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Invalid suspension of auction payment interest

15.1995.84Übriges Gericht03.05.1995Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

The supervisory complaint against the Vallemaggia debt-enforcement and bankruptcy office was upheld. The office had suspended the effectiveness of an immovable-property auction adjudication and deferred default interest until the outcome of building-permit proceedings. The court held that this was irregular: the office could not make the adjudication conditional on the administrative procedure. The auction terms remained binding, and the purchaser owed 5% interest on the unpaid balance from 8 July 1994. No costs or indemnities were charged.

Omnilex-Regeste

Art. 136 and 259 LEF; supervisory complaint under Art. 17 LEF; immovable-property auction: the enforcing office may not condition the validity of the adjudication on the outcome of pending administrative permit proceedings. If the auction terms provide for deferred payment with interest, the purchaser remains bound by those terms once the agreed auction condition has materialized; an office decision suspending interest or the legal effects of the adjudication is irregular and without legal effect. Interest may, however, only be awarded from the date claimed or otherwise established by the court.

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1995.84

Data decisione, Autorità: 03.05.1995, CEF

Incarto n. 15.95.00084

Lugano 3 maggio 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

segretario:

Baur-Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul reclamo 15 settembre 1994 di

contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti di Vallemaggia quale amministrazione ordinaria della massa fallimentare __________

in tema di aggiudicazione e di pagamento degli interessi sul prezzo di aggiudicazione;

viste le osservazioni 11 ottobre 1994 dell'UEF di Vallemaggia;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto:

A. Nell’ambito della liquidazione dei beni appartenenti alla massa fallimentare __________, l’UEF di Vallemaggia ha depositato, a decorrere dal 24 maggio 1994, le condizioni d’asta riferite alle particelle n. __________ e __________ RFD di __________.

B. L’8 giugno 1994 i noti fondi sono stati aggiudicati, in sede di asta pubblica, al prezzo di Fr. 230’000.-- a __________, che ha versato seduta stante Fr. 23’000.--. La rimanenza del prezzo di aggiudicazione era da versare, come previsto nelle stesse condizioni d’asta, entro un mese dall’incanto.

C. Con provvedimento 9 settembre 1994 l’UEF di Vallemaggia ha deciso:

“1. a) L’aggiudicazione dei mappali n. __________ e __________ RFD di __________, fatta il giorno 8 giugno 1994, è sospesa fino a decisione definitiva dell’Autorità amministrativa circa il procedimento di licenza di costruzione.

b) In caso di approvazione da parte dell’Autorità proposta, della variante 23 settembre 1993, l’aggiudicazione 8 giugno 1994 diventerà definitiva.

c) In caso di mancata approvazione della citata variante od altra decisione dell’Autorità amministrativa l’Ufficio esecuzione e fallimenti si riserverà di prendere una ulteriore decisione.

  1. L’aggiudicatario non è tenuto a corrispondere interessi di mora fino a quando l’aggiudicazione sarà definitiva.

  2. omissis”.

A sostegno della sua decisione l’ufficio ha addotto e seguenti argomentazioni:

  • “pochi giorni dopo l’aggiudicazione il signor __________ si è presentato ai nostri uffici dicendo di aver preso contatto con il Comune di __________ e di essere venuto a sapere che i beni da lui acquistati erano gravati da un onere di demolizione totale per cui doveva rimettere in discussione l’asta”;

  • “il Comune ha confermato l’esistenza del fermo lavori e del probabile ordine di demolizione totale”;

  • “nell’ambito di un colloquio con i responsabili del Dipartimento del territorio (...) abbiamo appreso che per il momento tutta la procedura è ferma in quanto il Cantone Ticino ha chiesto alla Confederazione una moratoria per tutti i casi analoghi a quello da noi trattato, questa procedura avrà però presumibilmente tempi lunghi”;

  • “nel frattempo abbiamo anche potuto accertare che al momento dell’asta il banditore aveva comunicato verbalmente ai presenti, mostrando il piani di variante, che l’oggetto dell’asta era venduto unicamente con la condizione di demolizione parziale prevista dalla domanda di variante 23 settembre 1993”;

  • “l‘acquirente __________ ci ha dichiarato che era unicamente interessato all’acquisto alle condizioni indicate al momento dell’asta e disposto a versare l’importo di aggiudicazione solo dopo che i permessi di costruzione come alla variante saranno approvati”.

D. Contro siffatto provvedimento si è tempestivamente aggravata la __________ che ha chiesto le vengano riconosciuti gli interessi di mora “dall’8 luglio 1994 fino alla data del pagamento totale”.

E. Con osservazioni 11 ottobre 1994 l’UEF di Vallemaggia ha postulato la reiezione del gravame ribadendo in particolare che “al momento dell’incanto il banditore ha dato lettura delle condizioni d’asta ed ha comunicato verbalmente ai presenti che i fondi venduti erano aggiudicati al miglior offerente gravati da una procedura amministrativa concernente un ordine di demolizione parziale del tetto laterale”.

F. Il 2 novembre 1994 la Sezione di pianificazione urbanistica del Dipartimento del Territorio ha rilasciato, dietro istanza dell’UEF di Vallemaggia, alla massa fallimentare __________ l’autorizzazione cantonale per la riattazione con ridimensionamento parziale del rustico ubicato sul mappale n. __________ di __________. Quale condizione per l’autorizzazione il Dipartimento del territorio ha previsto il ridimensionamento del corpo laterale come alla “proposta 23 settembre 1993”.

L’11 novembre 1994 il Municipio di __________ ha rilasciato alla massa fallimentare __________ la licenza edilizia comunale.

