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52.1998.22 ΓÇó Calculation of useful floor area and pecuniary sanction for building abuses
52.1998.22Übriges Gericht06.03.1998Dismissed
Three owners challenged a cantonal government decision that had confirmed a municipal building-abuse order but reduced the pecuniary sanction from CHF 22,100 to CHF 8,900. They argued that the authorized useful floor area was higher because of differing wall-thickness indications on the approved plans and that the rental-value basis for the sanction was arbitrary. The court held that the overall facade dimensions in the variant plans controlled the calculation of usable floor area, not the window detail, and that the additional habitable surface justified the sanction basis. The appeal was dismissed and court costs were imposed on the appellants.
Art. 38 LE; determination of useful floor area (SUL) for building-permit purposes and calculation of a pecuniary sanction for building abuses: in the permit review, the SUL is computed from the metric indications on the plans submitted, whereas after completion the actual construction is decisive. Where the overall exterior dimensions of the variant plans unequivocally establish the authorized area, a party cannot rely on isolated technical details to claim a larger authorized SUL absent a credible basis of good faith (consid. 2-3). An excess creating additional habitable space justifies a sanction based on the economic advantage, including the rental value, if the calculation parameters are otherwise unchallenged (consid. 4).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.1998.22
Data decisione, Autorità: 06.03.1998, TRAM
Incarto n. 52.98.00022
Lugano 6 marzo 1998
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 28 gennaio 1998 di
e __________, __________, __________, tutti patrocinati da: avv. __________
Contro
la decisione 7 gennaio 1998, no. 7, del Consiglio di Stato che accoglie parzialmente l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la risoluzione 22 luglio 1997 con cui il municipio di __________ infligge loro una sanzione pecuniaria per abusi edilizi;
viste le risposte:
11 febbraio 1998 del Consiglio di Stato;
12 febbraio 1998 del Comune di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 9 novembre 1993 i ricorrenti __________, __________ e __________ hanno chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire uno stabile d’appartamenti sulle part. n. __________ e __________ RFD. La relazione tecnica allegata alla domanda di costruzione indicava che l’intervento avrebbe comportato la realizzazione di una SUL di mq 1336.65. Stando al calcolo degli istanti questa superficie avrebbe superato di 4.65 mq quella massima ammissibile in base all’i.s. della zona R5 (0.9) ed alla superficie edificabile disponibile all’interno della stessa zona (mq 1’480, ovvero 955 mq ex part. n. __________, 328 mq ex part. n. __________ e 197 mq ex part. n. __________ RFD).
Il 10 marzo 1994 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta senza avvedersi che i piani così approvati prevedevano in realtà la realizzazione di una SUL di mq 1’386.64.
Nel corso dei lavori i ricorrenti si sono scostati dal progetto approvato, aumentando in misura non trascurabile la SUL del piano terreno. Il 10 aprile 1996 hanno quindi chiesto al municipio il rilascio di una licenza in variante. La relazione tecnica accompagnante il progetto di variante indicava che la SUL effettivamente realizzata sarebbe ammontata a mq 1’381.10. Pur indicando che la superficie utilizzabile per la verifica dell’indice di sfruttamento era di mq 1’480, il calcolo presentato dai ricorrenti prendeva in considerazione l’intera superficie delle part. n. __________ e __________ (mq 1’520). In questa superficie veniva computata anche una superficie di 237 mq della part. n. __________ inclusa nella zona del centro storico. Non veniva per contro effettuato alcun trasferimento di indice sulla vicina part. n. __________. La SUL prevista dai piani presentati ammontava in realtà a mq 1’407.41.
Senza avvedersi di queste incongruenze, il 17 luglio 1996 il municipio ha autorizzato anche questa variante, limitandosi a subordinarla alla condizione di non destinare ad uso abitativo i locali definiti come deposito dai piani annessi alla domanda.
Nel corso di successive verifiche, l'autorità comunale ha constatato che i due locali in questione erano stati aggregati agli appartamenti del pianterreno e che la lunghezza dei soggiorni degli appartamenti era aumentata di 20 cm a scapito dei balconi antistanti.
Con decisione 19 giugno 1997, il municipio ha quindi ordinato ai ricorrenti di separare i predetti locali dalle abitazioni. Ritenendo inoltre che la SUL effettivamente realizzata superasse di 6.8 mq quella autorizzata, l'autorità comunale ha poi inflitto loro una multa di fr. 3’000.- ed una sanzione pecuniaria di fr. 22’100.-, calcolata sulla base del maggior canone di locazione esigibile (130.- fr./mq), capitalizzato al 5% ed aumentato del 25% giusta l’art. 44 cpv. 1 LE.
