Official valuation: higher age and environmental correctionsKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2006.12

Data decisione, Autorità: 17.10.2006, TE

Titolo: Edificio principale: aumento del correttivo di vetustà; aumento del correttivo di riduzione del valore del terreno per carico ambientale

Incarto n. 40.2006.12 LUGANO

Lugano 17 ottobre 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Gianfranco Sciarini arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 5 gennaio 2006 da

RI 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________

relativamente al mappale no. 1240 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 27 luglio 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 1240 RFD di __________, con la notifica di decisione
3. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 324'247.--.

Il reclamo interposto in data 14 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito il 7 aprile 2005, ha confermato la propria decisione in merito a tutte le censure sollevate dal reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore cubimetrico esposto, il valore del terreno e il valore di reddito, ribadendo che le motivazioni addotte con il reclamo sono già state adeguatamente considerate.

3. Con ricorso 5 gennaio 2006 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, riproponendosi nelle motivazioni già esposte nel reclamo 14 luglio 2004 e postulando un’equa riduzione del valore di stima determinato dall’autorità di prima istanza. A mente del ricorrente, l’Ufficio di stima non avrebbe sufficientemente considerato lo stato originale dell’edificio – la parte più vecchia risale alla metà del 1800 – e quindi lo stato di conservazione e lo standard di finiture del medesimo, nonché per quel che riguarda il terreno, la vicinanza con il sedime FFS, fonte di forti rumori e vibrazioni.

4. In sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A si presenta in uno stato di conservazione normale per l’anno di costruzione, così come pure normali risultano essere le finiture. Lo stesso è composto

• da garage e cantina su ¼ della sua superficie;
• al piano terreno, da una sala/salotto, una cucina abitabile, un ulteriore salotto, un atrio, due bagni-wc e una camera;
• al primo piano, da tre camere e una doccia-wc;
• dalla soffitta con quattro ripostigli. Il mappale si trova a ridosso della ferrovia ed è fortemente disturbato da rumori e vibrazioni importanti al passaggio dei treni.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa, accoglie il ricorso.

7.1. Come accertato in sede di sopralluogo, l’edificio principale sub. A si trova sostanzialmente nella sua struttura originale. Alla luce dell’anno di edificazione – antecedente il 1919 -, dell’ampliamento effettuato nel 1951 e del rifacimento di bagni e cucina nel 1983, verificati con il sopralluogo e risultanti anche dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare (modulo 1, punto 2), il Tribunale ritiene più confacente alla fattispecie concreta considerare un correttivo di vetustà del -49% e non solo del -31% per il sub. A, rispettivamente del -60% per gli edifici accessori.

7.2. L’estrema vicinanza alla linea ferroviaria dell’asse del San Gottardo, causa di forti rumori e vibrazioni, deve inoltre essere correttamente considerata, ciò che permette a questo Tribunale di ridurre il valore metrico del terreno di un ulteriore 20% per carico ambientale. In sostanza il correttivo viene aumentato dal -10% al -30% con la conseguente riduzione del valore metrico del terreno da CHF 378.--/mq a CHF 294.--/mq..

7.3. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1240 RFD di __________ stabilito in CHF 283'766.--, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1240 RFD di __________ stabilito in CHF 283'766.--, come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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