15.1997.233•Division of mixed agricultural property in foreclosure sale terms
15.1997.233Übriges Gericht22.12.1998Granted
Von Omnilex extrahiert
The supervisory complaint concerned the auction conditions for a mixed agricultural and non-agricultural parcel. The appellant argued that the whole parcel had been treated as subject to the rural land law and requested subdivision so that the non-agricultural portion could be sold separately. The court held the complaint timely for the parcel in question, accepted that subdivision was justified to maximize the sale price, and ordered the enforcement office to separate the agricultural and non-agricultural parts. No costs or indemnity were imposed.
Art. 134 LEF; Art. 45 RFF; auction conditions for a mixed rural parcel may require subdivision when this is necessary to obtain the highest possible proceeds. Where a property comprises agricultural and non-agricultural components and the legal price cap under the rural land regime would lead to a manifestly inferior realization value, the enforcement office may be ordered, when setting the auction terms, to separate the non-agricultural part from the agricultural part. The purpose is to avoid sale at a distress price and to serve the interests of creditors and debtor alike (consid. 2-3).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.1997.233
Data decisione, Autorità: 22.12.1998, CEF
Incarto n. 15.97.00233
Lugano 22 dicembre 1998 /FP/fc/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Cometta, presidente Pellegrini e Zali
segretario:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sul ricorso 15 dicembre 1997 di
patr. dallo studio legale __________
contro
l’operato dell’UEF di Bellinzona e meglio contro le condizioni d’incanto delle part. __________ e__________ __________ di __________ nelle diverse esecuzioni promosse nei confronti di
patr. dall’avv. __________
procedura concernente anche
richiamata l’ordinanza presidenziale 17 dicembre 1997, con la quale al ricorso è stato concesso l’effetto sospensivo;
viste le osservazioni
7 gennaio 1998 di __________
15 gennaio 1998 di __________ - 26 gennaio 1998 dell’UEF di Bellinzona
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto: A. Diversi creditori, tra cui __________, procedono nei confronti di __________ per l’incasso dei loro crediti.
B. Sul Foglio ufficiale cantonale del 24 ottobre 1997 e sul Foglio ufficiale svizzero di commercio del 25 ottobre 1997 l’UEF di Bellinzona pubblicava l’avviso d’incanto unico relativo alle part. __________ e __________ di __________ di proprietà dell’escusso. Il prezzo massimo della part. __________ di __________ veniva stabilito, dalla Sezione dell’agricoltura, in fr. 11.60/mq. per un totale di fr. 38’013.--. Il valore di stima peritale della part. __________ di __________ veniva determinato in fr. 490’000.--
C. Il 27 novembre 1997 veniva depositato l’elenco oneri delle part. __________ e __________ di __________
D. Con ricorso 15 dicembre 1997 __________ si aggrava contro le condizioni d’incanto delle part. __________ e __________ di __________. La ricorrente sostiene che durante un colloquio avvenuto il 4 dicembre 1997 con l’Ufficiale UEF di Bellinzona sarebbe venuta a conoscenza della lettera 18 luglio 1997 della Sezione dell’agricoltura con la quale si affermava l’assoggettamento della part. __________ di __________ alla Legge sul diritto fondiario rurale (LDFR). Infatti, essendo la parte non agricola del fondo non scorporata dalla parte agricola, l’intero fondo è quindi sottoposto alla LFDR. Ritenuto che esiste un sensibile divario tra il valore di stima peritale e il prezzo imposto dalla Sezione dell’agricoltura, la ricorrente postula il frazionamento del fondo part. __________ di __________ in modo da scorporare la parte non agricola da quella agricola.
E. Delle osservazioni di __________, di __________ e dell’UEF di Bellinzona si dirà, se del caso, in seguito.
Considerando
in diritto: 1. La ricorrente sostiene di essere venuta a conoscenza delle modalità di vendita della part__________ di __________ solo in data 4 dicembre 1997 durante un colloquio avuto con l’Ufficiale dell’UEF. Tale circostanza è confermata dall’Ufficio nelle proprie osservazioni. Di conseguenza nella misura in cui il gravame è diretto contro le modalità di vendita della part. __________ di __________, esso deve essere considerato tempestivo.
