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Retention and collection of blocked rents after mortgage enforcement sale

15.1995.00051Übriges Gericht29.08.1995Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

Two complaints were brought against the Locarno enforcement office after it had blocked rents from a mortgaged property, retained CHF 16,300 from the sale-related deposit as partial set-off, and then pursued the remaining CHF 52,700 for unpaid rents. The supervisory chamber held that the mortgage creditor had validly requested rent blocking under Art. 91 RFF and that the office remained competent to collect rent claims that had accrued before the auction sale. Since the entire rent arrears related to the period October 1992 to August 1994 were due before the sale, the office’s conduct was lawful. Both complaints were dismissed, and no costs or compensation were awarded.

Omnilex-Regeste

Art. 806 CC; Art. 91, 94 and 101 RFF; when a mortgage-enforcement creditor expressly invokes the extension of the pledge to rents and advances the necessary costs, the enforcement office must order tenants to pay rents to it. The office is entitled to collect rents that accrued during its administration and, after the auction sale, may still pursue rent claims that became due before the sale. The creditor’s request need not arise by operation of law; it must be manifested expressly or by advancing costs (consid. 2). Set-off of a surplus payment against such pre-sale rent arrears is permissible, and the subsequent enforcement of the residual balance is lawful (consid. 3).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1995.00051

Data decisione, Autorità: 29.08.1995, CEF

Incarto n. 15.95.00051/52

Lugano 29 agosto 1995/C/fc/bsn

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sui reclami 8 febbraio 1995 (Inc. n. __________) e 24 febbraio 1995 (Inc. __________) della

patr. dall’ avv. __________

Contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti di Locarno nell’esecuzione in via di realizzazione di un pegno immobiliare n. __________ promossa da

rappr. dal Servizio __________

contro

in tema di incasso delle pigioni bloccate ex art. 91 RFF;

viste le osservazioni:

  • 20 febbraio 1995 dell’__________

  • 2 marzo 1995 dell’UEF di Locarno;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto

A. Con PE n. __________ in via di realizzazione di un pegno immobiliare __________ procede contro __________ per l’incasso di Fr. 1’635’626 oltre accessori.

Quale oggetto del pegno la creditrice menziona, per quanto di rilevanza nella fattispecie, il Fol. di PPP n. __________ del fondo base part. n. __________ RFD di __________, di proprietà dell’escusso.

B. Con scritto 4 settembre 1992 __________ ha chiesto all’UEF di Locarno di procedere direttamente all’incasso degli affitti del mappale oggetto dell’esecuzione.

Con provvedimento 17 settembre 1992 l’UEF ha ordinato l’amministrazione coatta della PPP n. __________, dandone contestuale comunicazione all’inquilina __________.

C. Il 3 settembre 1993, dopo che il Pretore di Locarno-Campagna con sentenza 11 dicembre 1992, cresciuta in giudicato, ha rigettato l’opposizione interposta dall’escussa al noto PE, __________ ha chiesto la vendita del pegno.

D. L’11 agosto 1994 il Fol PPP n. __________ del fondo base part. n. __________ di __________ è stato aggiudicato, in sede di asta pubblica, a __________ per l’importo di Fr. 730’000.--.

E. Il 13 ottobre 1994 l’Ufficio, in riferimento a una precedente diffida del 14 luglio 1994, ha richiesto alla reclamante di versargli “entro e non oltre il 31 corrente l’importo di Fr. 69’000.-- dovuto per affitti scaduti dal mese di ottobre 1992 all’agosto 1994”.

F. Con provvedimento 30 gennaio 1995 l’UEF di Locarno ha comunicato a __________ che “le spese e competenze ammontanti a Fr. 13’700.-- (...) vengono dedotte dall’importo di Fr. 30’000.-- versato l’11 agosto 1994 mentre l’eccedenza di Fr. 16’300.-- viene trattenuta a parziale compensazione degli affitti impagati come alla nostra diffida di pagamento del 13.10.1994”. Contestualmente l’Ufficio ha diffidato la reclamante a volergli versare “la differenza degli affitti impagati (Fr. 52’700.-- oltre interessi) entro e non oltre 10 giorni”.

G. Con tempestivo reclamo 8 febbraio 1995 (inc. __________) __________ ha chiesto che il provvedimento 30 gennaio 1995 venga annullato e che venga ordinato all’UEF di Locarno di restituirle l’importo di Fr. 16’300.--.

La reclamante contesta la legittimità della trattenuta di Fr. 16’300.-- “a compensazione parziale degli affitti”. A mente di __________ “il deposito cauzionale versato per garantire il pagamento delle spese di trapasso della proprietà in seguito all’aggiudicazione non può venir utilizzato per altri scopi, in particolare per pagare gli affitti”.

Per la reclamante con la presentazione all’Ufficio dei registri della richiesta di iscrizione del trapasso della proprietà “è cessata ope legis la facoltà dell’UEF di amministrare l’immobile” e quindi di incassare gli affitti, anche in via di compensazione.

