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Appeal dismissed in official real estate valuation dispute

40.2005.64Übriges Gericht03.01.2006Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The owner appealed a revised official valuation of parcel no. 178 RFD in __________. After an on-site inspection, the court noted that the allegedly excess land was still substantially and rationally usable despite its slope, valley orientation, and the easement burden. The appellant had withdrawn the complaint about the building income value, so that part was struck from the record. The court held that the UCS had already sufficiently reflected the land’s disadvantages through a -20% correction across the whole parcel and therefore dismissed the remaining appeal, confirming the valuation at CHF 6,223,499 and charging the justice fee to the appellant.

Omnilex-Regeste

Art. 15 cpv. 2-3, 16 cpv. 1, 20 and 5 Lst.; official real estate valuation of built parcels and excess land. Built land is assessed as an economic unit comprising buildings and appurtenant land; land manifestly exceeding the complementary character is valued separately according to its function and full market value. Valuation follows schematic and prudential criteria and must reflect the state of fact and law at the valuation date. A correction already applied to the whole parcel may sufficiently take into account adverse topographic features and easement burdens; if the remaining excess land is still rationally exploitable, no further reduction is warranted (consid. 6-7).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.64

Data decisione, Autorità: 03.01.2006, TE

Titolo: Ricorso respinto in quanto la superficie di terreno considerata eccedente risulta ampiamente sfruttabile in modo razionale; il correttivo del -20% sul valore metrico del terreno applicato dall'UCS considera già l'orientamento verso valle, la forte pendenza e l'esistenza di un onere di passo.

Incarto n. 40.2005.64

Lugano 3 gennaio 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 3/4 maggio 2005 da

RI 1, rappr. dalla RA 1, __________

contro

la decisione su reclamo emessa il 1. aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 178 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 11 luglio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 178 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 6'242'375.-

Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 1. aprile 2005.

L’autorità di prima istanza ha unicamente ridotto da 36 a 33 il numero dei parcheggi interni annessi all’edificio principale sub. E, modificando di conseguenza il relativo valore di reddito presunto, diminuito da 28'425.60 a CHF 26'056.80 CHF/annui.

Il valore di stima ufficiale del mappale no. 178 RFD di __________ è stato di conseguenza stabilito in CHF 6'223'499.-

  1. Con ricorso 3/4 maggio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di reddito degli edifici principali sub. E ed F da 134.40 a 108.86 CHF/mq, ciò per confronti con il mapp. no. 451 RFD di __________ e in considerazione della loro specifica tipologia ed ubicazione, della presenza di oneri di passo che gravano la proprietà e della mancanza di adeguati collegamenti con i mezzi di trasporto pubblici.

La ricorrente chiede inoltre che il valore metrico del terreno eccedente venga ridotto sensibilmente da 192.- a 20.- CHF/mq in ragione della sua forma irregolare e della presenza di scarpate e roveti che precludono qualsiasi possibilità di edificazione razionale.

Successivamente, con scritto 7 novembre 2005, la ricorrente ha comunicato al Tribunale di mantenere il gravame unicamente per quanto attiene al valore di stima del terreno eccedente.

  1. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2005 il Tribunale ha constatato che la porzione di terreno considerata eccedente è in forte pendenza ed è situata a sud-est verso una valle. Tale superficie è attualmente incolta e non viene utilizzata dagli inquilini degli edifici principali sub. E ed F.

  2. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

6.2.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

Per quanto attiene la richiesta di riduzione del valore di reddito degli edifici principali sub. E ed F, ritenuto che su questo specifico punto la ricorrente ha ritirato il gravame, il ricorso viene stralciato dai ruoli per desistenza.

7.2.

In merito alla domanda di riduzione del valore metrico del terreno eccedente il Tribunale respinge il ricorso.

La superficie di terreno già utilizzata per lo sfruttamento è infatti pari a 4'970 mq, risultante dalla somma delle superfici abitabili dei due edifici principali sub. E ed F diviso l’indice di sfruttamento massimo dello 0.6 previsto per la zona di piano regolatore R3 (art. 58 NAPR).

Ora, se dalla superficie totale della particella, di 11'937 mq, vengono dedotte le superfici di 4'270 mq già utilizzata per lo sfruttamento e di 4'270 mq di terreno non edificabile (bosco) si ottengono 2'697 mq di terreno ancora sfruttabile, ovvero una superficie utile lorda di ben 1'618 mq, pari a 539 mq per piano.

Pertanto, pur già considerando il tracciato della futura strada, le normative sulle distanze previste dalle NAPR di __________ (art. 58) e l’obbligo di osservare una distanza di 10 ml dal limite del bosco, la porzione di terreno ad ovest (sud-ovest) risulta comunque ampiamente sfruttabile in modo razionale.

7.3.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, le caratteristiche del terreno eccedente, orientato verso valle e in forte pendenza, così come l’esistenza di un onere di passo iscritto a registro fondiario, sono già stati sufficientemente considerati applicando un correttivo del -20% su tutta la superficie del mappale e pertanto anche sul terreno eccedente.

I fondi devono infine essere valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.) e pertanto eventuali implicazioni future non possono essere considerate.

8.1.

Di conseguenza, nella misura in cui è stato confermato, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 178 RFD di __________ confermato in CHF 6'223'499.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico della RI 1, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati la Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Nella misura in cui è stato mantenuto il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 178 RFD di __________ confermato in CHF 6'223'499.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico della ricorrente.

  2. La presente decisione è definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the official valuation of the excess land on parcel no. 178 RFD should be reduced.

Extrahierter Entscheid

No. The excess land remained reasonably exploitable, and the UCS had already sufficiently accounted for its slope, orientation toward the valley, and easement burden through the -20% correction.

Extrahierte Begründung

The court found that the remaining buildable area was still substantial and could be used rationally under the zoning and setback rules. The challenged valuation respected the statutory valuation criteria and prudential assessment methods.

Kernrechtsfrage

Whether the withdrawn challenge to the income value of the principal buildings should remain in the appeal.

Extrahierter Entscheid

No. That part of the appeal was struck from the record because it had been withdrawn.

Extrahierte Begründung

The appellant expressly limited the appeal to the valuation of the excess land.

Kernrechtsfrage

Allocation of court costs.

Extrahierter Entscheid

The justice fee of CHF 600 was charged to the appellant as the losing party.

Extrahierte Begründung

Costs follow the outcome of the appeal.

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