Building permit annulled for insufficient access and excessive heightKI-generiert

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.2002.20

Data decisione, Autorità: 03.05.2002, TRAM

Incarto n. 52.2002.00020

Lugano 3 maggio 2002

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 12 gennaio 2002 di

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__________ e __________

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tutti patr. da: avv. __________

contro

la decisione 18 dicembre 2001 del Consiglio di Stato (n. 6120) che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la licenza edilizia 12 luglio 2001, rilasciata dal municipio di __________ alla __________ per l'edificazione di un complesso residenziale sulle part. n. __________, __________ e __________ RF __________;

viste le risposte:

• 30 gennaio 2002 del Consiglio di Stato;

• 11 febbraio 2002 del municipio di __________;

• 13 febbraio 2002 della __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 4 dicembre 2000 la __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di realizzare un complesso residenziale in località __________ su un terreno in pendio (part. n. __________, __________ e __________; zona R2a), situato a valle della strada cantonale, che da __________ conduce al confine di __________. L'immobile, lungo circa 130 m e largo 24, è suddiviso in due gradoni. Quello inferiore, strutturato su due livelli, comprende quattro unità abitative. Quello superiore, disposto su tre livelli e coperto da un tetto ad una falda a sezione arcuata, ne comprende invece dieci. L'accesso all'immobile, dotato di 50 posteggi coperti, è previsto attraverso una strada di servizio, che il PR prevede di realizzare scendendo dalla strada cantonale.

Alla domanda si sono opposti __________, proprietaria della part. n. __________, suo marito __________, __________ e __________, comproprietari della part. n. __________ e __________, proprietario della part. n. __________ RF, che hanno contestato l'intervento dal profilo degli indici, delle altezze, dell'estetica, della sufficienza dell'accesso e per altri aspetti che non occorre qui illustrare.

B. Conseguito il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il 12 luglio 2001 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, assoggettandola in particolare alla condizione che "al momento della messa in esercizio delle relative edificazioni dovrà essere dato l'accesso sufficiente di cui all'art. 19 LPT".

Con separata decisione di ugual data, l'autorità comunale ha respinto le opposizioni dei vicini.

C. Con giudizio 18 dicembre 2001 il Consiglio di Stato ha sostanzialmente confermato il provvedimento, rigettando a sua volta ai sensi dei considerandi, l'impugnativa contro di esso interposta dagli opponenti.

Negata la legittimazione a ricorrere all'arch. __________, il Governo ha anzitutto ritenuto che nella superficie edificabile potesse essere conteggiata anche la superficie di 575 mq, che il PR prevede di espropriare per la realizzazione della strada e che la R4 è disposta a cedere gratuitamente al comune. Ne ha quindi dedotto che la costruzione rispettasse l'i.s. prescritto dalle norme di zona (0.4), aumentato nella misura del 5% in base al bonus concesso dalle NAPR per residenze primarie.

Il Consiglio di Stato ha per contro ritenuto parzialmente fondate le censure sollevate in relazione alle altezze. Il leggero sorpasso riscontrabile nell'angolo SE dell'immobile potrebbe tuttavia essere eliminato ruotando la costruzione attorno al suo asse, in modo da arretrare l'ala E di 2 m e di avanzare quella W in egual misura.

Respinte con sommaria motivazione le censure riferite ai posteggi, ai camini ed alla modinatura, il Governo ha in seguito disatteso anche le contestazioni sollevate con riferimento alla strada d'accesso, rilevando che non è oggetto della presente vertenza e che la condizione alla quale la licenza è stata subordinata salvaguarda la corretta attuazione dell'art. 19 LPT.

Dopo aver ancora negato che l'intervento deturpi il paesaggio, il Consiglio di Stato ha di conseguenza respinto il ricorso ai sensi dei considerandi.

D. Contro il predetto giudizio governativo il soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendogli, in via principale, di annullarlo e di respingere la domanda di costruzione. In via subordinata, gli insorgenti pongono invece a giudizio altre domande, di cui si dirà semmai più avanti.

