40.2005.36•Additional -10% correction for irregular trapezoidal land shape
40.2005.36Übriges Gericht14.06.2005Partially Granted
Von Omnilex extrahiert
The owner appealed the cantonal valuation office’s decision fixing the official value of parcel no. 2775 RFD. The tribunal inspected the property and found that, besides the already applied -30% correction for environmental burden, the irregular trapezoidal configuration justified an additional -10% correction. However, complaints based on future Alptransit works were considered premature because valuation must reflect the situation existing at the valuation date. The appeal was therefore partially upheld, and the official value was set at CHF 112,058. Court costs of CHF 500 were split equally.
Art. 15, 16, 7 and 5 Lst.; official valuation of building land; relevance of parcel configuration and exclusion of future, merely prospective depreciation factors. Building land is valued at its market value according to degree of urbanization and comparable sales; exceptional or personal circumstances are disregarded. The valuation must be made according to the factual and legal situation existing at the valuation date. An additional correction may be justified where the parcel’s physical configuration materially departs from the standard for comparable plots, but future impacts from planned works remain premature until they have concretely materialized and may then be addressed by update or exceptional revision (consid. 7).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.36
Data decisione, Autorità: 14.06.2005, TE
Titolo: ulteriore correttivo del -10% sul valore metrico del terreno per configurazione particolare (forma trapezoidale irregolare).
Incarto n. 40.2005.36
Lugano 14 giugno 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 10/12 aprile 2005 da
RI 1 ilea
contro
la decisione su reclamo emessa il 15 marzo 2005 dall' Ufficio cantonale di stima nell’ ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 2775 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 7 giugno 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’ entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 23 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’ UCS con decisione 15 marzo 2005. L’ autorità di prima istanza ha ritenuto che le argomentazioni e le richieste formulate dalla reclamante, da collegare con una presunta svalutazione del fondo a causa della futura realizzazione di opere collegate alla costruzione di una tratta di Alptransit, fossero premature e da rimandare al momento della loro effettiva realizzazione, quando, se del caso, sarà riconsiderato il relativo valore di stima ufficiale.
Con ricorso del 10/12 aprile 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale, riprendendo in sostanza le argomentazioni e le richieste già formulate in prima istanza e postulando che la stima ufficiale del terreno, che a dire della ricorrente perderà inevitabilmente valore e attrattività a causa di futuri interventi collegati alla realizzazione di una tratta di Alptransit proprio in prossimità della cennata particella, venga mantenuta in CHF 55'055.-, pari al valore stabilito prima dell’ entrata in vigore dei nuovi valori di stima ufficiale.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’ oggetto stimato e destinataria della decisione dell’ UCS, è ricevibile in ordine.
Giusta l’ art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione. È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 7 cpv. 1 Lst.).
Questo Tribunale ha potuto constatare che la part. no. 2775 RFD di __________ è inserita nella zona residenziale estensiva (Re) prevista dal piano regolatore ed è caratterizzata da un terreno pianeggiante di forma trapezoidale irregolare in prossimità della ferrovia. A nord-est, al di là della strada di accesso, è presente una zona artigianale (Ar).
Dagli atti risulta inoltre che al valore di base della corrispondente zona di piano regolatore, di CHF/mq 210.-, è già stato apportato un correttivo del – 30% per carico ambientale, portando il valore di riferimento a CHF/mq 147.-
Per il resto, ritenuto che ai sensi dell’ art. 5 Lst. i fondi sono valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano al momento della stima, le argomentazioni della ricorrente sono effettivamente premature e andranno, se del caso, riproposte al momento di un aggiornamento o di una revisione eccezionale della stima immobiliare a seguito della realizzazione della relativa tratta di Alptransit.
Il ricorso viene pertanto parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 2775 RFD di __________ stabilito in CHF 112'058.-
La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 ed il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 2775 RFD di __________ stabilito in CHF 112'058.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
La presente decisione é definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Von Omnilex extrahiert
Whether the official valuation should be reduced because of the parcel's irregular trapezoidal shape and environmental burden.
Yes. An additional -10% correction was justified for the particular configuration of the land.
The court found that the parcel was flat but had an irregular trapezoidal shape and was already subject to a -30% correction for environmental burden; an extra reduction for shape was therefore warranted.
Whether a further reduction was justified because of anticipated future Alptransit-related works near the parcel.
No. Those arguments were premature because valuation must be based on the factual and legal situation existing at the valuation date.
Under the valuation rules, land is assessed as it exists at the time of valuation; possible future depreciation from works can be raised later in an update or exceptional revision if they materialize.
Whether the court should set the official valuation at CHF 55,055 as requested by the appellant.
No. The appeal was only partially upheld and the official valuation was fixed at CHF 112,058.
Applying the base zone value and the already granted correction for environmental burden, the court added only a further -10% correction for shape.
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