52.1996.261•Nightclub conversion permitted in mixed residential zone
52.1996.261Übriges Gericht21.01.1997Granted
Von Omnilex extrahiert
The Ticino Cantonal Administrative Court upheld an appeal against a State Council decision that had annulled a municipal permit to convert a bar into a nightclub. It held that the conversion was a change of use requiring authorization, but that the site was in zone R4, a mixed zone allowing commercial and tertiary uses, so the nightclub was zone-conforming. The court also rejected objections concerning access safety and parking, finding no substantial change of use requiring additional parking. The municipal permit was therefore reinstated, with costs and compensation against the respondent.
Art. 22 LPT, art. 67 LALPT and municipal zoning rules; change of use and zone conformity of a nightlife venue. The conversion of a bar into a nightclub constitutes a building-law relevant change of use because the alteration of opening hours and use pattern produces materially different land-use effects (consid. 2). A use is zone-conforming when it fits the function assigned to the zone; in mixed zones, commercial and residential uses may coexist unless the plan or by-laws restrict nuisance-generating activities more narrowly. In the absence of binding nuisance categories, a commercial tertiary use cannot be excluded merely because it causes immissions different from dwelling (consid. 3). Access and parking issues are reviewed under the discretion accorded to the authorities; only a substantial change of use triggers parking obligations under the local rule (consid. 4-5).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.1996.261
Data decisione, Autorità: 21.01.1997, TRAM
Incarto n. 52.96.00261
Lugano 21 gennaio 1997
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 2 dicembre 1996 della
__________ patrocinato da: avv. __________
contro
la decisione 13 novembre 1996, no. 5858, del Consiglio di Stato che annulla la licenza edilizia 19 giugno 1996 rilasciatale dal municipio di __________ per trasformare in locale notturno il bar situato a pianterreno dello stabile che sorge sulla part. no. __________ RF di __________;
viste le risposte:
11 dicembre 1996 del Consiglio di Stato;
18 dicembre 1996 di __________;
19 dicembre 1996 del municipio di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. La ricorrente __________ è proprietaria del "__________", situato a pianterreno di uno stabile, che sorge ad __________ lungo via __________ (part. no. __________ RF, zona R4). Il 6 marzo 1996 la __________ ha chiesto al municipio di permesso di trasformare l'esercizio pubblico in un locale notturno. Alla domanda si sono opposti due vicini, fra cui __________, che contestava soprattutto la mancanza di posteggi e l'adeguatezza dell'accesso veicolare.
B. Raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il 19 giugno 1996 il municipio di __________ ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo le opposizioni.
__________ ha impugnato la licenza davanti al Consiglio di Stato, riproponendo in quella sede le censure sollevate senza successo con l'opposizione.
C. Con giudizio 13 novembre 1996 il Consiglio di Stato ha accolto l'impugnativa ed ha annullato la licenza.
In sostanza, il Governo ha ritenuto che l'insediamento di un locale notturno nello stabile in questione non fosse conforme alla funzione residenziale assegnata alla zona di situazione.
D. Contro il predetto giudizio governativo la __________ insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza edilizia rilasciatale dal municipio di __________.
La ricorrente nega anzitutto che la prevista trasformazione configuri un cambiamento di destinazione. La modifica delle condizioni di utilizzazione, argomenta, sarebbe irrilevante. L'intervento, soggiunge, sarebbe d'altro canto conforme alla funzione attribuita alla zona di situazione del locale; zona che, oltre agli insediamenti residenziali, ammette anche contenuti commerciali.
Il piano-bar, conclude, sarebbe peraltro un locale notturno tranquillo, perfettamente compatibile anche con la funzione residenziale della zona.
E. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula particolari osservazioni.
Ad identica conclusione perviene l'opponente __________, che contesta partitamente le tesi dell'insorgente, insistendo sulla natura molesta del locale e riproponendo in questa sede le censure sollevate in prima istanza con riferimento alla sicurezza dell'accesso ed alla mancanza di posteggi.
Il municipio appoggia invece il ricorso, rilevando in particolare che il locale è situato nella zona R4 del PR, ove sono ammessi anche insediamenti commerciali, e non nella zona R3, come erroneamente ritenuto dal Consiglio di Stato.
F. Con sentenza 2 dicembre 1996 questo Tribunale ha respinto l'impugnativa inoltrata da __________ contro la decisione 21 febbraio 1996 con cui il Dipartimento delle istituzioni, Ufficio permessi e passaporti, aveva autorizzato la trasformazione della patente di bar in patente di locale notturno.
