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Building setback rules prevail over unfinished preliminary permit

52.1998.354Übriges Gericht30.03.1999Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The applicants challenged the Cantonal Government's annulment of a municipal building permit for an extension to a house in the village core. The court held that an unfinished preliminary-permit procedure did not create binding effects for neighbors and could not bar their objections. It further found that the planned addition violated the mandatory 4-meter setback under Article 32 NAPR, since it stood only 3.75 m from the neighboring dwelling and 2.60 m from the barn door. The appeal was dismissed and costs were imposed on the applicants.

Omnilex-Regeste

Art. 15 LE; Art. 21 LE; Art. 32 NAPR; arts. 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm; preliminary building permit and setback requirements: a preliminary-permit procedure binds third parties only if it culminates in a final and enforceable preliminary permit. An incomplete procedure produces no preclusive effect, even where the definitive application was adjusted in line with municipal discussions. Building-setback rules apply generally, including where properties are separated by a road or third-party land; absent an express derogation, they cannot be disapplied to preserve the original fabric of a village core. For purposes of Article 32 NAPR, doors and simple-light openings also count as openings triggering the minimum distance.

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1998.354

Data decisione, Autorità: 30.03.1999, TRAM

Incarto n. 52.98.00354

Lugano 30 marzo 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 9 dicembre 1998 di

e __________, patrocinati da: avv. __________;

Contro

la decisione 18 novembre 1998 del Consiglio di Stato, no. 5279, che annulla la licenza edilizia 1° settembre 1998 rilasciata dal municipio di __________ agli insorgenti per l'aggiunta di una nuova ala alla casa d'abitazione che sorge sulle part. no. __________ RF;

viste le risposte:

  • 22 dicembre 1998 del municipio di __________;

  • 22 dicembre 1998 del Consiglio di Stato;

  • 05 gennaio 1999 di ____________________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. a. Il 30 marzo 1998 i ricorrenti __________ e __________ hanno chiesto in via preliminare al municipio di __________ il permesso di aggiungere un'ala alla loro casa d'abitazione, situata nella zona del nucleo del paese (part. no. __________ RF). L'aggiunta, insistente sul fondo contermine (part. n. __________ RF), avrebbe dovuto essere costituita da un edificio di m 14 x 6, collegato alla casa esistente e sormontato da un tetto ad una falda (variante 1) o a due falde rovesciate (variante 2).

La domanda, pubblicata all'albo e notificata ai confinanti, fra cui i qui __________, __________ e __________, non ha suscitato opposizioni.

b. Il 4 maggio 1998 il Dipartimento del territorio ha preavvisato favorevolmente la variante 1, con il tetto ad una falda. Il municipio ha invece indetto un esperimento di conciliazione perché il tetto ad una sola falda si poneva in chiaro contrasto con l'art. 32 lett. b NAPR, che ne prescrive due. In quest’ambito è stato stabilito che la domanda definitiva avrebbe previsto un tetto a due falde.

La domanda preliminare non é mai stata formalmente decisa.

B. Il 21 luglio 1998 i ricorrenti hanno presentato la domanda definitiva, che riprendeva i piani della domanda preliminare, ad eccezione del tetto, che è stato modificato nei termini di cui si é appena detto.

Alla domanda definitiva si sono opposti i vicini qui resistenti, proprietari di una casa d'abitazione (part. n. __________ RF) e di una stalla (part. n. __________ RF), separate dalla nuova costruzione da strisce di terreno, di proprietà del comune, larghe m 3.75 rispettivamente m 2.60. Gli opponenti contestavano in sostanza l'insufficiente distanza della nuova costruzione dalle loro proprietà.

Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 1° settembre 1998 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione.

C. Con giudizio 18 novembre 1998 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo il ricorso contro di esso interposto dagli opponenti.

Il Governo ha anzitutto constatato che il municipio non aveva mai rilasciato una licenza preliminare. Ne ha quindi dedotto che nulla limitasse gli insorgenti nell'esercizio dei loro diritti di difesa.

