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Numero d'incarto:
40.2005.105
Data decisione, Autorità:
22.09.2005, TE
Titolo:
In applicazione della massima ufficiale é stato apportato un correttivo del -5% sul valore metrico del terreno per tenere conto dell'esistenza di un onere di passo
Incarto n.
40.2005.105
Lugano
22 settembre 2005
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Argentino Jermini
arch. Claudio Morandi
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 18/20 giugno 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 20 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente
al mappale no. 944 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 1. settembre 2005,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 944 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 372'000.-
Il
reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS
con decisione 20 maggio 2005.
L’autorità
di prima istanza ha riconfermato la propria decisione, ritenendo che il valore
di base attribuito al fondo, che già tiene conto del traffico che transita
sulla strada cantonale, rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato e
che la parte di terreno toccata dall’onere di passo risulta talmente esigua da
non giustificare l’applicazione di alcun correttivo sul valore metrico del
terreno.
- Con
ricorso del 18/20 giugno 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo
Tribunale argomentando che l’aumento del valore ufficiale di stima rispetto al
precedente sarebbe esagerato e non in linea con l’obiettivo del nuovo sistema
delle stime di garantire un’evoluzione più lineare delle stime stesse.
La
ricorrente ritiene inoltre che l’UCS non abbia sufficientemente considerato la
presenza a confine della strada cantonale, intensamente trafficata e origine di
un importante inquinamento fonico e dell’aria, soprattutto per rapporto ai
fondi situati a monte, non confinanti con il tracciato stradale e postula
un’equa riduzione del valore di stima fissato per la sua proprietà.
-
La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto
stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
-
Giusta
l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione. È considerato valore
venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in
una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono
influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16
cpv. 1 Lst.). Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi
medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
- Nel
corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2005, presente in rappresentanza
della ricorrente il Signor __________, legittimatosi mediante adeguata procura,
questo Tribunale ha potuto constatare che il fondo oggetto del gravame,
confinante a valle con la strada cantonale, è destinato a prato e che la
superficie asfaltata corrisponde alla situazione catastale.
Dalla
documentazione richiamata dal Tribunale all’Ufficio del Registro fondiario di __________
risulta che l’onere di passo con veicoli a favore dei mappali n. 936 e 410 e a
carico del mappale no. 944 risulta circoscritto alla parte asfaltata delimitata
quale sub. b.
- Alla
luce di tali risultanze, il Tribunale ritiene che nella determinazione del
valore metrico di base della zona di Piano Regolatore denominata R3 e pertanto
del mappale oggetto di ricorso sia già stata sufficientemente considerata
l’esistenza della vicina strada cantonale e di tutte le conseguenze negative
che ne derivano. Del resto, come constatato pure in sede di sopralluogo, il
traffico sull’arteria stradale non è tale da giustificare l’applicazione di un
ulteriore correttivo sul valore metrico base del fondo.
Il
Tribunale ritiene infine che tutti i fondi presenti nella ristretta fascia di Piano
Regolatore che si trova in zona R3, rialzati rispetto al tracciato della strada
cantonale, subiscano sostanzialmente le medesime conseguenze negative
provenienti dall’arteria stradale e che pertanto non vi siano ragioni
sostanziali per trattarli in modo differenziato.
Il
Tribunale, considerato che la procedura è retta dalla massima ufficiale e che
non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.),
ritiene però di dover apportare un correttivo del – 5% sul valore metrico del
terreno, così da considerare l’incidenza negativa dell’onere di passo identificabile
con il sub. b. La percentuale di riduzione è determinata per confronto con
l’incidenza più marcata dell’onere di passo presente sulla confinante
particella no. 936, per la quale è stata considerata una riduzione del – 10%
sul valore metrico di base del terreno e per il fatto che la superficie di cui
al sub. b può servire anche quale accesso alla proprietà della ricorrente.
Per
il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo invero assai prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione.
Di
conseguenza, il ricorso deve essere parzialmente accolto e il valore ufficiale
di stima del mappale no. 936 RFD di __________ stabilito in CHF 353’400.-, come
da scheda di calcolo annessa.
- Giusta
l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico
delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per la ricorrente e
del rimanente 1/5 per l’Ufficio cantonale di stima.
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 e il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il
valore ufficiale di stima del mappale no. 944 RFD di __________ stabilito in
CHF 353'400.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico della ricorrente nella misura di 4/5 e per il rimanente 1/5 a carico
dell’Ufficio cantonale di stima.
-
La presente decisione é definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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