B. Confermato l’ordine di ripristino con risoluzione 27 agosto 1997, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto con successivo giudizio 7 gennaio 1998 l’impugnativa inoltrata dai proprietari dello stabile contro il suddetto provvedimento, annullando la multa e riducendo la sanzione pecuniaria a fr. 8'900.-.
Esperiti i necessari accertamenti ed assodato che la SUL autorizzata dal municipio con la variante d'opera ammontava a mq 1407.41 il Governo ha anzitutto ritenuto che la SUL effettivamente realizzata ammontasse a mq 1’410,16. Ne ha quindi dedotto che l'ulteriore sorpasso posto in essere dai ricorrenti si riducesse a soli mq 2.75.
Dopo aver ricordato che la SUL autorizzata già superava abbondantemente quella massima consentita (mq 1332), il Consiglio di Stato ha quindi escluso che questa eccedenza potesse ancora rientrare nei limiti di una ragionevole tolleranza.
Fondandosi sul sorpasso di SUL accertato in contraddittorio e sul canone di locazione annuo di 130.- fr./mq preso in considerazione dal municipio, il Consiglio di Stato ha quindi ricalcolato la sanzione pecuniaria riducendola a fr. 8'900.--.
C. Contro questo giudizio governativo i soccombenti insorgono ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che venga annullato assieme alla sanzione impugnata.
I ricorrenti osservano che lo spessore dei muri figurante sui piani esecutivi prodotti in sede di variante è di 30 cm, mentre quello indicato dal dettaglio riportato dagli stessi piani è di cm 32.5. Ne deducono che il municipio avrebbe autorizzato una SUL superiore a quella ritenuta dal Consiglio di Stato. Non essendo aumentata la superficie abitabile sarebbe inoltre arbitrario calcolare la sanzione pecuniaria in base ad un canone locativo di fr. 130.--/mq.
D. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio di __________, che contesta partitamente le tesi degli insorgenti.
Considerato, in diritto
Il ricorso è dunque ricevibile in ordine.
Data la natura delle questioni poste a giudizio, l'impugnativa può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria. (art. 18 PAmm).
In sede di esame della domanda di costruzione il calcolo della SUL è effettuato sulla base delle indicazioni metriche riportate dai piani (planimetrie in scala 1:100 o 1:50) ad essa allegati.
A livello di verifica della costruzione ultimata fanno invece stato le misure effettive dell'opera realizzata.
La tesi dei ricorrenti è manifestamente insostenibile.
Determinante ai fini del calcolo della SUL erano esclusivamente le misure complessive delle facciate indicate dai piani prodotti con la variante d’opera. Facevano quindi stato le misure complessive delle facciate esterne (m 26.00 e m 22.70) e quelle della corte interna (m 15.00 e m 12.40) indicate da tali piani.
Queste misure, rapportate al numero di piani (4), determinano esattamente la SUL (mq 1'606.80) ritenuta dal municipio prima della deduzione della superficie dei balconi, dei locali deposito e del vuoto scale.
Orbene, di fronte a queste inequivocabili risultanze, la pretesa dei ricorrenti di tener conto dello spessore dei muri indicato nel dettaglio riguardante le finestre (32.5 cm) ai fini della determinazione della SUL autorizzata appare del tutto priva di fondamento. Non è invero dato di vedere come si possa ragionevolmente pretendere che il municipio dovesse correggere le misure sopra indicate, in modo da tener conto del maggior spessore dei muri, allorchè gli stessi ricorrenti nel calcolo dell’indice di sfruttamento allegato alla relazione tecnica omettono di prendere in considerazione tale circostanza.
Tanto meno v'è motivo per ammettere che i ricorrenti - che non hanno lasciato nulla di intentato per sfruttare i loro fondi nella misura massima possibile - potessero in buona fede ritenere che il municipio avesse autorizzato una SUL calcolata in base alle suddette correzioni.
Da questo profilo, il ricorso va quindi senz'altro respinto.
L'eccedenza di SUL realizzata dai ricorrenti grazie all'aumento della superficie dei locali soggiorno a scapito di quella dei balconi antistanti si traduce in effetti in un aumento della superficie abitabile. Ben giustifica pertanto l'adozione di una sanzione pecuniaria commisurata al vantaggio economico che i ricorrenti ne ritraggono in termini di canone di locazione.
Non essendo contestati e non essendo nemmeno contestabili i parametri di calcolo presi in considerazione delle precedenti istanze, anche da questo profilo il ricorso va quindi disatteso.
Le spese e la tassa di giustizia seguono la soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38 LE; 3, 18, 28, 60, 61 PAmm
dichiara e pronuncia:
Il ricorso è respinto.
La tassa di giustizia di fr. 900.-- è a carico dei ricorrenti in solido.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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