Nel merito, il Consiglio di Stato ha invece ritenuto che la nuova costruzione, venendo a sorgere a m 2.60 dalla stalla (part. n. __________ RF), rispettivamente a m 3.75 dalla casa d’abitazione (part. n. __________ RF) degli opponenti, non rispettasse la distanza minima di 4 m prescritta dall'art. 32 NAPR verso edifici con aperture.

D. Contro il predetto giudizio governativo i soccombenti si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo il ripristino della licenza annullata.

A mente dei ricorrenti la procedura di rilascio della licenza preliminare non potrebbe essere ignorata. Anche se non é sfociata in una decisione formale, la procedura esplicherebbe comunque i suoi effetti, precludendo ai vicini la possibilità di sollevare contestazioni che avevano omesso di far valere in sede di opposizione alla domanda preliminare.

Nel merito, gli insorgenti contestano invece l'applicabilità delle distanze tra edifici. Applicabili al caso, a loro avviso, sarebbero soltanto le distanze dall’area pubblica, rispettivamente dalle strade. Una diversa interpretazione, osservano, porterebbe alla disgregazione del tessuto edilizio originario del nucleo.

E. All'accoglimento del ricorso si oppone al Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono i vicini opponenti, sollecitando il rigetto dell'impugnativa con argomenti che riprendono e sviluppano quelli addotti in precedenza.

Il municipio di __________ chiede invece il ripristino della licenza annullata.

Considerato, in diritto

  1. Il ricorso, tempestivo, é ricevibile in ordine giusta l'art. 21 LE. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la legittimazione attiva dei ricorrenti, direttamente e personalmente toccati dal giudizio impugnato, sono invero pacifiche.

Data la natura delle questioni poste a giudizio, l'impugnativa può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). Il sopralluogo chiesto dai ricorrenti non appare indispensabile, poiché la situazione di fatto emerge chiaramente dai piani e dalle fotografie agli atti.

  1. 2.1 La licenza preliminare é un atto amministrativo mediante il quale l'autorità accerta che nessun impedimento di diritto pubblico si oppone al rilascio del permesso definitivo per la realizzazione di una determinata opera edilizia.

Nella misura in cui viene accordata secondo la procedura ordinaria di rilascio della licenza edilizia, la licenza preliminare vincola tanto l'autorità, quanto i terzi. Se la domanda definitiva è conforme alla licenza preliminare concessa nei modi e nelle forme prescritte dalla procedura ordinaria, il permesso definitivo può quindi essere negato solo se sono dati i presupposti della revoca (cfr. Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 15 LE; n. 883 seg.).

2.2. Nel caso in esame, i ricorrenti hanno chiesto al municipio il rilascio della licenza preliminare per l'aggiunta di una nuova ala alla casa di loro proprietà. La domanda è stata trattata secondo la procedura ordinaria di rilascio della licenza. La procedura non è tuttavia mai stata portata a compimento, perché i ricorrenti hanno presentato una domanda definitiva che modificava la forma del tetto al fine di renderla conforme all’art. 32 lett. b NAPR. A questa domanda si sono opposti con successo i vicini qui resistenti. Prevalendosi della procedura di rilascio della licenza preliminare parzialmente esperita, i ricorrenti contestano ai vicini il diritto di opporsi ad un'edificazione che avevano omesso di censurare tempestivamente in sede di pubblicazione della domanda preliminare.

L’obiezione non può essere accolta, perché la procedura di rilascio della licenza preliminare può produrre effetti vincolanti per terzi solo se sfocia in una licenza preliminare cresciuta in giudicato. La semplice procedura di rilascio della licenza preliminare non è in grado di produrre effetti se non viene portata a termine. Irrilevante è il fatto che l’interruzione della procedura di rilascio della licenza preliminare sia dovuta all’inoltro della domanda definitiva con le modifiche concordate con il municipio. I ricorrenti non possono invocare il principio della buona fede per prevalersi di tale circostanza nei confronti dei vicini rimasti estranei al procedimento di rilascio della licenza preliminare.

