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Transformation of agricultural building into holiday home outside building zone

52.1996.115Übriges Gericht26.06.1996Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

The municipality appealed against a State Council ruling that had granted permission to convert an agricultural warehouse outside the building zone into a secondary residence. The administrative court held that the project was not zone-compliant and did not meet the conditions for an exception under federal or cantonal planning law. It was neither a partial transformation nor indispensable for maintaining the existing use, and it conflicted with groundwater protection and anti-sprawl interests. The court annulled the State Council decision, confirmed the municipal refusal, and charged costs to the property owner.

Omnilex-Regeste

Art. 22, 24 LPT; Art. 75 LALPT: conversion of an existing building outside the building zone into a secondary residence; exception requirements and partial transformation. A permit outside the building zone requires zone conformity or, exceptionally, the cumulative conditions of Art. 24 para. 1 LPT; the site must in any event be sufficiently serviced. Under cantonal law, only genuinely partial transformations of existing buildings may be authorized, i.e. alterations limited in quantitative and qualitative terms and not changing the identity of the building appreciably. A complete change of use of an agricultural building into holiday accommodation is not a partial transformation, is not indispensable for continuation of the existing use, and is incompatible with major planning interests where it promotes residential dispersion and conflicts with special protection zones (consid. 2-4).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1996.115

Data decisione, Autorità: 26.06.1996, TRAM

Incarto n. 52.96.00115 DP 106/96 cm

Lugano 26 giugno 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 8 maggio 1996 di

contro

la decisione 23 aprile 1994, no. 1939, del Consiglio di Stato che annulla la risoluzione 21 novembre 1994 con cui il municipio di __________ ha negato ad __________ il permesso di trasformare in residenza secondaria un deposito agricolo situato in località __________, fuori della zona edificabile (part. no. __________ RFD);

viste le risposte:

  • 22 maggio 1996 del Consiglio di Stato;

  • 23 maggio 1996 di __________ - 10 giugno 1996 del Dipartimento del territorio;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

che con risoluzioni del 15 aprile e dell'11 maggio 1987 il Dipartimento delle Pubbliche Costruzioni ed il municipio di __________ hanno rilasciato al noto tenore ed agente d'assicurazione __________, l'autorizzazione cantonale e la licenza edilizia per costruire in località __________ (part. no. __________ RFD) un magazzino di m 13 x 8, destinato al deposito degli attrezzi e dei macchinari necessari alla coltivazione di un piccolo frutteto intensivo di kiwi (120-130 piante, 2491 mq); il manufatto è situato fuori della zona edificabile, nella zona II di protezione della riserva idrica regionale di __________, su un fondo esposto a pericolo di inondazioni,

che con risoluzione 21 marzo 1990 il municipio di __________ ha autorizzato l'aggiunta di una tettoia di m 3 x 13 sul retro del fabbricato;

che il 4 maggio 1993 la stessa autorità comunale ha autorizzato la chiusura del porticato antistante l'edificio, in modo da formare un "giardino d'inverno";

che il 26 settembre 1994 __________ ha chiesto al municipio il permesso di trasformare il deposito agricolo in abitazione secondaria, dotandolo di impianti sanitari, di una fossa settica e di un pozzo perdente;

che alla domanda, preavvisata negativamente dalla Sezione della protezione dell'aria e dell'acqua, dalla Sezione pianificazione urbanistica, dall'Ufficio arginature e dalla Sezione agricoltura, si è opposto il Dipartimento del Territorio;

che il 21 novembre 1994 il municipio di __________ ha negato la licenza edilizia, facendo propria l'opposizione formulata dal Dipartimento del territorio, che considerava palesemente insoddisfatti i requisiti posti dagli art. 24 LPT e 71 seg. LALPT;

che con giudizio 23 aprile 1996 (che non è stato reso come d'uso su proposta del Servizio dei ricorsi) il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l'impugnativa contro di esso inoltrata da __________;

che, dopo aver dato atto che l'intervento non risponde ai requisiti posti dagli art. 24 LPT, il Governo ha ritenuto che il permesso potesse comunque essere rilasciato in applicazione dell'art. 39 RLE, alla condizione "che venga presentata una perizia idrogeologica relativa all'evacuazione delle acque di scarico e che la destinazione della costruzione resti obbligatoriamente quale residenza secondaria, riservata la facoltà per il municipio di ordinare in ogni tempo in caso di pericolo l'allontanamento delle persone dall'abitazione"; le ripetibili di fr. 800.- sono state poste a carico del cantone;

che contro il predetto giudizio governativo il comune di __________ insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento, in base a considerazioni che verranno riprese più avanti;

che il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato e dal resistente __________, che contesta succintamente le tesi dell'insorgente;

che il ricorrente ha comunicato telefonicamente al giudice delegato di aver nel frattempo venduto lo stabile alla società immobiliare __________ per la somma di fr. 380'000.-;

considerato, in diritto

che la competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva dell'insorgente e la tempestività dell'impugnativa sono indiscutibilmente date (art. 21 LE; 43 e 46 PAmm);

che il ricorso è dunque ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm);

che giusta l'art. 22 cpv. 2 LPT l'autorizzazione per la costruzione di edifici o impianti può essere rilasciata solo se l'opera è conforme alla zona di utilizzazione (lett. a; principio della conformità di zona) e se il fondo è urbanizzato (lett. b), ossia se, ai fini della prevista utilizzazione, vi è accesso sufficiente e le necessarie condotte d'acqua, d'energia e d'evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile un raccordo senza dispendio rilevante (art. 19 LPT);

che in deroga al principio della conformità di zona sancito dall'art. 22 cpv. 2 lett. a) LPT, fuori delle zone edificabili possono essere eccezionalmente rilasciate autorizzazioni per la costruzione di edifici o impianti non conformi alla funzione assegnata alla zona di utilizzazione, se, cumulativamente:

a) la loro destinazione esige un' ubicazione fuori della zona edificabile (art. 24 cpv. 1 lett. a LPT) e

b) non vi si oppongono interessi preponderanti (art 24 cpv. 1 lett. b LPT);

