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Property valuation appeal; partial reduction of land value

40.2005.46Übriges Gericht16.08.2005Partially Granted

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Zusammenfassung

The landowner appealed against the cantonal office’s revised valuation of parcel no. 510. The office had kept a base rate of CHF 140/m² and applied a 30% discount for environmental burden and a 50% discount for the plot’s elongated shape. After a site inspection, the court upheld the environmental discount but found the shape discount excessive because the land remained theoretically buildable. It therefore replaced the 50% reduction with 10% and set the official valuation at CHF 81,351. Court costs of CHF 500 were split 4/5 to the appellant and 1/5 to the office; no party costs were awarded.

Regest

Art. 15, 16, 7, 20 and 5 Lst.; valuation of buildable land and correction factors; environmental burden and terrain configuration. The official valuation of buildable land is to be determined prudently on the basis of market value and comparable parcels, considering the property’s factual and legal situation at the valuation date. A correction for immissions is justified where the parcel is directly exposed to substantial noise and atmospheric burdens. By contrast, a reduction for an irregular or elongated shape must remain proportionate; it is not warranted at the level of 50% if the land remains theoretically buildable and offers development possibilities comparable to nearby parcels. Previous valuations are irrelevant under the new statutory regime. Cost allocation follows relative success and failure.

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.46

Data decisione, Autorità: 16.08.2005, TE

Titolo: ricorso stime

Incarto n. 40.2005.46

Lugano 16 agosto 2005

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Giancarlo Fumasoli ing. Alberto Lucchini

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 15/18 aprile 2005 da

RI 1 rappr. da RA 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 14 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 510 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 11 luglio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 510 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 45'209.-

Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 14 marzo 2005.

L’autorità di prima istanza ha riconfermato la propria decisione, ribadendo che nella fattispecie, al valore metrico di base di CHF/mq 140.- sono stati applicati i seguenti correttivi:

un correttivo del -30% per carico ambientale, che viene giustificato con le pesanti immissioni provenienti dall’autostrada, nonché dalla strada cantonale e dalla linea ferroviaria confinanti. A mente dell’UCS i valori d’allarme diurni e notturni sarebbero già superati con le sole immissioni provenienti dalla ferrovia;

un correttivo del -50% in considerazione della particolare conformazione del terreno, che renderebbe difficile, se non di fatto impossibile, lo sfruttamento edilizio del terreno.

  1. Con ricorso 15/18 aprile 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale contestando entrambi i correttivi applicati dall’UCS.

Per quanto attiene al correttivo del -30% per carico ambientale, RI 1 ritiene che il medesimo sia soggettivo e arbitrario in quanto, a suo dire, la situazione non si sarebbe aggravata in modo così importante rispetto alla precedente valutazione della stima immobiliare.

Per quanto concerne invece il correttivo del -50% per la particolare conformazione del terreno, il ricorrente ribadisce in sostanza che lo stesso si trova in gran parte nella “zona Nucleo A” del vigente PR e che pertanto risulta tuttora pienamente edificabile, non giustificandosi di conseguenza una tale riduzione di valore rispetto alla previgente stima, stabilita sulla base della medesima situazione presente oggi.

Il proprietario postula di conseguenza che per il calcolo della nuova stima venga considerato un valore medio di CHF/mq 500.-, a suo dire corrispondente al valore commerciale risultante da transazioni avvenute in passato nel comprensorio, senza l’applicazione di alcun correttivo.

  1. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato nonché destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

  2. Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione. È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 7 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

  1. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto constatare che il terreno è incolto (boscaglia) e di forma allungata.

Ad est confina direttamente con il tracciato della ferrovia, che a sua volta confina direttamente con l’autostrada, mentre ad ovest con la strada cantonale.

Sul lato orientato a nord la proprietà confina con il mappale no. 283 RFD di __________, la cui area è destinata a parcheggio pubblico. Le immissioni foniche e atmosferiche sono importanti.

  1. Alla luce di tali risultanze, il Tribunale ritiene che il correttivo del -30% per carico ambientale non presta il fianco ad alcuna critica ed è ossequioso dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. La particella si trova infatti a diretto confine con il tracciato della ferrovia e con la strada cantonale e a pochi metri dall’autostrada. Le immissioni foniche e atmosferiche in loco sono importanti e superiori a quelle di cui sono oggetto praticamente tutti gli altri fondi della medesima zona di PR.

Premesso come il valore di base di CHF/mq 140.- assegnato alla zona di PR “Nucleo A –zona di valore 0” rispecchia effettivamente in modo prudenziale il valore di mercato, il Tribunale non ritiene però giustificato il correttivo del -50% per particolare conformazione del terreno applicato dall’UCS.

Il terreno infatti, malgrado le restrizioni previste dalle NAPR per la zona del nucleo, è comunque teoricamente edificabile e presenta delle possibilità edificatorie analoghe al terreno confinante mappale no. 283 RFD di __________. A differenza di quest’ultimo però, la sua forma allungata giustifica l’applicazione di un correttivo di riduzione del -10% sul valore metrico del terreno.

Il raffronto con la previgente stima immobiliare che viene fatto dal ricorrente non può venire condiviso, ritenuto che i fondi e le forze idriche devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.) e ciò sulla base della nuova Lst. e indipendentemente da precedenti valutazioni.

Il ricorso viene pertanto parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 510 RFD di __________ stabilito in CHF 81'351.-

La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

  1. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, nella fattispecie di 4/5 per il ricorrente e del rimanente 1/5 per l’UCS.

Ritenuta la preminente soccombenza del ricorrente, non vengono assegnate ripetibili.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 510 RFD di __________ stabilito in CHF 81'351.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente in ragione di 4/5 e dell’UCS per il rimanente 1/5.

  2. La presente decisione é definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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