40.2005.85•Increase of depreciation correction and land value adjustment
40.2005.85Übriges Gericht02.10.2006Granted
Von Omnilex extrahiert
RI 1 and RI 2 challenged the revised official valuation of parcel no. 512 RT before the Tribunal of expropriation. After an external inspection, the court found that the building was in poorer condition than assessed and that the parcel lacked vehicular access, being reachable only by a path over another lot. It therefore increased the depreciation correction on the building and applied a further correction to the land value. The appeal was upheld, the official valuation was set at CHF 75,276, and the court fee was imposed on the valuation office.
Art. 15, 16, 17, 18, 20 and 38 Lst.; official valuation of a built parcel; corrections to metric value and depreciation. Built parcels are to be valued as an economic unit, but the valuation must reflect the actual physical and legal condition of the property at the valuation date. The age correction for the building depends on construction type, conservation state and use, and may be increased where the structure is in visibly deficient condition. A specific correction on the land metric value is justified where the parcel is materially disadvantaged, in particular by the absence of vehicular access, as compared with similar building plots. The valuation authority applies schematic and prudential criteria, yet the reviewing court may amend the valuation on its own appraisal of the facts.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.85
Data decisione, Autorità: 02.10.2006, TE
Titolo: Edificio principale: aumento del correttivo di vetustà; correttivo sul valore metrico del terreno
Incarto n. 40.2005.85
Lugano 2 ottobre 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 16/18 maggio 2005 da
RI 2,
contro
la decisione su reclamo emessa il 15 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
Relativamente al mappale no. 512 RT di __________,
esperito il sopralluogo in data 7 giugno 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto dall’UCS con decisione 15 aprile 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione sostenendo che il terreno, indipendentemente dalla sua topografia, è interamente edificabile, che la mancanza di un accesso carrozzabile, vista l’esigua distanza tra l’edificio e la strada cantonale, non giustifica una riduzione del valore di stima e che per gli edifici misti (in parte in muratura e in parte in legno) fa stato il valore cubimetrico utilizzato per le costruzioni in muratura.
Con ricorso 16/18 maggio 2005, completato poi con scritti 29 agosto 2006 e 11 settembre 2006, RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando una congrua riduzione del valore di stima. La domanda è motivata dal fatto che la morfologia del terreno e la sua superficie esigua lo rendono di fatto inedificabile oltre a quanto già esistente, dall’assenza di un accesso carrabile e dalla struttura dell’edificio, parzialmente in muratura e parzialmente in legno, che giustifica l’applicazione di un valore cubimetrico unitario differenziato. Infine, non trova alcuna giustificazione oggettiva l’aumento del valore di stima di ben 13 volte rispetto al precedente, se non con inammissibili fini prettamente fiscali.
Nel corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2006, assenti giustificati i ricorrenti, che, riservandosi se del caso di chiedere un ulteriore sopralluogo in loro presenza (gli stessi vi hanno poi rinunciato così come appare dalla lettera 29 agosto 2006 menzionata al punto precedente) hanno dato il loro accordo affinché ci si limitasse alla visione esterna dell’edificio e del terreno , il Tribunale ha constatato che il fondo è raggiungibile unicamente tramite un sentiero che parte dalla strada cantonale e attraversa il mappale no. 514. Il piano seminterrato dell’edificio è in muratura mentre il piano superiore, che comprende una terrazza pericolante, ha una struttura in legno.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso. Ciò poiché lo stato generale dell’edificio, ad immagine di una terrazza decisamente pericolante, deve essere considerato carente e non normale, con la conseguenza che il correttivo della vetustà deve essere aumentato dal -36% al -45%.
Oltre a ciò, per confronti con i terreni situati in zona edificabile estensiva che si trovano a diretto confine con la strada cantonale, il mapp. no. 512 risulta penalizzato in quanto privo di un accesso carrabile e raggiungibile unicamente per mezzo di un sentiero (diritto di passo sul mapp. no. 514). Appare pertanto giustificato applicare un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, oltre al fatto che l’attuale sistema di calcolo della stima differisce in modo alquanto marcato dal precedente e che pertanto i rispettivi valori non possono essere realmente paragonati, la morfologia del terreno e la sua esigua superficie, di soli 260 mq, sono già stati correttamente considerati applicando un correttivo del -40% sul valore metrico del terreno eccedente.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 512 RT di __________ stabilito in CHF 75'276.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 512 RT di __________ stabilito in CHF 75'276.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
-,
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Von Omnilex extrahiert
Whether the depreciation correction for the building should be increased due to its poor condition.
Yes. The building condition was not normal, so the age correction had to be increased from -36% to -45%.
The court relied on the external inspection and the visibly deficient state of the building, in particular the precarious terrace, to justify a higher depreciation correction.
Whether a correction should be applied to the land metric value because the parcel lacks vehicle access.
Yes. A -10% correction on the land metric value was justified because the parcel is reachable only by a footpath over another parcel and has no vehicular access.
Compared with similar buildable plots directly adjoining the canton road, the parcel was disadvantaged by the absence of carrable access.
Whether the appeal should be upheld against the valuation office decision.
Yes. The appeal was granted and the official valuation was reduced to CHF 75,276.
Only the two corrections above warranted intervention; the remaining valuation elements were consistent with the valuation rules and sufficiently prudent.
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