Lease surface discrepancy defeats provisional debt releaseKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 14.2001.49

Data decisione, Autorità: 14.11.2001, CEF

Incarto n. 14.2001.00049

Lugano 14 novembre 2001 /EC/fc/dp

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Rusca

segretario:

Cassina, vicecancelliere

statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile promossa con istanza 5 marzo 2001 da

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contro

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tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta da __________ del 22/26 febbraio 2001 dell’UEF di Mendrisio;

sulla quale istanza la Segretaria assessore della Pretura di Mendrisio-Sud con sentenza 11 maggio 2001 ha così deciso:

"1. L'istanza è parzialmente accolta e di conseguenza l’opposizione interposta al summenzionato precetto esecutivo è respinta in via provvisoria limitatamente all’importo di fr. 39'728.70 oltre interessi al 5% dal 1.1.2001.

2. La tassa di giustizia in fr. 500.--, da anticipare dalla parte istante, è posta a carico della parte convenuta, con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 1’200.-- a titolo di indennità."

Sentenza dedotta tempestivamente in appello dall’escussa che con atto 28 maggio 2001 ha postulato la reiezione dell’istanza, con protesta di spese, tasse e ripetibili

rilevato che la parte appellata con osservazioni 18 giugno 2001 si è opposta al gravame, con protesta di spese e ripetibili;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto:

A. Con PE n. __________ del 22/26 febbraio 2001 dell'UEF di Mendrisio __________ ha escusso __________ per l'incasso di:

1. fr. 37'500.-- oltre interessi al 6% dal 1.1.2001;

2. fr. 5'600.-- oltre interessi al 6% dal 1.1.2001;

3. fr. 162.--.

Il procedente ha indicato quale titolo di credito:

"1) Pigione scaduta relativa al trimestre gennaio-marzo 2001, contratto di locazione 14.02.2000 – Riconoscimento di debito ex art. 82 LEF;

2. Spese condominiali;

3. Spese verbale DR n. __________ del 19.02.2001”.

Interposta tempestiva opposizione dall'escussa, il procedente ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura di Mendrisio-Sud.

B. Il procedente fonda la propria pretesa sul contratto di locazione stipulato il 14 febbraio 2000 (doc. A) con la __________ avente per oggetto i seguenti locali nel bene immobile sito a __________, mappale n. __________, __________:

• “Livello 1: Superficie di vendita e magazzino come da piani allegati superficie SUL ca. 800 mq”.

La locazione ha avuto inizio il 1. giugno 2000. La pigione annua pattuita è di Fr. 150’000.-- “o se superiore, al 7% della cifra d’affari al netto di IVA. Escluse spese accessorie e senza riguardo alla precisa superficie dei locali oggetto della locazione”. La pigione è pagabile in rate trimestrali anticipate entro “il primo di ogni trimestre”. Per quanto riguarda le spese accessorie, nel contratto di locazione è previsto che “il conduttore deve corrispondere trimestralmente al locatore (…) l’importo di fr. 7.50 al mq.”.

C. All’udienza di contraddittorio l’escussa si è opposta all’istanza asseverando che lo spazio commerciale messo a sua disposizione doveva avere una superficie di mq 800 e solo qualora la superficie effettiva dell’ente locato si fosse scostata “di uno o due metri” da quella promessa dal locatore nessuno avrebbe potuto eccepire alcunché. In concreto comunque la superficie effettiva sarebbe di mq 630 e quindi nettamente inferiore a quella pattuita. L’escussa non si sarebbe potuta immediatamente accorgere di tale divergenza, ritenuto che la stessa non “aveva ragione di ritenere che la superficie non corrispondesse a quanto indicato dal proprietario”.

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evidenzia che essa “solo dopo alcuni mesi di attività ed in seguito al fatto che la cifra d’affari conseguita è risultata di gran lunga inferiore a quanto stabilito dai parametri standard applicabili per un negozio di tali dimensioni, ha proceduto ad effettuare più approfondite verifiche”.