Considerato, in diritto
Il ricorso è ricevibile in ordine giusta gli art. 21 LE, 43 e 46 PAmm. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dagli atti ed è sufficientemente nota a questo Tribunale.
Cambiamento di destinazione
La trasformazione di un bar in un locale notturno (piano-bar) configura indubitabilmente un cambiamento di destinazione soggetto a permesso di costruzione (cfr. RDAT 1995 I n. 36).
La modifica delle condizioni di utilizzazione è invero atta a produrre ripercussioni sostanzialmente diverse e localmente percettibili sull'ordinamento delle utilizzazioni. Non tanto a causa dell'introduzione di strumenti musicali destinati a caratterizzare l'attività dell'esercizio pubblico, quanto piuttosto in considerazione del radicale cambiamento degli orari d'apertura del ritrovo (cfr. art. 37 e 39 LEsPub; bar: tra le 0500 e le 0100; locale notturno: tra le 1900/2100 e le 0200/0400).
Su questo punto, il giudizio governativo impugnato va senz'altro confermato.
3.1. Il principio della conformità di zona sancito dagli art. 22 cpv. 2 lett. b LPT e 67 cpv. 2 lett. a LALPT dispone che l'autorizzazione a costruire può essere rilasciata soltanto per edifici od impianti conformi alla funzione assegnata alla zona di utilizzazione in cui sono previsti. Le costruzioni non devono soltanto evitare di porsi un contrasto con la destinazione assegnata alla zona di situazione, ma devono integrarvisi confacentemente in modo da concorrere al conseguimento degli obbiettivi perseguiti dall'azzonamento (cfr. RDAT 1994 II N. 56; DFGP/UPT, Commento alla LPT, ad art. 22 N 29).
Le zone residenziali sono essenzialmente riservate agli insediamenti abitativi ed alle attività complementari a questa funzione. Da queste zone sono in linea di massima bandite le attività moleste, ovvero gli insediamenti suscettibili di produrre immissioni incompatibili con le esigenze dell'abitare.
Le zone commerciali ed artigianali sono invece destinate ad insediamenti legati allo svolgimento di attività lavorative o produttive, ovvero ad attività che possono anche risultare inconciliabili con la funzione abitativa.
La suddivisione fra le zone residenziali e quelle commerciali non è sempre chiara e netta. Numerosi sono infatti i PR che prevedono zone miste, ossia zone nelle quali sono ammessi insediamenti di natura eterogenea, chiamati a coesistere all'interno di un determinato comprensorio in base a criteri definiti in modo più o meno preciso (cfr. Zimmerlin, Baurecht des Kt. Aargau, II. ed., § 130 - 133 N 7 ed 11). Frequente è l'abbinamento fra gli insediamenti residenziali e quelli commerciali od artigianali. In questi casi, le NAPR sono solite specificare la tipologia di quest'ultimi in base a prescrizioni riferite all'intensità delle immissioni prodotte ("gradi di molestia").
3.2. Contrariamente a quanto assume il Consiglio di Stato, l'oggetto della contestazione è situato nella zona residenziale intensiva (R4) di __________ e non nella zona residenziale semi-intensiva (R3).
La zona R4 ammette tanto gli insediamenti residenziali, quanto gli insediamenti esclusivamente commerciali o amministrativi. Non si tratta quindi di una zona a vocazione esclusivamente residenziale, come il marginale dell'art. 45 NAPR potrebbe indurre a ritenere, ma di una zona mista, destinata sia all'abitazione, sia al commercio ed alle attività del terziario.
Diversamente da altri piani regolatori, le NAPR di __________ non prevedono una definizione dei diversi gradi di molestia intesa a precisare le caratteristiche degli insediamenti ammissibili nelle singole zone di utilizzazione.
In mancanza di prescrizioni vincolanti, volte a definire ulteriormente la tipologia delle attività commerciali ammissibili sulla base dell'intensità delle immissioni prodotte, non è quindi dato di escludere dalla zona in esame gli insediamenti del terziario che ingenerano sull'ambiente circostante ripercussioni sostanzialmente diverse da quelle derivanti dall'abitare.
Manifestamente a torto reputa il Consiglio di Stato che nella zona R4 di __________ siano ammesse soltanto attività non moleste. La funzione commerciale attribuita a questa zona non è subalterna alla funzione residenziale. L'art. 45 lett. a NAPR le riserva pari dignità e diritti. Non esclude nè direttamente, nè indirettamente gli insediamenti commerciali molesti o poco molesti.
Così stando le cose, in assenza di disposizioni intese a limitare la tipologia degli insediamenti commerciali ammissibili, pare evidente che un'attività come quella esercitata dal controverso locale notturno non possa essere considerata contraria alla funzione che la norma succitata assegna alla zona di utilizzazione in esame.