G. Il 15 novembre 1994 l’UEF di Vallemaggia ha comunicato all’aggiudicatario l’avvenuta autorizzazione alla riattazione del rustico, decidendo contestualmente che “il pagamento del rimanente sul prezzo di aggiudicazione dovrà avvenire entro 30 giorni dalla data di crescita in giudicato delle licenze, da tale data al pagamento del saldo decorrerà un tasso d’interesse del 5%”.

H. Il 17 gennaio 1995 l’UEF ha comunicato a __________ che l’autorizzazione cantonale 2 novembre 1994 e la licenza edilizia comunale 11 novembre 1994 sono cresciute il giudicato, in mancanza di impugnativa, il 6 dicembre 1994.

L’ufficio ha assegnato all’aggiudicatario un termine di 30 giorni per versare la rimanenza del prezzo di aggiudicazione, stabilendo contestualmente che dal 7 dicembre 1994 fino al versamento della rimanenza del prezzo di aggiudicazione decorre un tasso di interesse del 5%.

Relativamente agli interessi dall’8 giugno 1994 al 6 dicembre 1994 l’Ufficio ha deciso che “farà stato quanto deciderà la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello”.

Considerato

in diritto:

  1. Per l’art. 136 LEF, applicabile pure nel fallimento in virtù del rinvio dell’art. 259 LEF, la vendita ai pubblici incanti di un bene immobile “si fa contro pagamento a contanti o dietro concessione di un termine non maggiore a sei mesi” (DTF 79 III 120 s.; Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1993, p. 233).

Le condizioni d’asta 24 maggio 1994 prevedevano sub 10 che “i pagamenti a contanti da prestarsi secondo i numeri 7 e 8 qui sopra devono effettuarsi come segue: “10 % all’atto della delibera, in contanti o tramite assegno, il saldo entro 30 giorni. Se per il pagamento viene concessa una proroga, la somma prorogata porta l’interesse del 5 %”.

  1. La reclamante non si aggrava contro le condizioni di pagamento fissate nel verbale d’incanto d’immobili 24 maggio 1994, ma contesta la decisione 9 settembre 1994 dell’UEF di Vallemaggia in quanto stabilisce che l’aggiudicatario non è tenuto a corrispondere gli interessi di mora fino a quando non vi sarà stata una “decisione definitiva dell’Autorità amministrativa circa il procedimento di licenza di costruzione”.

Ritenuto che il prezzo di aggiudicazione è stato di Fr. 230’000.--, conformemente al n. 10 delle condizioni d’incanto, al momento dell’aggiudicazione __________ ha versato all’UEF Fr. 23’000.--. Egli doveva quindi ancora versare il saldo del prezzo di aggiudicazione di Fr. 207’000.-- oltre interessi al 5 % sino al giorno dell’effettivo pagamento, in ogni caso al più tardi entro 30 giorni dalla delibera.

Pochi giorni dopo l’asta l’aggiudicatario ha comunque scoperto che i beni acquistati erano gravati da un onere di demolizione totale. Datagliene immediata comunicazione, l’Ufficio ha dapprima sospeso l’incasso della rimanenza del prezzo di aggiudicazione e poi ha emanato il provvedimento oggetto della presente impugnativa.

Siffatto provvedimento risulta irrituale ed è pertanto privo di efficcia giuridica. L’ufficio non poteva infatti condizionare la validità dell’aggiudicazione all’esito della procedura amministrativa tendente ad ottenere l’autorizzazione alla riattazione del rustico ubicato sul mappale venduto.

Nel caso di specie in sede di asta pubblica il banditore ha comunicato verbalmente ai presenti “che l’oggetto dell’asta era venduto unicamente con la condizione di demolizione parziale prevista dalla domanda di variante 23 settembre 1993”. Siffatta condizione si è finalmente realizzata (cfr. narrativa fattuale sub. F): pertanto restano pienamente operanti le condizioni d'asta e quindi l'obbligo di pagare interessi al 5% sullo scoperto al momento dell'aggiudicazione.

  1. Il reclamo __________ è quindi accolto così come alla richiesta di interessi al 5% dall'8 luglio 1994, non potendosi concedere già a partire dall'8 giugno 1994 perchè così voluto dalla reclamante stessa.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 17, 136 e 259 LEF

PRONUNCIA:

  1. Il reclamo 15 settembre 1994 della __________, è accolto.

1.1. Di conseguenza il provvedimento 9 settembre 1994 dell’UEF di Vallemaggia è annullato e resta pienamente operante l'aggiudicazione a __________ in conformità delle condizioni d'asta, con la sola modifica del dies a quo per il computo degli interessi fissato all'8 luglio 1994.

.

  1. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  2. Intimazione a:

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the enforcement office could condition the validity of an immovable auction adjudication on the outcome of administrative building-permit proceedings and suspend default interest meanwhile.

Extrahierter Entscheid

No. The office could not make the adjudication’s effectiveness depend on the administrative procedure; the decision was irregular and without legal effect.

Extrahierte Begründung

The auction terms required payment of the balance with 5% interest if payment was deferred. The verbal auction notice referred only to the partial-demolition condition, which was later satisfied. The office therefore had to apply the auction terms and could not add a further suspensive condition tied to permit proceedings.

Kernrechtsfrage

From which date default interest on the auction balance was due.

Extrahierter Entscheid

Interest at 5% was due from 1994-07-08, not from 1994-06-08.

Extrahierte Begründung

The appellant requested interest only from 8 July 1994, and the court would not grant interest from the auction date itself.

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