Previa rivendicazione della legittimazione attiva dell'arch. __________, i ricorrenti ripropongono anzitutto le censure sollevate senza successo in prima istanza con riferimento al calcolo degli indici, ritenendo superati i limiti di PR indipendentemente dal computo della superficie della strada nella superficie edificabile. Nella SUL andrebbero a loro avviso computate: a) al livello -2 la superficie dei vani attraverso i quali si accede alle unità abitative; b) gli elementi scala-ascensore ed i corridoi di accesso alle singole unità abitative; c) ai livelli 0 ed 1 le terrazze coperte e chiuse lateralmente delle unità abitative; d) al livello 2 infine i locali deposito.

Superiore al limite consentito (8.00 m), proseguono gli insorgenti, sarebbe pure l'altezza della costruzione, che raggiungerebbe il valore di m 12.50 in corrispondenza della sezione 2. Verrebbe inoltre superata la quota massima di m 351.50 alla quale fa riferimento la sentenza 1° dicembre 1995 con cui il TPT ha respinto i ricorsi inoltrati dalla __________, precedente proprietaria del fondo, e dai coniugi __________ contro l'approvazione della variante del PR che stabiliva le condizioni di edificabilità del fondo.

I posteggi, soggiungono i ricorrenti, sarebbero troppi, mentre i camini provocherebbero immissioni eccessive. Ingannevole sarebbe d'altro canto la modinatura.

A mente dei ricorrenti, la strada d'accesso sarebbe privata. La sua superficie non potrebbe pertanto essere considerata edificabile. La condizione alla quale la licenza è stata subordinata sarebbe inoltre eccessivamente vaga. Il requisito dell'accesso sufficiente non sarebbe soddisfatto.

E. Il Consiglio di Stato ed il municipio hanno chiesto il rigetto dell'impugnativa senza particolari osservazioni.

Ad identica conclusione è pervenuta la __________, contestando in dettaglio le tesi dei ricorrenti con argomenti che per quanto necessario verranno discussi nei seguenti considerandi.

Considerato, in diritto

1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. Certa e pacifica è la legittimazione attiva dei ricorrenti proprietari di fondi situati nelle immediate vicinanze del terreno della __________ e già opponenti. Contrariamente a quanto assume il Consiglio di Stato, la qualità per agire in giudizio contro la licenza edilizia va inoltre riconosciuta anche all'arch. __________, quantomeno nella misura in cui contesta l'intervento dal profilo dell'applicazione del diritto federale, segnatamente della legislazione ambientale (cfr. DTF 120 Ib 379 seg.; Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 21 LE, n. 944).

Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi è sufficientemente nota a questo tribunale. Un sopralluogo non è quindi necessario. La soluzione delle questioni controverse dipende inoltre essenzialmente dai piani annessi alla domanda di costruzione, che riportano in modo attendibile i rilievi del geometra.

2. Accesso

2.1. L'autorizzazione a costruire può essere rilasciata solo se il fondo è urbanizzato (art. 22 cpv. 2 lett. b LPT). Un fondo è urbanizzato solo se dispone, fra l’altro, di un accesso sufficiente ai fini della prevista utilizzazione (art. 19 cpv. 1 LPT).

L'esigenza di un accesso sufficiente si riallaccia a considerazioni di polizia del traffico, sanitaria e del fuoco. L'accesso deve essere tale da non compromettere la sicurezza della circolazione stradale e la fluidità del traffico. Deve inoltre garantire ai mezzi di soccorso la possibilità di accedere liberamente al fondo. Il requisito è soddisfatto quando l'accesso è assicurato di fatto e di diritto. L'accesso deve pertanto già esistere od essere concretamente realizzato al momento in cui vengono portati a compimento i lavori di costruzione dell'edificio o dell'impianto che ne viene servito. Esso deve inoltre essere a disposizione degli utenti della costruzione, che devono essere legittimati ad utilizzarlo per accedervi. (RDAT 1994 n. 42; DFGP, Commento alla LPT, ad art. 19 n. 12; Jomini, Commentaire de la LAT, ad art. 19 N 18 seg; Zimmerlin, Das Baugesetz des Kt. Aargau, § 156 n. 8b; Scolari, Commento, IIa ed., ad art. 77 LALPT, n. 569 seg.).

