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Real-estate valuation correction of -10% held sufficient

40.2005.181Übriges Gericht24.03.2006Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

RI 1 appealed the UCS decision confirming the official valuation of parcel no. 253 RFD at CHF 594,994. The appellant argued that the elongated shape of the land and its location between two main roads required a greater downward correction on the metric land value. After a site inspection, the court held that the difficult-to-build southern part of the parcel was still includable in building indices over the whole 1,294 m² area and that the existing -10% correction already sufficiently reflected the relevant disadvantages. The appeal was dismissed and the court fee of CHF 500 was charged to the appellant.

Omnilex-Regeste

Art. 15 cpv. 2-3, 16 cpv. 1-2 and 20 Lst.; official real-estate valuation of an edified parcel. For purposes of valuation, the land appurtenant to buildings is assessed as an economic unit, with any manifestly excessive land reserve valued separately; the market value is determined by prudent, schematic criteria. A further reduction of the land metric value is not warranted where the alleged building handicap concerns an area still computable within the building indices and where the existing correction already adequately reflects exposure, traffic and comparable local conditions (consid. 6-8).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.181

Data decisione, Autorità: 24.03.2006, TE

Titolo: Il correttivo del -10% sul valore metrico del terreno, già riconosciuto dall'UCS, è ritenuto in concreto sufficiente: la superficie che si trova all'estremità del terreno, di per sé difficilmente edificabile, é infatti computabile negli indici di edificazione.

Incarto n. 40.2005.181

Lugano 24 marzo 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Giancarlo Rosselli arch. Claudio Morandi

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 6/8 settembre 2005 da

RI 1, rappr. dall’avv. RA 1, Lugano

contro

la decisione su reclamo emessa il 6 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 253 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 11 gennaio 2006,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 253 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 594'994.-.

Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 6 luglio 2005.

L’autorità di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo che il correttivo del -10% sul valore metrico del terreno tiene già sufficientemente conto di tutti i fattori negativi elencati dalla reclamante e regge il confronto con altri casi riscontrati sul territorio comunale.

  1. Con ricorso 6/8 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando un’adeguata riduzione del valore di stima, in particolare del correttivo sul valore metrico del terreno. Ciò poiché l’UCS non ha tenuto sufficientemente conto della specifica configurazione del terreno, particolarmente allungato e della sua ubicazione sfavorevole fra due strade principali, fattori che non permettono uno sfruttamento razionale delle potenzialità edificatorie del fondo.

  2. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 gennaio 2006 il Tribunale ha constatato che il terreno, un giardino pianeggiante e di forma allungata, si restringe all’estremità sud, in prossimità dell’incrocio tra la via __________ e la via __________.

  3. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

  1. Nella fattispecie concreta il Tribunale respinge il ricorso poiché, malgrado l’estremità sud del terreno appaia difficilmente edificabile, pure questa superficie risulta computabile negli indici di edificazione, da rapportare su un’area complessiva di ben 1'294 mq.

L’UCS ha tra l’altro già riconosciuto un correttivo del -10% sul valore metrico dell’intero terreno per la sua specifica esposizione. Una riduzione più marcata di tale valore non è per contro giustificabile. Infatti, come tutte le zone in prossimità del centro cittadino via __________ e via __________ sono particolarmente trafficate specialmente in orari ben determinati corrispondenti ai normali orari di punta. Per il resto il traffico non è inusuale per una zona che si ritrova a diretto contatto con un centro urbano di dimensioni importanti. Inoltre, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti in zona R2 del PR di __________ già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 270.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Infine, a differenza del mapp. no. 247, per il quale è stato riconosciuto un correttivo maggiore del -5%, la proprietà non si trova a confine con la stazione di pompaggio__________ di proprietà delle AIL.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 253 RFD di __________ confermato in CHF 594'994.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 253 RFD di __________ confermato in CHF 594'994.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente.

  2. La presente decisione è definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the official valuation of parcel no. 253 RFD should be reduced because of the elongated shape and unfavorable location of the land.

Extrahierter Entscheid

No further reduction was justified; the -10% correction on the land metric value already adequately reflected the negative factors.

Extrahierte Begründung

Although the southern end was difficult to build on, that area still counted toward building indices over the whole 1,294 m² parcel. The existing correction already took account of exposure and traffic, and the base land value was assessed prudently.

Kernrechtsfrage

Whether the official valuation of CHF 594,994 should be confirmed.

Extrahierter Entscheid

Yes, the valuation was confirmed.

Extrahierte Begründung

The court found the UCS assessment consistent with the statutory valuation method and no basis for a more substantial reduction.

Kernrechtsfrage

Who bears the court fee of CHF 500.

Extrahierter Entscheid

The appellant bears the fee as the losing party.

Extrahierte Begründung

Costs follow the outcome of the appeal.

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