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15.1998.192 ΓÇó Auction terms must mention leases; no encumbrance listing
15.1998.192Übriges Gericht09.12.1998Granted
The supervisory appeal against the auction conditions for bankruptcy real estate was allowed. The court held that existing lease contracts, although not entered in the land register and therefore not admissible in the burden list, had to be mentioned in the auction conditions, with an express clause that leases and tenancies pass to the purchaser with the property. By contrast, the leases could not be listed as burdens. The court also confirmed that pledge creditors must be notified of their right to request a double auction round within ten days. No costs or indemnities were awarded.
Art. 50, 125, 129, 140 and 142 LEF; Art. 45-51 RFF: content of auction conditions and treatment of lease contracts in bankruptcy real-estate sales. The essential contents of auction conditions must be set out in the terms of sale. Lease and tenancy agreements pass to the purchaser with the property and must therefore be disclosed in the auction conditions, even if they are not annotated in the land register. Unannotated lease contracts do not constitute encumbrances within the meaning of Art. 140 LEF and Art. 125 RFF and cannot be entered in the burden list. Nevertheless, pledge creditors may, under Art. 142 LEF and the corresponding notice mechanism of Art. 129 RFF, request a double auction round within the statutory time limit.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.1998.192
Data decisione, Autorità: 09.12.1998, CEF
Incarto n. 15.98.00192
Lugano 9 dicembre 1998 /FP/fc/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Cometta, presidente Pellegrini e Zali
segretario:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sul ricorso 4 novembre 1998 di
contro
l’operato dell’amministratore speciale del __________, __________, Locarno e meglio contro le condizioni d’incanto 26 ottobre 1998 delle part. / RFD di __________.
Procedura concernente anche
patr. dallo studio legale __________
e
patr. dallo studio legale __________
richiamata l’ordinanza presidenziale 5 novembre 1998, con la quale al ricorso è stato concesso l’effetto sospensivo;
viste le osservazioni
19 novembre 1998 della __________
24 novembre 1998 della __________
26 novembre 1998 dell’amministratore speciale del fallimento __________
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto: A. Il 14 novembre 1995 __________ veniva nominato dall’assemblea dei creditori quale amministratore speciale del fallimento __________.
B. In data 26 ottobre 1998 l’amministratore speciale del fallimento ha depositato le condizioni d’incanto e l’elenco oneri delle part. / RFD di __________.
C. Con ricorso 4 novembre 1998 __________ è insorto contro le condizioni d’incanto sostenendo che queste ultime non contemplerebbero l’obbligo per l’aggiudicatario di riprendere i contratti di locazione vigenti e di rispettarne i contenuti. Egli ha infatti stipulato il 18 novembre 1997 con l’amministratore speciale del fallimento un contratto di locazione avente la durata di cinque anni, rinnovabile per ulteriori cinque anni. Oggetto della locazione risulta essere lo stabile denominato __________ sito sulle part. / RFD di __________. Il ricorrente chiede quindi che nelle condizioni d’incanto venga inserita la clausola secondo cui l’aggiudicatario dovrà riprendere il contratto di locazione esistente relativo al __________.
D. Con osservazioni 19 novembre 1998 la __________ chiede l’accoglimento del ricorso e l’intimazione ai creditori pignoratizi dell’avviso speciale previsto dall’art. 129 RFF, con il quale viene segnalata la facoltà di esigere il doppio turno d’asta.
E. Nelle sue osservazioni 24 novembre 1998 la __________ chiede la reiezione del ricorso asseverando che il ricorrente godrebbe della sufficiente protezione dell’art. 261 CO senza la necessità di inserire nelle condizioni d’incanto la ripresa del contratto di locazione.
F. Delle osservazioni dell’amministratore speciale del fallimento si dirà, se del caso, in seguito.
Considerando
in diritto: 1. I contenuti essenziali delle condizioni d’incanto sono stabiliti dagli art. 45-51 RFF (cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs-und Konkursrechts, Berna 1997, §28 n.49 ss., p. 240). Per l’art. 50 RFF la locazione e l’affitto passano all’acquirente con la proprietà della cosa.
“ I contratti di locazione e di affitto passano all’acquirente con la proprietà della cosa (art. 50 RFF).”
L’art. 125 RFF prevede che , per ogni fondo deve essere allestito un elenco degli oneri. Questi elenchi formano parte integrante della graduatoria (cfr. Art. 125 cpv. 2 RFF). Il contenuto degli elenchi oneri nella procedura di fallimento è il medesimo stabilito dall’art. 140 LEF (cfr. Amonn/Gasser, op. cit., § 46 n.20, p. 368).
Giusta l’art. 140 cpv. 1 LEF, prima dell’incanto l’ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all’estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati).
Orbene, né il contratto stipulato dal ricorrente, né tantomeno gli altri contratti stipulati dall’amministratore speciale del fallimento risultano essere annotati a registro fondiario. Ne consegue che non è possibile la loro iscrizione nell’elenco degli oneri delle part. / RFD di __________, non costituendo tali contratti un aggravio per il fondo ai sensi degli art. 140 LEF e 125 RFF.
La recente giurisprudenza del Tribunale federale ha però stabilito che il creditore pignoratizio ha diritto di richiedere il doppio turno d’asta ex art. 142 LEF anche nel caso in cui il contratto di locazione non risulti iscritto a registro fondiario (cfr. DTF 124 III 37 ss.; Franco Lorandi, Mietverträge in Konkurs des Vermieters, in: mp 1998, p. 1230).
Di conseguenza, nell’avviso d’incanto i creditori pignoratizi che a stregua dell’elenco oneri sono al beneficio di un diritto poziore ai contratti di locazione in oggetto saranno informati che hanno la facoltà di esigere un doppio turno d’asta ex art. 142 LEF, purché ne facciano istanza per iscritto presso l’ufficio entro il termine di dieci giorni, trascorso il quale si riterrà che vi abbiano rinunciato (cfr. art. 129 cpv. 1 RFF).
Non si prelevano spese (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.
Richiamati gli art. 140, 142 LEF, 50, 125 e129 RFF
pronuncia: 1. Il ricorso 4 novembre 1998 di __________, è accolto.
E’ fatto ordine all’amministratore speciale del fallimento __________, __________, di determinarsi come ai considerandi 2 e 3 di questa sentenza.
Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.
Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.
Intimazione a:
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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