luglio 2003 rilasciata dal municipio di CO1 alla CO2 sagl per la costruzione di una casa plurifamiliare (part. n. 866 RF) è confermata alla condizione che tutti i posteggi doppi, del tipo huckepack, previsti dal piano prodotto dai resistenti a questo tribunale, rispettino la distanza di 4.00 m dal campo stradale.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico dei ricorrenti RI1 ed RI2 in solido nella misura di fr. 1'500.-, rispettivamente dei resistenti CO2 ed CO3 per la differenza.
I ricorrenti rifonderanno fr. 2'500.- ai resistenti a titolo di ripetibili.
Intimazione a:
terzi implicati
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Von Omnilex extrahiert
Whether the appeal was admissible and the facts sufficiently established without further evidence.
The court held the appeal admissible and found the record sufficient to decide without further evidence.
The appellants were nearby landowners and prior objectors, so standing and timeliness were clear. The site plans and 2001 land sections were reliable enough; the alleged factual gaps did not justify additional proof.
Whether the disputed rooms, portico and terrain measurements had to be counted in the floor-area ratio.
The challenged spaces were correctly excluded from the usable floor area, while the plan measurements were decisive for the calculation.
Windowless rooms used as cellars and an open portico were not suitable for residential use. For floor-area ratio, the metric data in the building application plans prevailed over the appellants' objections.
Whether the building complied with the height rules and whether the site sections and staking were defective.
The height objection failed; the plans reflected the pre-existing terrain and the height limits were respected.
The court found the terrain sections credible and held that staking defects do not control; the application plans determine the review. The alleged filling of the plot was not shown to alter the relevant levels.
Whether the huckepack parking spaces complied with the setback requirements from the road.
The double stacked huckepack parking spaces had to respect a 4 m setback from the road edge; the permit remained valid subject to that condition.
Those parking spaces were treated as underground constructions, not open surface spaces. One proposed parking position was too close to the road, but the defect could be cured by attaching a condition requiring the 4 m setback.
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