2.2. Nell'evenienza concreta, il controverso complesso edilizio verrebbe collegato alla strada cantonale da una strada di servizio, che il piano del traffico del PR prevede di realizzare sui fondi della __________ lungo il loro confine a monte, con accesso a partire dalla sovrastante strada cantonale. Questa strada di servizio, per il momento, è soltanto pianificata. Il PR non prevede alcun termine per la sua realizzazione. Il municipio, dal canto suo, non ha sinora preso alcuna decisione al riguardo. A tutt'oggi, nessun progetto è stato allestito e nessun credito è stato stanziato a tale scopo.

In tali circostanze, si deve necessariamente concludere che il requisito dell'accesso sufficiente, sancito dagli art. 19 cpv. 1 e 22 cpv. 2 lett. b LPT, non è soddisfatto. A torto hanno ritenuto le precedenti istanze di poter rimediare a questa palese insufficienza, assoggettando la licenza alla condizione secondo cui "al momento della messa in esercizio" del complesso residenziale "dovrà essere dato l'accesso sufficiente di cui all'art. 19 LPT".

Nei casi in cui l'accesso deve ancora essere realizzato, il requisito dell'urbanizzazione sufficiente è soddisfatto soltanto se la sua realizzazione appare certa. Condizione, questa, che presuppone almeno l'esistenza di un progetto approvato ed eventualmente, ove la realizzazione dell'opera competa all'ente pubblico, lo stanziamento dei crediti necessari. Ciò che, in concreto, manca del tutto, non sussistendo il benché minimo indizio che permetta di considerare sufficientemente certo che il comune si appresti a mettere in cantiere la strada di servizio prevista dal PR.

La citazione dottrinale annessa alla controversa condizione della licenza (A. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kt. Bern, 1985, ad Art. 7/8 n. 11) non giova alla causa della resistente. Il passo in questione si limita infatti ad affermare che in casi particolari l'autorità, invece dell'esecuzione anticipata della strada d'accesso progettata, può imporre la realizzazione di una strada di cantiere. Non deroga al principio enunciato poc'anzi dallo stesso autore (loc. cit., n. 9), secondo cui l'urbanizzazione sufficiente deve essere assicurata già al momento della concessione della licenza edilizia, ad esclusione di qualsiasi rinvio dell'esame di questo presupposto al momento in cui i lavori di costruzione sono terminati e l'opera è pronta per essere utilizzata (A. Zaugg, op. cit., ad art. 38/39, n. 16).

Non potendosi sopperire al difetto in esame adattando semplicemente la pista di cantiere dopo la fine dei lavori, già per questo motivo il ricorso va accolto.

3. Altezze

3.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda del parapetto. La sistemazione del terreno, soggiunge l'art. 41 LE, può essere ottenuta con la formazione di un terrapieno di altezza non superiore a m 1.50 dal terreno naturale. Verso gli edifici, la lunghezza del terrapieno, misurata dal ciglio dello stesso, dovrà essere di almeno 3.00 metri.

Da questa disposizione discende chiaramente che l'altezza di terrapieni, il cui ciglio si situa a meno di m 3.00 dal filo della facciata, deve essere aggiunta all'altezza dell'edificio sovrastante (Scolari, Commentario, II ed., ad art. 40/41 LE, n. 1247 seg.).

3.2. Nel caso di costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, l'altezza si misura per ogni singolo edificio, a condizione che si verifichi tra i corpi situati a quote diverse una rientranza di almeno 12.00 m (art. 40 cpv. 2 LE).

Se questa condizione non è rispettata, l'altezza si misura a partire dal terreno sistemato sul quale appoggia la facciata a valle del gradone inferiore sino al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto del gradone più alto. Ciò significa che l'altezza della facciata a valle dei corpi superiori, misurata a partire dal piano di copertura del corpo sottostante, va traslata ed aggiunta a quella dei corpi più bassi.