Del tutto conformi al diritto appaiono quindi le deduzioni operate al riguardo dall'autorità cantonale.

  1. 3.1. Giusta l'art. 32 lett. b NAPR di __________, le nuove costruzioni devono rispettare una distanza di 4 m verso edifici con aperture e di 3 m verso edifici senza aperture.

La norma si applica in modo generale anche per rapporto a costruzioni che si fronteggiano sui due lati di una strada o su un terreno di proprietà di terzi. Le finalità delle norme sulle distanze tra edifici non vengono meno soltanto perché il terreno che separa le due costruzioni è una strada od appartiene a terzi (STA 10.11.98 in re __________).

È vero che l’applicazione delle distanze tra edifici può alterare il tessuto edilizio del nucleo. Questa conseguenza non permette tuttavia di disapplicare le norme sulle distanze tra edifici. In assenza di un’esplicita disposizione che permetta di derogarvi al fine di salvaguardare il tessuto originario del nucleo dalla disgregazione, le norme sulle distanze tra edifici vanno comunque applicate. Le conseguenze che ne derivano non sono in effetti tali da imporre una diversa soluzione. Nulla permette invero di affermare con certezza che si tratti di conseguenze non previste dal legislatore comunale.

3.2. Nell'evenienza concreta, l’aggiunta in contestazione non rispetta la distanza minima di 4 m, prescritta dall’art. 32 lett. b NAPR verso edifici con aperture. Verso la casa d’abitazione dei resistenti (part. n. 1367 RF), che sorge munita di aperture sul lato NE, disterebbe infatti soltanto m 3.75, mentre risulterebbe posta a soli m 2.60 dalla porta della stalla che si situa sul versante NW (part. n. 1332 RF).

Irrilevante ai fini del giudizio è la questione a sapere se le feritoie poste sopra la porta della stalla siano da considerare aperture richiamanti la distanza minima di 4 m prescritta dall’art. 32 lett. b NAPR. Questa distanza deve essere rispettata già perché richiamata dalla porta della stalla. Aperture ai sensi dell’art. 32 NAPR non sono soltanto le finestre a prospetto, ma anche le porte e le altre aperture a semplice luce. L’art. 32 NAPR si riallaccia in effetti all’ordinamento dell’art. 124 LAC disciplinante le “distanze verso fabbriche altrui” e non alle disposizioni della LAC che regolano le distanze da rispettare per l’apertura di finestre.

Disattendendo le distanze suddette, l’aggiunta non può comunque essere autorizzata così come al progetto presentato.

In quanto volto ad ottenere il ripristino della licenza annullata dal Consiglio di Stato, il ricorso va di conseguenza respinto.

  1. La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 15, 21 LE; 32 NAPR di __________; 3, 18,28, 31, 60, 61 PAmm

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. La tassa di giudizio e le spese di fr. 800.-- sono a carico dei ricorrenti, che rifonderanno fr. 800.- ai resistenti a titolo di ripetibili.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the unfinished preliminary building-permit procedure barred the neighbors from objecting to the definitive permit.

Extrahierter Entscheid

No binding effect arose because the preliminary-permit procedure was never completed by a final permit; therefore the neighbors were not precluded from raising their objections.

Extrahierte Begründung

A preliminary permit binds third parties only if it results in a final, final and enforceable preliminary permit. An incomplete procedure has no such effect, even if the definitive application was later modified in line with discussions with the municipality.

Kernrechtsfrage

Whether the planned addition complied with the minimum setback under the zoning rules.

Extrahierter Entscheid

No. The addition failed to respect the 4-meter setback required toward buildings with openings.

Extrahierte Begründung

Article 32 NAPR applies generally, including where buildings face each other across a road or third-party land. The addition stood only 3.75 m from the neighbors' dwelling and 2.60 m from the barn door, both relevant openings.

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