Il Tribunale federale ha stabilito che l’amministrazione e la gestione di un immobile da realizzare non autorizza l’ufficio di esecuzione, anche con l’accordo dell’autorità di vigilanza, a procedere ad un frazionamento dell’immobile nell’ambito di un provvedimento eccezionale ex art. 18 cpv. 2 RFF (DTF 120 III 138 ss.). La questione relativa alla facoltà dell’ufficio di procedere ad un frazionamento quando allestisce le condizioni d’incanto è rimasta indecisa (cfr. DTF 120 III 140 cons. 2c). La dottrina recente ammette la possibilità dell'ufficio di frazionare un terreno soggetto alla LDFR, allo scopo di ricavare un prezzo di vendita maggiore (cfr. Roland Pfäffli in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 1998, p. 99). Questa tesi ha peraltro già trovato sostanziale conferma nell'evoluzione legislativa, con l'abrogazione dell'art. 68 LDFR, di prossima entrata in vigore (cfr. FF 1998 p. 2836),e consente di risolvere le dispute esecutive nell'interesse di creditori e debitore, evitando alienazione a vil prezzo di beni immobili.
abitazione mq. 123
prato-vignato mq. 3’133
entrata mq. 4
portico mq. 17
totale mq. 3’277
La Sezione dell’agricoltura sulla base dell’art. 68 LDFR ha stabilito che, trattandosi di un fondo misto non suddiviso in una parte agricola (vigna di mq. 3’133) e in una parte non agricola (abitazione e superficie annessa), esso rimane totalmente soggetto alla LDFR. Il prezzo massimo ammissibile è stato determinato in fr.11.60/mq. per un totale di fr. 38’013.--.
Orbene, considerate le peculiarità del caso in esame e ritenuto che il valore di stima peritale del fondo è stato determinato in fr. 490’000.--, si giustifica un suo frazionamento, allo scopo di ottenere il maggior ricavo possibile. L’UEF di Bellinzona dovrà quindi, nell’ambito dell’allestimento delle condizioni d’incanto, scorporare la parte agricola del fondo part. __________ di __________ da quella non agricola, allo scopo di permettere l’aggiudicazione di quest’ultima al miglior offerente (cfr. art. 45 cpv. 1 lett. b RFF; Roland Pfäffli, op. cit., p. 99).
Non si prelevano spese (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.
Richiamati gli art. 134 LEF, 45 RFF
pronuncia: 1. Il ricorso 15 dicembre 1997 __________ __________, __________, è accolto.
E’ fatto ordine all’UEF di Bellinzona di determinarsi come al considerando 3 di questa sentenza.
Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.
Contro questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in conformità dell’art. 19 LEF.
Intimazione a:
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Von Omnilex extrahiert
Whether the complaint was timely as to the auction conditions of the parcel
Yes, insofar as it challenged the sale modalities of the parcel, the complaint was timely because the appellant learned of them only on 4 December 1997.
The office confirmed that the appellant first became aware of the contested sale terms on that date; the complaint filed on 15 December 1997 was therefore within time.
Whether the enforcement office could or should subdivide the mixed parcel when setting auction conditions
Yes. Given the mixed character of the property and the large gap between appraised value and the land authority's capped price, subdivision was justified to obtain the highest possible proceeds.
Although prior Federal Tribunal case law left the issue open, recent doctrine and legislative developments support subdivision of a land parcel subject to the rural land law when this allows a higher sale price and avoids a distress sale.
Whether the complaint against the auction conditions should be upheld
The complaint was upheld and the office was ordered to adapt the auction conditions by separating the agricultural from the non-agricultural part of the parcel.
The specific circumstances, including the parcel's mixed composition and the substantial difference between the estimated value and the administratively fixed maximum price, justified the requested separation.
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