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Numero d'incarto:
16.1995.82
Data decisione, Autorità:
08.09.1995, CCC
Incarto n.
16.95.00082
Lugano
8 settembre 1995/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La Camera di
cassazione civile del Tribunale d'appello
composta
dei giudici:
Chiesa,
presidente,
Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente
per giudicare il ricorso per cassazione 19 ottobre 1994 presentato da
patr.
dallo studio legale __________
Contro
la
sentenza 7 ottobre 1994 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna
nella causa a procedura ordinaria inappellabile promossa con istanza 13 giugno 1994
nei confronti di
con
la quale si chiedeva il pagamento di fr. 747.- oltre accessori, domanda
respinta dal primo giudice,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato
in
fatto e in diritto:
- In data 23 aprile
1988 le parti hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto
un appartamento di 4 locali sito in uno stabile di proprietà di __________ a
__________, per l’occupazione del quale __________ si era impegnata a pagare
una pigione mensile di fr. 750.- oltre alle spese accessorie (doc. B).
Il rapporto di locazione
si è concluso il 30 novembre 1993, data in cui è stato liberato l’ente locato
ed è stato allestito il relativo verbale di riconsegna ad opera del perito
comunale di __________ (doc.D).
Sulla base di questo
documento, che ha accertato l’esistenza di difetti nell’ente locato, con
istanza 13 giugno 1994 __________ ha convenuto in giudizio __________ al fine
di ottenere il pagamento di fr. 747.-, importo corrispondente alle spese di
ripristino dell’ente locato. Trattasi in particolare dei costi di riparazione
del pavimento di una camera (preventivo doc. C).
La convenuta si è opposta
alla pretesa avversaria contestando di doversi assumere costi di riparazione di
un pavimento posato 30 anni or sono e che, in considerazione dei previsti
lavori di ristrutturazione dello stabile, verrà sostituito. Inoltre la
convenuta contesta il quantum della pretesa avversaria poichè eccessivo
ritenuto che al danneggiamento del pavimento ha contribuito anche la perdita di
acqua da lei tempestivamente notificata alla proprietaria; osserva inoltre che
il preventivo prodotto dall’istante non comprova ancora che ne seguirà
l’effettiva riparazione.
-
Con sentenza 7
ottobre 1994 il pretore ha respinto l’istanza facendo propria la tesi della
convenuta secondo la quale la rigatura del pavimento cagionata dalla
conduttrice non ha determinato alcun pregiudizio per la proprietaria
trattandosi di un pavimento posato da circa trent’anni e quindi bisognoso di
interventi di manutenzione, e che comunque sarebbe stato sostituito nell’ambito
dei lavori di ristrutturazione dello stabile dopo la prospettata vendita ad
opera della proprietaria.
-
Con il presente
tempestivo ricorso __________ è insorta contro il predetto giudizio chiedendone
l’annullamento.
La ricorrente, basandosi
sul titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC, rimprovera al primo
giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie e le prove
per aver negato la responsabilità e conseguente obbligo di risarcimento a
carico della conduttrice per il danno cagionato al pavimento. La ricorrente
rimprovera in particolare al pretore di aver negato l'esistenza di un pregiudizio
all'immobile in considerazione dei previsti lavori di ristrutturazione, lavori
per altro mai eseguiti.
Con osservazioni 20
novembre 1994 la controparte postula la reiezione del gravame.
-
La documentazione
allegata alle osservazioni al ricorso deve essere estromessa dall’incarto in
virtù dell’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC che vieta alle parti di addurre in
seconda sede nuovi fatti, prove o eccezioni.
-
Giusta l’art. 327
lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata
quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale
oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di
prove.
Secondo dottrina e
giurisprudenza è arbitrario ciò che è manifestamente insostenibile, contrario
alla logica ed in palese contrasto con gli atti, non è pertanto arbitraria la
valutazione del giudice che sia giustificabile e si possa sostenere alla luce
di un comune criterio di ragione seppure sia dubbia o opinabile (Rep
1983 9, 1989 158; DTF 109 II 171, 113 Ia 20, 114 Ia 27, 116 Ia 88 consid.
2b, 119 Ia 32 consid. 3).