H. Con osservazioni 20 febbraio 1995 l’__________ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame.

L’osservante rileva che l’UEF di Locarno “vanta un credito nei confronti della reclamante di Fr. 69’000.-- a titolo di pigioni scadute dal mese di ottobre 1992 all’agosto 1994 relative al fondo che è stato oggetto di procedura in via di realizzazione del pegno e divenuto poi di proprietà della __________ in seguito ad aggiudicazione ai pubblici incanti”.

assevera che “durante la procedura di realizzazione del pegno immobiliare, l’amministrazione del fondo oggetto di esecuzione spetta all’Ufficio esecuzione, che provvede ad incassare i frutti, dopo aver ingiunto agli inquilini di versare le pigioni ed affitti nelle mani dell’Ufficio stesso”.

Nel caso di specie “non avendo la reclamante fatto fronte ai propri impegni, l’ufficio ha giustamente operato una compensazione parziale del proprio credito con il residuo dell’importo versato dalla stessa a contanti quale acconto spese di realizzazione e trapasso, nonché fatto intimare alla reclamante un precetto esecutivo per l’importo di Fr. 52’700.--”.

Per la Banca “la facoltà di amministrazione compete di principio e per legge alla nuova proprietaria. Tuttavia le pretese dell’UEF di Locarno sono riferite a crediti scaduti risalenti al periodo della propria amministrazione e rimaste insolute. La legittimazione dell’Ufficio è pertanto data nella misura in cui esso procede per un credito scaduto e già esigibile”.

I. Con PE n. __________ del 13/15 febbraio 1995 dell’Ufficio di esecuzione __________, l’UEF di Locarno procede contro __________ per Fr. 52’700.-- oltre accessori, indicando quale titolo del credito: “affitto capannone __________ impagato per il periodo ottobre 1992 - agosto 1994 come a nostro avviso 17.9.92 e diffide di pagamento 14.7.94/13.10.94 e 30.1.95 meno acconto di Fr. 16’300.-- come a nostra lettera 20.1.95”.

L. Con tempestivo reclamo 24 febbraio 1995 (inc. __________) __________ ha postulato di ordinare all’UEF di Locarno di far annullare (rispett. ritirare) l’esecuzione n. __________ dell’UE di __________ e di astenersi in futuro dal compiere atti volti all’incasso degli affitti arretrati, atteso che:

“con domanda del 12 ottobre 1994 (...) l’UEF di Locarno ha chiesto l’iscrizione nel registro fondiario del trapasso della proprietà della PPP n. __________ RFD di __________ al nome dell’aggiudicataria __________. Il trapasso della proprietà venne iscritto nel RF il 14 ottobre 1994”;

la compensazione operata dall’UEF è illegittima perché l’Ufficio “non è titolare dei crediti/debiti che pretende porre in compensazione”;

“mediante l’esecuzione n. __________ dell’UEF __________ e, in precedenza con l’illegittima compensazione, l’UEF di Locarno esegue ed ha eseguito atti di amministrazione della PPP n. __________ del fondo base n. __________ RFD di __________ ”;

“l’UEF di Locarno non è titolare del credito posto in esecuzione e quindi non può promuovere l’esecuzione in proprio nome, ossia quale creditore”;

“con l’insinuazione (...) all’Ufficio dei registri della domanda di iscrizione del trapasso di proprietà del noto fondo a dipendenza dell’aggiudicazione ai pubblici incanti, è decaduta ogni competenza dell’UEF di Locarno a compiere atti di amministrazione della PPP realizzata e aggiudicata alla qui reclamante”.

M. Con osservazioni 2 marzo 1995 l’UEF di Locarno ha postulato la reiezione del gravame, asseverando che le “pretese sono riferite a crediti scaduti prima dell’asta e quindi sotto l’amministrazione dell’UEF”.

Considerato

in diritto:

  1. I due reclami sono sostanzialmente diretti contro due provvedimenti dell’UEF di Locarno aventi connotazioni omogenee e riguardanti le medesime parti in causa: le cause inc. __________ e __________ possono quindi essere congiunte ed evase con una sola sentenza.

2.a) Se il fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno fino alla realizzazione (art. 806 cpv.1 CC).

Malgrado il tenore dell'art. 806 cpv. 1 CC, l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene ope legis con l'introduzione della procedura esecutiva (DTF 64 III 28; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, vol. III, 1992, n. 2732 d). Compete infatti al creditore, se vuole profittare dei canoni locatizi scadenti prima della presentazione della domanda di vendita, avvalersene presentando richiesta e anticipandone le spese.

Per l'art. 91 cpv. 1 RFF "salvo il caso in cui il creditore pignoratizio procedente abbia rinunciato al diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti (art. 806 CC), sia con dichiarazione espressa fatta nella domanda di esecuzione, sia omettendo di anticipare le spese (art. 68 LEF), l'ufficio d'esecuzione, ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistono contratti di locazione o affitto sul fondo secondo il registro fondiario e, appena notificato il precetto esecutivo al proprietario del pegno, ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte".