Dal profilo della conformità di zona, le deduzioni operate dal municipio in base al diritto autonomo comunale vanno quindi senz'altro condivise.
L'autorità cantonale ed il municipio di __________ hanno ritenuto che l'attuale accesso all'esercizio pubblico fosse adeguatamente commisurato anche alle esigenze del controverso locale notturno.
La valutazione espressa dalle precedenti istanze non presta il fianco a critiche di sorta.
L'accesso esistente, largo 7 - 8 m, permette in effetti ai veicoli di entrare ed uscire dal fondo senza particolari difficoltà. Via __________ è una strada larga e rettilinea. E' a senso unico ed è gravata da un limite di velocità di 50 km/h. La visuale dall'accesso sulla strada principale è buona. Il traffico, durante la stagione turistica, è abbastanza intenso, ma il numero limitato di posteggi riservati al locale (3) lascia prevedere un numero altrettanto limitato di movimenti veicolari.
Ritenendo l'accesso compatibile con le esigenze di sicurezza della circolazione e di fluidità del traffico, le autorità decidenti non hanno certamente abusato della latitudine di giudizio che la nozione di accesso sufficiente riserva loro in ordine all'individuazione del contenuto precettivo di questo concetto giuridico indeterminato.
Le generiche critiche sollevate in proposito dall'insorgente sono quindi da respingere.
5.1. Giusta l'art. 49 NAPR di __________ per nuovi edifici, ricostruzioni, ampliamenti o cambiamenti sostanziali di destinazione di edifici esistenti è obbligatoria la formazione di posteggi dimensionati secondo le norme VSS-SNV.
Da questa norma si evince che non tutti i cambiamenti di destinazione di edifici esistenti soggiaciono all'obbligo di approntare un adeguato numero di posteggi. Soltanto i cambiamenti sostanziali, ovvero le trasformazioni che sovvertono in misura radicale le modalità di utilizzazione della costruzione, danno luogo a quest'obbligo.
5.2. In concreto, il municipio di __________ ha ritenuto che la trasformazione del bar in un locale notturno non fosse da considerare alla stregua di un cambiamento sostanziale di destinazione.
Anche questa valutazione sfugge alla critica dell'insorgente. Benchè significativa, la modifica degli orari d'esercizio del ritrovo, non permette in effetti di rimproverare all'autorità comunale di aver abusato della latitudine di giudizio che la norma le riserva in ordine alla determinazione dell'importanza del cambiamento di destinazione. Le diverse modalità di utilizzazione lasciano invero sostanzialmente immutato il genere di attività commerciale esercitato dal ritrovo.
Anche su questo punto la licenza risulta quindi conforme al diritto.
La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 22 LPT, 67 LALPT, 45, 49 NAPR di __________, 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm
dichiara e pronuncia:
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 13 novembre 1996 del Consiglio di Stato (no. 5858) è annullata;
1.2. è confermata la licenza edilizia 19 giugno 1996 rilasciata dal municipio di __________ alla __________.
Le spese e la tassa di giustizia di fr. 1'000.-- sono a carico della resistente che rifonderà fr. 1'500.-- alla ricorrente a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Von Omnilex extrahiert
Whether converting a bar into a nightclub requires building permission as a change of use.
Yes. The conversion is a change of use subject to building authorization because the opening hours and use pattern change substantially.
The court held that the shift from a bar to a nightclub causes materially different and locally perceptible effects on land use, chiefly because of the radically different opening hours.
Whether the nightclub is compatible with the zoning designation of the site.
Yes. The site lies in zone R4, a mixed zone allowing residential, commercial, and tertiary uses, and the NAPR do not restrict commercial uses by nuisance level.
The Council of State wrongly assumed the site was in R3 and incorrectly treated R4 as exclusively residential. In R4, commercial activity has equal standing with residential use, so the nightclub is not contrary to zone function.
Whether the access to the property is sufficient for the nightclub use.
Yes. The existing access is adequate and does not endanger traffic safety or fluidity.
The access is wide, the road is straight with good visibility, traffic is manageable, and the limited parking indicates limited vehicle movements.
Whether the conversion triggers an obligation to create additional parking spaces.
No. The conversion is not a substantial change of use within the meaning of the local parking rule.
Although the opening hours change, the underlying commercial activity remains essentially the same, so the municipal authority did not abuse its discretion in finding no substantial change.
Whether the government decision annulling the permit should be set aside and the municipal permit reinstated.
Yes. The appeal succeeds and the municipal building permit must be restored.
Because the zoning, access, and parking objections fail, the government decision cannot stand.
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