40.2005.150•Real estate valuation appeal upheld; case remanded for new decision
40.2005.150Übriges Gericht16.02.2006Granted
Von Omnilex extrahiert
RI 1 and RI 2 appealed a 24 June 2005 decision of the Ufficio cantonale di stima concerning the official valuation of parcel no. 490 RFD. They argued that the income value had been wrongly omitted, that the class corrections on the metric value of two buildings were unexplained and unsupported, and that the complementary land should have been valued differently. After a site inspection, the Tribunal of Expropriation found that the lower authority had failed to assess key objections and had incompletely established the facts. It therefore upheld the appeal, annulled the decision, and remanded the case for a new decision. The UCS was ordered to pay costs and an indemnity.
Art. 16 cpv. 2 Lst.; art. 38 cpv. 2 and 3 Lst.; arts. 59 and 65 LPamm.; remand is required where the valuation authority has omitted a legally required valuation component and has not examined specific, pertinent objections, so that the appellate court cannot cure the evidentiary deficit without depriving the parties of one instance of review. Under the official inquiry principle, the authority must determine the decisive facts ex officio and completely; substantial unexplained adjustments to metric value and ancillary land valuation require reasoned examination at the first instance (consid. 7-8).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.150
Data decisione, Autorità: 16.02.2006, TE
Titolo: Decisione annullata e incarto rinviato all'UCS per nuovo giudizio - mancata applicazione del valore di reddito; accertamenti incompleti; importanti correttivi di classe sul valore metrico degli edifici non argomentati.
Incarto n. 40.2005.150
Lugano 16 febbraio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 29 luglio/2 agosto 2005 da
RI 2, __________ entrambi rappr. dall’ RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 24 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 490 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 19 ottobre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dall’avv. __________, proprietario del mappale sino al __________ (doc. 2), è stato respinto dall’UCS con decisione 24 giugno 2005.
L’autorità di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo la correttezza delle misure e dei valori determinanti per il calcolo della stima.
I ricorrenti censurano innanzitutto il fatto che l’UCS, in violazione dell’art. 16 cpv. 2 Lst. e quindi a torto, non abbia computato il valore di reddito, qui valutato in CHF 147'200.- annui.
In secondo luogo vengono contestati i valori metrici stabiliti per l’edificio principale sub. A e per l’edificio accessorio sub. T, in particolare i rispettivi correttivi di classe del +80% e del +50% che, oltre a non essere circostanziati, difetterebbero pure di una sufficiente base legale.
Viene infine contestato il correttivo del -20% applicato sul valore metrico del terreno considerato complementare che, ritenuto indispensabile ad un’adeguata fruibilità della proprietà, deve essere valutato al valore pieno di zona, stabilito in CHF/mq 300.-
Il sub. Q è costituito da un’autorimessa interrata aperta su un lato e suddivisa in quattro spazi distinti di due posti auto ciascuno.
In sede di sopralluogo i ricorrenti hanno precisato che, in via principale, nel caso il Tribunale dovesse decidere di applicare il valore di reddito, l’incarto venga rinviato all’UCS per nuovo giudizio e, in via subordinata e per economia di giudizio, che prima di emettere la decisione venga loro consentito di visionare i nuovi parametri che il Tribunale intende applicare, così da garantire loro tutti i rimedi di giudizio e, se del caso, di ritirare il gravame.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
Il valore di reddito si ottiene invece mediante la capitalizzazione del reddito lordo, ritenuto che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 1 e 3 Lst.). Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.).
6.3.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata ed è a giusta ragione che i ricorrenti se ne lamentano.
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad applicare dei correttivi di classe così importanti sul valore metrico degli edifici sub. A e sub. T ne tantomeno della richiesta di differenziare i valori metrici del terreno complementare e del terreno eccedente.
Ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza, oltre ad aver accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto, non è nemmeno entrata nel merito delle specifiche e puntuali censure sollevate con il reclamo, la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto viene rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio entrando nel merito delle censure sollevate con il reclamo.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con l’obbligo di versare ai ricorrenti l’importo di CHF 350.- a titolo di indennità (art. 31 LPamm.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione 24 giugno 2005 dell’Ufficio cantonale di stima è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, con l’obbligo di rifondere ai ricorrenti l’importo di CHF 350.- a titolo di indennità.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Von Omnilex extrahiert
Whether the official valuation was unlawful because the income value was not included in the calculation.
Yes. The income value had to be taken into account under Art. 16 para. 2 Lst.; excluding it entirely without explanation was wrong.
The lower authority omitted the income component altogether, contrary to the clear wording of the statute, and gave no justification.
Whether the appeal authority could cure the incomplete findings regarding class corrections on the metric value and land valuation distinctions.
No. The missing factual findings and the lack of reasoning on the substantial class corrections and land-value distinctions could not be cured on appeal.
The first-instance authority had not addressed the specific objections, so the case had to be remanded to preserve a full instance of review.
How the appeal should be disposed of and who should bear the costs.
The appeal was granted, the challenged decision annulled, and the case remanded to the UCS; costs were charged to the UCS with an indemnity to the appellants.
Because the factual investigation was manifestly incomplete and the objections were not examined on the merits, remand was required under the procedural rules.
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