La volontà del creditore di estendere la garanzia ipotecaria a pigioni e fitti non è presunta. Egli deve infatti avvalersi esplicitamente, o con semplice anticipo delle relative spese, del privilegio conferitogli dalla legge (DTF 64 III 28-29).

Solo dopo la presentazione della domanda di vendita, la garanzia ipotecaria si estende pure, se il creditore procedente non vi ha in questo caso espressamente rinunciato, a pigioni e fitti (art. 101 RFF; DTF 71 III 158).

b) Nel caso di specie la creditrice __________ ha chiesto con scritto 4 settembre 1992 all'UEF di Locarno di procedere al blocco degli affitti. Essa ha così chiaramente manifestato la propria volontà di avvalersi dell’estensione del privilegio ex art. 806 CCS/91 RFF.

Corretto è stato l'operato dell'Ufficio, che con atto 17 settembre 1992 ha deciso che per l'avvenire le pigioni saranno da esso incassate.

  1. Per l'art. 94 RFF "dopo aver dato agli inquilini e affittuari l'avviso previsto dall'art. 91 RFF, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso eventualmente anche in via di esecuzione (...)”.

L’ufficio incaricato della vendita del fondo è per legge obbligato a prendere le misure necessarie all’incasso delle pigioni (art. 94 RFF; LGVE 1985 I n. 40 p. 68 s.), procedendo, se del caso, in via esecutiva contro il conduttore (LGVE 1985 I n. 40 p. 68; Carl Jaeger, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Zurigo, 1991, vol. I, n. 10 ad art. 152).

Dopo l’aggiudicazione l’ufficio non può più prendere provvedimenti contro il conduttore relativamente a fattispecie sorte dopo tale atto (LGVE 1985 I n. 40 p. 68). L’ufficio incaricato della vendita resta invece competente per l’incasso degli affitti spettanti al creditore ipotecario finché la procedura esecutiva si è conclusa, anche se nel frattempo il fondo non è più sotto la sua amministrazione (LGVE 1985 I n. 40 p. 68).

Nel caso in esame, l’UEF di Locarno, allo scopo di incassare l’importo di Fr. 69’000.-- per le pigioni da ottobre 1992 ad agosto 1994, ha dapprima compensato l’eccedenza di Fr. 16’300.-- versata dalla reclamante quale acconto delle spese di realizzazione e di trapasso con parte delle pigioni e poi ha proceduto in via esecutiva per la rimanenza di Fr. 52’700.-- oltre accessori.

Ritenuto che l’intera pretesa di Fr. 69’000.-- per pigioni da ottobre 1992 a agosto 1994 era scaduta prima della vendita del fondo avvenuta l’11 agosto 1994, l’operato dell’UEF di Locarno è stato conforme ai prescritti sopra citati. Ne consegue la reiezione dei gravami.

  1. I reclami 8 febbraio 1995 (inc. 15.95.00051) e 24 febbraio 1995 (inc. 15.95.00052) della __________ sono respinti.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art 68 cpv. 2 OTLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 68 LEF; 91 cpv. 1, 94 cpv. 1, 101 RFF; 806 CC

pronuncia

  1. Le cause inc. 15.95.00051 e 15.9500052 sono dichiarate congiunte.

  2. Il reclamo 8 febbraio 1995 ____________________ __________ è respinto.

2.1. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

3.Il reclamo 24 febbraio 1995 (inc. 15.95.00051) di __________ è respinto.

3.1. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  1. Intimazione a:

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

debt enforcementmortgage pledgerentsset-offauction saleadministration of pledged propertysupervisory complaint

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the enforcement office could block and collect rents under Art. 91 and 94 RFF after the mortgage enforcement had begun.

Extrahierter Entscheid

Yes. The mortgage creditor had expressly requested rent blocking, so the office validly ordered rent payments to be made to it.

Extrahierte Begründung

The creditor's written request showed clear reliance on the statutory extension of the mortgage security to rents. The office was therefore entitled and obliged to direct tenants to pay rents to it.

Kernrechtsfrage

Whether the office could retain CHF 16,300 from the buyer's advance payment as partial compensation for unpaid rents and then proceed for the balance.

Extrahierter Entscheid

Yes. Since the entire rent claim for October 1992 to August 1994 had accrued before the auction sale, the office could use the surplus advance to offset unpaid rents and enforce the remaining balance.

Extrahierte Begründung

Under Art. 94 RFF the office remains competent to collect rents accrued during its administration, and after the sale it may still collect rents that became due before the sale. The contested rents were all due before the auction on 11 August 1994.

Kernrechtsfrage

Whether the complaints should lead to annulment of the office's decisions and cessation of further rent collection steps.

Extrahierter Entscheid

No. The office acted in conformity with the applicable rules, so there was no basis to annul its measures or forbid further enforcement for the pre-sale rent arrears.

Extrahierte Begründung

Because the rent claims were already due before the sale and the creditor had invoked the rent pledge, the office's set-off and subsequent enforcement were lawful.

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