- Secondo l’art. 267
cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un
uso conforme al contratto, caso contrario egli risponde del danno cagionato.
Nella concreta
fattispecie, limitatamente al locale che qui ci interessa, da un semplice
raffronto tra il verbale allestito
all’inizio della locazione
e quello allestito al momento della riconsegna dell’ente locato, si evince che
il pavimento in legno di questo locale risulta “segnato da una riga per circa 2
metri”. Trattasi di un danno dovuto a incuria e che quindi esula dal normale
utilizzo della cosa locata, ciò che impone l’obbligo di risarcimento a carico
della conduttrice (SVIT, Kommentar Mietrecht, 1991, n. 22 ad art.
267-267a CO), la quale si è peraltro assunta la responsabilità di questo danno
(cfr. doc. D).
A comprova del danno,
quantificato in fr. 747.-, l’istante ha prodotto il preventivo 22 febbraio 1994
allestito dalla ditta __________. Alla luce di queste risultanze, dalle quali
emerge l’esistenza del danno e il suo ammontare, la decisione pretorile che
respinge la pretesa dell’istante per il fatto che la rigatura nel pavimento in
legno non comporterebbe un minor valore dell’ immobile in considerazione dei
lavori di ristrutturazione previsti, non può essere condivisa, non trovando
alcun riscontro nelle tavole processuali .
Infatti, l’esecuzione dei
lavori di ristrutturazione dell’immobile, ipotesi semplicemente ventilata in
causa, non è stata provata e tantomeno è stato provato che la ristrutturazione
dovesse comprendere anche anche la sostituzione dei pavimenti.
Per quanto attiene alla
quantificazione del danno subito dalla locataria a dipendenza del
danneggiamento del pavimento della camera, dal preventivo di cui al doc. C si
evince che per l’eliminazione dello stesso e la sistemazione alla meglio del
pavimento è necessaria una spesa di fr. 747.--.
Questo importo non può
tuttavia essere riconosciuto interamente all'istante; giudicando il merito
della vertenza (art. 332 cpv. 2 CPC) la Camera deve tener conto almeno della
vetustà della cosa danneggiata, in conformità con la dottrina sorta in merito all'art.
267a CO. Stimata in 40 anni la durata media di un pavimento in legno e pacifica
la vetustà del pavimento danneggiato (30 anni), la riparazione a carico
dell'inquilina può essere fissata approssimativamente in 1/4 della spesa
totale, ciò che comporta un risarcimento nella misura di soli fr. 190.-- (cfr.
al proposito Schweizerisches Mietrecht, Komm- SVIT, art. 267- 267a CO,
N. 27).
Abbondanzialmente va
rilevato che la contestazione del preven-tivo ad opera della convenuta non
concerne tanto l’importo necessario per l’eliminazione del danno da lei
cagionato quanto il fatto che non vi sarebbe certezza circa l’effettiva
esecuzione del lavoro (cfr. doc. I 1 e 2), contestazione quest’ultima priva di
rilievo ai fini della quantificazione del danno.
Per
i quali motivi,
richiamati
gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 147 CPC e la LTG
pronuncia:
I. Il ricorso per
cassazione 19 ottobre 1994 di __________ è
parzialmente accolto.
Di conseguenza la sentenza
7 ottobre 1994 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna è annullata
e sostituita dalla seguente pronuncia:
“1. L’istanza è
parzialmente accolta.
Di conseguenza __________ è condannata a pagare a __________ la somma di fr.
190.- oltre interessi del 5% dal 4
maggio 1994.
- Le spese e la tassa
di giustizia di fr. 50.- sono da suddividere
tra le parti in
ragione di 3/4 a carico dell’istante e 1/4 a carico
della convenuta.
L'istante rifonderà alla convenuta fr. 80.- a titolo di
ripetibili.”
II. Le spese del
presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 80.-
b) spese fr. 20.-
Totale fr. 100.-
già anticipati dalla
ricorrente, rimangono a suo carico per fr. 60.- mentre la rimanenza di fr. 40.-
deve essere posta a carico della controparte. La ricorrente verserà a
controparte fr. 50.-- per ripetibili ridotte di questa sede.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per
la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il
presidente La
segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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