Tenant’s early termination upheld; appeal dismissedKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 16.1997.161

Data decisione, Autorità: 20.04.1998, CCC

Incarto n. 16.97.00161

Lugano 20 aprile 1998/kc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Chiesa, presidente, Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 22 dicembre 1997 presentato da

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patr. dallo studio legale __________

contro

la sentenza 10 dicembre 1997 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna nella causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con istanza 27 maggio 1997 da

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patr. dallo studio legale __________

con la quale gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 7’878.– oltre accessori,

domanda accolta dal primo giudice,

letti ed esaminati gli atti,

considerato

in fatto e in diritto:

1. L’8 febbraio 1993 __________ ha concluso con la comunione dei comproprietari dello stabile __________ formata dai coniugi _________ e __________ e __________ e __________, un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di loro proprietà (doc. A).

Il contratto, che poteva essere disdetto per il 31 marzo di ogni anno con preavviso di 3 mesi, è stato disdetto dalla conduttrice il 4 ottobre 1996 per il successivo 15 novembre, data sino alla quale la conduttrice ha pagato la pigione (doc. B).

A sostegno della sua disdetta anticipata, __________ ha richiamato il contenuto di un colloquio avuto con __________ il 26 agosto 1996 in occasione del quale, alle sue rimostranze circa lo stato dell’ente locato e alle necessità di interventi di ripristino ad opera dei proprietari, questi l’avrebbe autorizzata a lasciare l’appartamento non appena avesse trovato una nuova sistemazione.

La disdetta –così come l’interpretazione data dalla conduttrice al contenuto del colloquio avuto con __________– è stata tempestivamente contestata dai locatori che –in difetto della proposta di un subentrante– l’hanno ritenuta valida per il 31 marzo 1997 (doc. C).

2. Poiché dinanzi all’Ufficio di conciliazione, adito con istanza 25 marzo 1997, le parti non hanno raggiunto un’intesa, con istanza 27 maggio 1997 i signori _________ e _________ si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna chiedendo la condanna di __________ al pagamento di fr. 7’875.– oltre accessori corrispondenti alle pigioni maturate per il periodo dal 15 novembre 1996 al 31 marzo 1997, data di scadenza del contratto.

La convenuta si è opposta alla pretesa avversaria ribadendo la validità della sua disdetta notificata a causa dei gravi difetti presenti nell’ente locato (problemi di umidità e riscaldamento mal funzionante) ai quali i proprietari, ancorché debitamente informati, non hanno mai voluto ovviare permettendole invece di lasciare anzi tempo l’ente locato senza dover rispettare i termini di disdetta. Da ultimo rimprovera agli istanti di non aver intrapreso nulla per limitare il danno, cercando un nuovo inquilino.

3. Con il querelato giudizio il primo giudice, previa valutazione delle risultanze istruttorie, in particolare del contenuto del colloquio avvenuto tra le parti il 26 agosto 1996 dal quale la convenuta non poteva in buona fede dedurre l’accordo degli istanti alla rescissione anticipata del contratto senza la proposta di un subentrante, ha accolto l’istanza nella misura richiesta in giudizio non ritenendo applicabile alla fattispecie l’art. 264 cpv. 3 CO.

4. Con il presente tempestivo ricorso __________ è insorta contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver erroneamente applicato il diritto e arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie, in particolare per non aver interpretato la dichiarazione dell’istante __________ secondo il significato che lei avrebbe potuto e dovuto ragionevolmente darle secondo il principio della buona fede e tenuto conto di tutte le circostanze del caso. In via subordinata la ricorrente rimprovera al pretore di non aver considerato il comportamento contrario alla buona fede della parte istante che, ricevuta la lettera di disdetta 4 ottobre 1996, non ha fatto nulla per informare tempestivamente la convenuta sui suoi obblighi in caso di rescissione anticipata del contratto; da ultimo lamenta la mancata applicazione dell’art. 264 cpv. 3 CO non avendo gli istanti intrapreso nulla per limitare i danni.

Con osservazioni 26 gennaio 1998 la controparte postula la reiezione del gravame.

5. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove.

Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III 130 consid. 2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).

6. Controversa nella fattispecie è principalmente l’interpretazione del colloquio avvenuto tra la convenuta e __________, rappresentante e amministratore della comunione dei comproprietari (doc. A), il 26 agosto 1996, ossia se questi abbia dato il proprio consenso alla liberazione anticipata dell’ente locato senza la proposta di un subentrante.