Se l'arretramento minimo posto come condizione dall'art. 40 cpv. 2 LE è invece rispettato, l'altezza della costruzione si misura per ogni singolo edificio. Ciò significa soltanto che l'altezza della facciata a valle del gradone superiore, misurata per rapporto al livello del tetto del gradone sottostante, non deve essere riportata sull'altezza della facciata di quest'ultimo. Non significa tuttavia anche che l'altezza dei singoli edifici che compongono la costruzione a gradoni debba essere misurata soltanto a partire dal livello del tetto dei gradoni sottostanti. L'altezza dei singoli edifici va comunque misurata sino al livello del terreno sottostante sulla verticale della loro facciata a valle e non soltanto sino al livello del tetto del gradone immediatamente inferiore. L'art. 40 cpv. 2 LE non introduce un diverso punto di riferimento a partire dal quale deve essere misurata l'altezza dei singoli edifici. Esso impone soltanto di riportare l'ingombro verticale dei gradoni superiori sull'altezza della facciata del corpo più a valle quando l'arretramento è inferiore a 12.00 m. Diversamente, tenendo conto dell'altezza dei singoli gradoni, misurata soltanto per rapporto al livello del piano di copertura del corpo sottostante, le facciate laterali dei gradoni superiori finirebbero facilmente per superare i limiti d'altezza ammessi.

Per terreno sottostante occorre intendere il livello del terreno naturale aumentato, nei limiti ammessi dall'art. 41 LE, delle eventuali sistemazioni del terreno eseguite a valle del gradone più basso.

G1 H1

G2 H2

G 3 H3

min. 12.00 m min. 12.00 m

3.3. Nell'evenienza concreta, l'altezza del gradone inferiore supera in misura non trascurabile il limite di 8.00 m, fissato dall'art. 14 NAPR per la zona R2a.

Il filo superiore (cornicione) della facciata a valle di questo gradone è infatti quotato m 343.80. Per rapporto al sottostante terreno naturale, il piede di questa facciata si colloca invece alle seguenti quote:

quota m

ΔH m

Sezione S1

335.50

8.30

Sezione S2

334.80

9.00

Corpo centrale

338.80

10.00

Sezione S3

335.80

8.00

Prospetto F4

334.80

9.00

Contrariamente a quanto assume il Consiglio di Stato, il sorpasso, che nella parte centrale dell'immobile raggiunge il valore di 2.00 m, non è circoscritto all'angolo SW, ma si estende su un fronte assai più vasto. L'intera facciata a valle dell'ala W è invero posta in larga misura oltre la linea della quota 336.00. Il corpo centrale oltrepassa addirittura la linea della quota 334.00 (cfr. pianta livello -2). Pur tenendo conto dell'irregolarità del pendio, un simile sorpasso non può essere tollerato.

Invano sono previsti degli innalzamenti artificiali del terreno alla base dell'edificio. Questi terrapieni non eliminano invero il difetto, poiché sono larghi meno di m 3.00 dal piede della facciata.

3.4. Ancor più marcato è il sorpasso dell'altezza massima sancita dalle NAPR che può essere riscontrato a livello del gradone superiore.

Contrariamente a quanto indicato dai piani, verso l'alto, l'altezza di questo gradone non va misurata sino al filo superiore della facciata, ma sino al filo superiore del cornicione di gronda del tetto a sezione arcuata, situato in posizione leggermente arretrata (4.00 m) rispetto al filo della facciata e volto a ricoprire e nascondere parzialmente alla vista i locali ad uso deposito situati al livello 2. Ingombri verticali, questi, che non rispettando l'arretramento minimo di 12.00 m prescritto dall'art. 40 cpv. 2 LE per le costruzioni a gradoni andrebbero altrimenti computati sull'altezza.

Verso il basso, in assenza di sistemazioni del terreno rientranti nei limiti dell'art. 41 LE a valle del corpo inferiore, l'altezza del gradone superiore va invece misurata con riferimento al livello del terreno naturale situato in corrispondenza del prolungamento verticale della relativa facciata e non, come indicano i piani, per rapporto al livello della copertura del corpo sottostante.