Il fondo deve in ogni caso essere urbanizzato (art. 22 cpv. 2 LPT);

che il diritto cantonale può inoltre permettere interventi di minore entità su costruzioni esistenti fuori della zona edificabile, in contrasto con la funzione di zona, a condizione che risultino compatibili con le importanti esigenze della pianificazione territoriale (art. 24 cpv. 2 LPT);

che avvalendosi di questa facoltà di legislatore cantonale ticinese ha introdotto la possibilità di autorizzare una tantum trasformazioni parziali di costruzioni esistenti fuori della zona edificabile in contrasto con la funzione assegnata alla zona di utilizzazione, alla condizione che risultino indispensabili per la continuazione dell'utilizzazione attuale e compatibili con le importanti esigenze della pianificazione territoriale (art. 75 LALPT);

che la trasformazione è parziale soltanto se è limitata sia dal profilo quantitativo, sia dal profilo qualitativo, ossia quando è tale da non modificare in misura apprezzabile l'identità della costruzione preesistente,

che, nel caso in esame, il deposito agricolo del ricorrente è situato fuori della zona edificabile; non sorgendo in una zona agricola, non rispetta il principio della conformità di zona sancito dall'art. 22 cpv. 2 lett. a LPT;

che il controverso cambiamento di destinazione (trasformazione in casa di vacanza) non soddisfa palesemente i requisiti degli art. 24 cpv. 2 LPT e 75 LALPT: in effetti:

a) non è parziale, poiché interessa tutta la costruzione, sovvertendone radicalmente l'identità,

b) non è indispensabile per la continuazione dell'utilizzazione attuale, poiché la destinazione agricola verrebbe a cadere,

c) non è nemmeno compatibile con le importanti esigenze della pianificazione territoriale, poiché si pone in contrasto stridente con l'esigenza di contenere la proliferazione degli insediamenti residenziali fuori della zona edificabile e con i vincoli della zona di protezione II della riserva idrica regionale in cui è ubicata;

che l'intervento in oggetto non soddisfa d'altro canto nemmeno l'ombra delle condizioni poste dall'art. 24 cpv. 1 LPT:

a) la destinazione della costruzione (casa di vacanza) non esige affatto un'ubicazione fuori della zona edificabile (lett. a),

b) l'interesse alla protezione della falda freatica travolge quello del resistente a procurarsi un insediamento residenziale secondario fuori della zona edificabile, per giunta su un terreno esposto a pericoli di inondazione;

che insoddisfatto, come giustamente rileva il comune ricorrente, è pure il requisito inderogabile dell'urbanizzazione sufficiente sancito dagli art. 19 e 22 cpv. 2 lett. b LPT, poiché l'evacuazione dei liquami non può essere assicurata mediante raccordo alla rete delle canalizzazioni;

che peregrina al punto da non meritare confutazione è l'idea di autorizzare il cambiamento di destinazione in base all'art 39 RLE; semplice norma di regolamento che sancisce la possibilità di mantenere e riparare le costruzioni esistenti all'interno della zona edificabile, in contrasto con il diritto entrato in vigore dopo la loro edificazione;

che altrettanto insostenibile è l'espediente di subordinare la licenza alla condizione di presentare una perizia idrogeologica;

che il ricorso va quindi accolto, annullando la sconcertante risoluzione con cui il Consiglio di Stato calpesta il diritto federale per gratificare il resistente con un'autorizzazione che, come si suol dire, non sta nè in cielo, nè in terra;

che la tassa di giustizia segue la soccombenza.

visti gli art. 19, 22, 24 LPT; 75 LALPT; 17 LPAc; 3, 18, 28, 60, 61 65 PAmm

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza:

1.1. la decisione 23 aprile 1996 del Consiglio di Stato (no. 1939) è annullata;

1.2. la decisione 21 novembre 1994 del municipio di __________ è confermata.

  1. La tassa di giustizia di fr. 800.-- è a carico del resistente.

  2. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the conversion of an existing agricultural building outside the building zone into a secondary residence may be authorized under planning law.

Extrahierter Entscheid

No. The conversion did not satisfy the requirements for an exception outside the building zone, nor the cantonal rules on partial transformation of existing buildings.

Extrahierte Begründung

The project was not zone-compliant, was not a partial transformation, was not indispensable for continuation of the existing use, and conflicted with major planning interests, including groundwater protection and the need to avoid residential sprawl outside the building zone.

Kernrechtsfrage

Whether the permit could be based on Article 39 RLE or on a condition requiring an hydrogeological report.

Extrahierter Entscheid

No. Article 39 RLE did not provide a valid basis, and the proposed condition could not cure the lack of substantive statutory requirements.

Extrahierte Begründung

The regulation invoked concerned buildings within the building zone and could not override federal planning law; the missing statutory conditions could not be replaced by a later expert report.

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