Official property valuation: class correction removed, age and income adjustedKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2006.14

Data decisione, Autorità: 09.10.2006, TE

Titolo: Edifici principali: stralcio del correttivo di classe; aumento del correttivo di vetustà; applicazione del reddito accertato; ponderazione

Incarto n. 40.2006.14 LUGANO

Lugano 9 ottobre 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Gianfranco Sciarini arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 10/11 gennaio 2006 da

RI 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 2034 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 27 luglio 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 2034 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 3'117'906.--.

Il reclamo interposto in data 16 agosto 2004 dalla RI 1, è stato respinto dall’UCS con decisione del 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito dell’esperimento di un sopralluogo, ha confermato la propria decisione in merito a tutte le censure sollevate dalla reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore cubimetrico esposto, il valore del fondo e il valore di reddito, ribadendo che le argomentazioni elencate nel reclamo sono già state adeguatamente considerate.

3. Con ricorso 10/11 gennaio 2006 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale, ribadendo le motivazioni già esposte nel reclamo del 16 agosto 2004 e postulando il mantenimento dello stato attuale del valore di stima, in via subordinata un adeguamento marginale e molto moderato. Le motivazioni addotte sono da ricondurre all’edificio antiquato nella sua concezione architettonica che non permette un aumento dei canoni locativi, che pure si addicono alla tipologia degli attuali inquilini che occupano lo stabile.

4. In sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A è strutturato su sei piani più un piano mansardato. Al piano terreno sono presenti sette negozi, mentre ai piani superiori sono ubicati diciassette appartamenti di 4 ½ locali, eccezion fatta per quello utilizzato dal proprietario come studio dentistico. Lo stato delle finiture e di conservazione risulta normale per rapporto all’anno di costruzione.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della RI 1 stabili, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lstr.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

7.1. Per l’edificio sub. A, il Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di classe del +25% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale). Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

Durante il sopralluogo del 27 luglio 2006, il Tribunale ha potuto constatare che l’edificio, che risale all’anno 1950, si trova praticamente nello stato originale, nonostante l’avvenuta sostituzione dell’impianto di riscaldamento nel 1998, motivo per cui il correttivo della vetustà del -28% fissato dall’UCS deve essere rapportato a valori più corrispondenti alla situazione reale e pertanto essere aumentato al – 47%.

7.2. Anche per l’edificio accessorio sub. C, il Tribunale ha potuto accertare lo stato originale, ciò che permette anche per questo immobile di adeguare ad una situazione più corrispondente alla realtà il correttivo della vetustà aumentandolo dal -38% al -60%, ovvero il correttivo massimo previsto dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst..

7.3. Per quanto attiene al valore di reddito il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobile vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Gli accertamenti esperiti dal Tribunale hanno permesso di stabilire in fr. 221'932.—annui il reddito lordo, e ciò sulla base di quanto dichiarato dalla ricorrente in sede di sopralluogo e risultante dalla documentazione e dal conteggio versati agli atti successivamente.

7.4. Non si ravvisano infine elementi significativi tali da indurre il Tribunale a ridurre ulteriormente il valore metrico del terreno. Il valore base di zona, di fr. 1'020.—, non può essere considerato elevato ed anzi appare prudenziale per una zona di piano regolatore R7-2 situata a ridosso del centro della Città di __________, con la conseguenza che il relativo parametro deve essere confermato.

Ciò detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti a fr. 914’013.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi edificati considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito. Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17 cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come in questo caso, l’aumento del valore del terreno complementare.

7.5. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.1. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 2034 RFD di __________ stabilito in CHF 2'435'013.--, come da scheda di calcolo annessa.

8.2. La tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 2/3 per l’Ufficio cantonale di stima e di 1/3 per la ricorrente.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 2034 RFD di __________ stabilito in CHF 2'435'013.--, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il rimanente 1/3 a carico della ricorrente

3. La presente decisione e definitiva.

4. Intimazione a:

RI 1

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per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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