Ritenuto che il cornicione di gronda del tetto si situa alla quota di circa m 352.00, il quadro delle altezze è il seguente:

quota terreno

ΔH

Prospetto F3

340.50

11.50

Sezione S1

340.50

11.50

Sezione S3

343.00

9.00

Prospetto F4

340.50

11.50

Verso il lago, l'altezza del gradone arretrato supera quindi abbondantemente il limite di 8.00 m fissato dall'art. 14 NAPR.

3.5. Anche dal profilo delle altezze la licenza viola pertanto il diritto. Di conseguenza, non può essere confermata.

Palesemente a torto reputa il Consiglio di Stato che il difetto possa essere sanato ruotando l'intera costruzione attorno al suo asse, in modo da arretrare l'angolo SE di 2.00 m, avanzando l'angolo SW in uguale misura. Se da un lato la rotazione riduce il sorpasso sul lato SE, è infatti innegabile che aumenta la gravità del difetto sul lato SW.

4. Meritevole di approfondimento sarebbe l'evidente conflitto che la posizione della costruzione determina per rapporto al tracciato del collegamento mediante funicolare, previsto dal PR tra via __________o e la strada di __________a. La semplice intenzione del municipio di rinunciare alla realizzazione di quest'opera non permette di risolverlo con un semplice schizzo, prodotto soltanto in questa sede per dimostrare che la funicolare potrebbe ancora passare sotto la costruzione. Di principio, il conflitto deve essere affrontato e risolto in modo ben più approfondito e concreto, non fosse altro che per stabilire chi sopporterà semmai gli inevitabili maggiori costi causati dalla soluzione prospettata dalla R4.

Ai fini del presente giudizio la questione può comunque rimanere indecisa, poiché il ricorso deve essere accolto per i motivi sinora esposti.

5. Ulteriori censure

Considerato che il ricorso deve comunque essere accolto, non mette conto di esaminare in dettaglio le ulteriori censure.

Al riguardo, ci si può limitare a rilevare, che la licenza edilizia non sembra viziata da ulteriori difetti.

· La resistente è disposta a cedere gratuitamente al comune la superficie di 575 mq, di cui è prevista l'espropriazione per la costruzione della strada di servizio. Di principio, sono quindi date le condizioni dell'art. 38 cpv. 2 § LE per computarla nella superficie edificabile. Su questo punto, le considerazioni sviluppate dal Consiglio di Stato meritano di essere confermate.

· Le superfici di accesso alle unità abitative del gradone inferiore sono anzitutto superfici destinate alla circolazione dei veicoli dell'adiacente autorimessa, mentre le superfici dei depositi non si prestano ad essere utilizzate per l'abitazione. Parimenti inidonee ad un uso abitativo sono le terrazze previste al livello 0 ed i balconi chiusi lateralmente ma non sul fronte a valle. L'esclusione di queste superfici dal computo della SUL appare pertanto sostenibile.

· Anche se per motivi ambientali dovesse risultare eccessivo il numero di posteggi previsto, il difetto non comporterebbe l'annullamento della licenza, poiché potrebbe essere facilmente corretto imponendo un'adeguata riduzione. Analoghe considerazioni valgono per le contestazioni che i ricorrenti sollevano con riferimento ai camini dell'impianto di riscaldamento.

· La valutazione estetica operata dalla CBN, per quanto opinabile possa apparire ai ricorrenti, non appare insostenibile. Non procedendo da un esercizio abusivo del potere d'apprezzamento che la legge riserva all'autorità cantonale, regge pertanto alla critica dei ricorrenti.

6. In esito alle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque accolto, annullando la licenza impugnata e la decisione governativa che la conferma, siccome lesive del diritto.

La tassa di giustizia e le ripetibili sono poste a carico della società resistente secondo soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38-41 LE; 14 NAPR di __________, 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza, sono annullate:

1.1. la decisione 18 dicembre 2001 (n. 6120) del Consiglio di Stato;

1.2. la licenza edilizia 12 luglio 2001 rilasciata dal municipio di __________ alla __________ per l'edificazione delle part. n. __________, __________, __________ RF.

2. La tassa di giustizia di fr. 2'000.-- è a carico della resistente, che rifonderà fr. 4'000.-- ai ricorrenti a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.

3. Intimazione a:

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Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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