Quando la concordanza delle volontà delle parti non è evidente, le stesse sono da interpretare in base al principio dell’affida-mento per il quale è determinante il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell’altro (DTF 119 II 451, 118 II 132; Wiegand, in Comm. di Basilea, 1996, n. 35 ad art. 18). Se applicando questo principio il giudice può dare un senso chiaro e conferire effetto giuridico alle dichiarazioni di volontà, un’interpretazione più approfondita è superflua (DTF 119 II 372, 111 II 287; II CCA 20 marzo 1995 in re R./W.).

7. Nel caso di specie la conclusione del primo giudice secondo la quale dal contenuto del colloquio del 26 agosto 1996 la conduttrice non poteva legittimamente dedurre l’accordo alla rescissione anticipata del contratto senza la proposta di un subentrante solvibile ai sensi dell’art. 264 CO, non è contraria al principio dell’affidamento e non è arbitraria.

Il colloquio in esame è avvenuto alla fine di una riunione del Consiglio di amministrazione dell’__________ del quale fanno parte sia la convenuta sia __________. In quell’occasione, le parti ebbero uno scambio di opinioni in merito all’ente locato –e più precisamente ai problemi di umidità presenti nel medesimo– al termine del quale __________ “rispose abbastanza seccato ....dicendole per finire che avrebbe potuto lasciare l’appartamento quando avrebbe voluto lei” (testi _________ e __________).

In considerazione del tenore della discussione e dell’importanza che poteva rivestire la dichiarazione _________ per la conduttrice –trattandosi in pratica di un deroga ai termini di disdetta previsti nel contratto di locazione (doc. A)– non è arbitrario dedurne che quest’ultima non potesse in buona fede prendere alla lettera lo sfogo del signor __________, ma che avrebbe perlomeno dovuto chiederne conferma formale. Cosa che ella non ha fatto, limitandosi a notificare il 4 ottobre 1996 (quindi oltre un mese più tardi) la disdetta per il successivo 15 novembre (doc. B), disdetta che controparte ha contestato ritenendola valida solo per il 31 marzo 1997 (doc. C), fatta salva la possibilità di proporre un subentrante solvibile (doc. G).

La ricorrente ritiene tardive e contrarie alla buona fede le reazioni dei proprietari dell’appartamento (doc. C e G); va tuttavia osservato che colui che si avvale della lesione delle regole della buona fede e dell’abuso di diritto (art. 2 CC) –pur ammettendo che questa normativa va applicata d’ufficio– deve addurre in modo convincente le circostanze che permetterebbero al giudice di applicarla (Tuor/Schnyder/Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. Auflage, 1995, p. 55 e 56; Riemer, Die Einleitungsartikel des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, 1987, p. 92, n. 44). Nella fattispecie, la ricorrente non ha fornito elementi sufficienti dai quali dedurre il preteso abuso di diritto degli istanti, non potendo certo bastare al proposito la mancata immediata reazione allo scioglimento anticipato del contratto (doc. B).

8. Per quanto attiene ai difetti presenti nell’ente locato, poiché la conduttrice non ne ha provato l’entità, può rimanere irrisolta la questione di sapere se questi potessero giustificare una disdetta immediata del contratto ai sensi dell’art. 259b lett. a CO, mancando peraltro a questo proposito la messa in mora del locatore in vista della loro eliminazione.

Pure destituita di fondamento è la censura ricorsuale secondo la quale il pretore avrebbe disatteso l’applicazione dell’art. 264 cpv. 3 CO. Dalle risultanze istruttorie non è infatti emerso che gli istanti abbiano intenzionalmente rinunciato a rilocare l’ente locato, presupposto questo per la riduzione della pigione in caso di restituzione anticipata della cosa che spettava in ogni caso alla conduttrice provare (Higi, in Comm. di Zurigo, 1994, Teilband V 2b, n. 84 e 86 ad art. 264 CO).

. 9. Alla luce di quanto sopra esposto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve pertanto essere respinto.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG

dichiara: 1. Il ricorso per cassazione 22 dicembre 1997 di __________ è respinto.

2. Le spese del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 250.–

b) spese fr. 50.–

fr. 300.–

già anticipate dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 300.– a titolo di ripetibili di questa sede.

3. Intimazione a:

– __________

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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