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Numero d'incarto:
40.2005.114
Data decisione, Autorità:
15.02.2006, TE
Titolo:
Applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico del terreno per superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale.
Incarto n.
40.2005.114
Lugano
15 febbraio 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Alberto Canepa
ing. Giorgio Caprara
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 22/27 giugno 2005 da
RI
1
contro
la
decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente
al mappale no. 4011 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 27 settembre 2005,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 4011 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 191'250.-
Il
reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto
dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.
L’autorità
di prima istanza ha in sostanza aumentato il correttivo della vetustà da -34% a
-42%, ciò che ha avuto come diretta conseguenza una riduzione del valore
metrico dell’edificio sub. A da CHF 242'916.59 a CHF 213'472.16 e del relativo
reddito presunto, ridotto da CHF 167'367.36 a CHF 161'292.48.
L’UCS
non ha invece applicato nessuna riduzione sul valore metrico del terreno,
ritenuto che RI 1 sarebbe proprietario pure dei confinanti mapp. nr. 418, 426 e
4956 e che pertanto la part. no. 4011 deve essere ritenuta quale parte integrante
dell’intero complesso.
Il
valore di stima ufficiale del mapp. no. 4011 RFD di __________ è stato di
conseguenza stabilito in CHF 183'388.-
- Con
ricorso 22/27 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando l’aumento
del correttivo della vetustà da - 42% a - 44%, giustificato da una carente
manutenzione dell’edificio e l’applicazione di un correttivo del - 50% sul
valore metrico del terreno, ciò per confronti con il mapp. no. 4214 nonché per
l’ubicazione della proprietà, chiusa fra altri fondi e raggiungibile unicamente
tramite un diritto di passo a titolo grazioso sul mapp. no. 427.
Il
ricorrente contesta infine che il fondo possa essere considerato come un unico
complesso comprendente i mapp. nr. 418, 426 e 4956, già per il solo fatto che i
primi due non sono nemmeno di sua proprietà.
-
Nel
corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato
che sul mappale sorge un’abitazione unifamiliare con al piano terreno il locale
riscaldamento-cisterne e un atrio d’accesso e al piano superiore il salotto, la
cucina, due camere, un servizio, un corridoio e un locale armadio posto sopra
il sub. F del mapp. no. 426 RFD di __________. Il fondo è raggiungibile dalla
strada mapp. no. 427 che RI 1 sostiene essere di proprietà della moglie __________.
-
La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto
stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).
7.1.
Nella
fattispecie concreta il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando
un correttivo del -20% su tutto il terreno a causa della superficie
insufficiente per uno sfruttamento ideale. Ciò in considerazione del fatto che
il mappale, sul quale è edificata una casa monofamigliare, è già ampiamente
utilizzato, ma che in futuro non potrà però essere sfruttato pienamente secondo
quanto previsto dalle NAPR del Comune di __________ per la zona residenziale
semi-intensiva (art. 45).
Il
Tribunale, pur avendo constatato che per la part. no. 4214, di 414 mq, l’UCS ha
effettivamente applicato un correttivo del -50% per superficie insufficiente
per uno sfruttamento ideale, non ritiene di dover applicare il medesimo
correttivo, ritenuto palesemente eccessivo già per il solo fatto che anche tale
particella, pur non potendo beneficiare pienamente di tutte le potenzialità edificatorie
intrinseche alla citata zona di PR, risulta già ampiamente sfruttata.
L’assunto
dell’autorità di prima istanza secondo il quale il mapp. no. 4011 non deve
beneficiare di alcuna riduzione poiché facente parte con i mapp. nr. 418, 426 e
4926 di un unico complesso di fondi di proprietà di RI 1 non trova alcun
riscontro già per il solo fatto che in realtà i primi due fondi non sono
nemmeno di sua proprietà.
7.2.
Il
Tribunale respinge invece la richiesta di aumentare il correttivo della vetustà
dal -42% al -44% poiché le risultanze del sopralluogo hanno confermato che la
stato di conservazione e le finiture sia esterne che interne dell’edificio,
costruito nel 1955, unitamente al fatto che nel 1964 i proprietari hanno
proceduto ad una sopraelevazione (punto 2.5 della dichiarazione per la stima
ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1-), giustificano pienamente tale
valore.
7.3.
Anche
se è vero che l’accesso al fondo è attualmente garantito unicamente dalla
strada mapp. no. 427 di proprietà della moglie del ricorrente e pur non
essendoci alcuna formale iscrizione di un diritto di passo a registro
fondiario, il Tribunale ritiene che un domani il passaggio potrebbe benissimo
essere ricavato anche su parte del mapp. no. 4956, anch’esso di proprietà di RI
- Riconoscere una riduzione del valore metrico del terreno in questa situazione
equivarrebbe a giustificare e a favorire senza alcuna ragione oggettiva scelte
di parcellazione puramente speculative da parte dei proprietari.
7.4.
Per
il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 4011 RFD di __________ stabilito in CHF 179'622.-, come da
scheda di calcolo annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 3/5 a carico del ricorrente e per
i rimanenti 2/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.)
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il
valore ufficiale di stima del mappale no. 4011 RFD di __________ stabilito in
CHF 179'622.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta
per 3/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per i restanti 2/5 a carico
di RI 1.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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