La convenuta appena accortasi della divergenza, all’inizio di dicembre 2000, avrebbe immediatamente invocato la nullità del contratto per vizio di volontà e in subordine lo avrebbe disdetto con effetto immediato. L’8 febbraio 2001 la locataria avrebbe postulato presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso l’accertamento della nullità del contratto di locazione a seguito di vizio di volontà, in via subordinata l’accertamento della validità della disdetta immediata, la riduzione del canone di locazione ed il risarcimento del danno subito. Nell’ambito di questa vertenza il perito incaricato dall’Ufficio di conciliazione avrebbe determinato che la superficie utile lorda occupata dalla __________ sarebbe di mq 632.39, ossia del 21% inferiore a quella promessa dal locatore. Tale circostanza sarebbe sufficientemente grave da giustificare la nullità del contratto di locazione, poiché sottoscritto sotto l’influsso di un errore essenziale.

In concreto vi sarebbe pure dolo da parte del locatore, ritenuto che lo stesso “sapeva perfettamente e sin dall’inizio che lo spazio commerciale messo a disposizione della __________ era ben inferiore agli 800 mq pattuiti”.

L’escussa ha evidenziato che nell’ipotesi in cui non fossero dati i presupposti per la nullità del contratto, lo stesso sarebbe comunque stato validamente disdetto con effetto immediato per il 28 dicembre 2000, ritenuto che la “verità circa l’effettiva superficie ceduta all’istante è venuta alla luce alla fine di dicembre 2000 ed è subito apparsa come una realtà estremamente grave, tale da pregiudicare drasticamente l’uso pattuito dell’ente locato”.

A mente dell’escussa, in ogni caso, essa avrebbe diritto ad una riduzione proporzionale della pigione a causa dell’importante differenza tra la superficie promessa contrattualmente e quella realmente messa a disposizione. Essa vanterebbe a questo titolo un credito nei confronti del procedente di fr. 20'895.--, che pone in compensazione agli importi di fr. 29'625.-- e fr. 4'740.-- per pigioni e spese accessorie per il primo trimestre 2001.

A seguito delle ridotte dimensioni del punto di vendita, la __________ avrebbe inoltre subito un notevole pregiudizio finanziario (cfr. doc. 10), quantificato in un importo massimo di fr. 71'614.50, che viene posto in compensazione nell’ipotesi si ritenessero anche solo parzialmente fondate le pretese del procedente.

Con la replica il procedente ha contestato tutte le argomentazioni di parte convenuta rilevando che le stesse riguarderebbero questioni di merito. __________ ha rilevato che la pigione annua di fr. 150'000.-- sarebbe stata concordemente convenuta tra le parti a prescindere dall’effettiva superficie netta messa a disposizione dal locatore alla conduttrice e a prescindere dalla redditività dell’attività commerciale della convenuta. L’osservante contesta il fatto che la __________ avrebbe constatato solo dopo mesi di attività l’effettiva superficie messale a disposizione e che la stessa avrebbe tempestivamente notificato il preteso difetto.

D. Con sentenza 11 maggio 2001 la Segretaria assessore della Pretura di Mendrisio-Sud ha parzialmente accolto l’istanza.

A mente della prima giudice la contestazione relativa alla errata indicazione della superficie locata non è atta ad invalidare il titolo di credito invocato perché il contratto di locazione prevede che “la pigione annua è fissata in fr. 150'000.-- (….) senza riguardo alla precisa superficie dei locali oggetto della locazione”.

Relativamente alle spese accessorie la prima giudice ha concesso il rigetto dell’opposizione limitatamente a fr. 4'742.90, ossia fr. 7.50 x mq. 632.39.

In merito alle eccezioni di nullità del contratto per errore essenziale e per dolo la Segretaria assessore ha asseverato che l’escussa non avrebbe fornito alcun riscontro oggettivo atto a dimostrare l’inidoneità della superficie locata per l’uso cui è destinata, ritenuto che la stessa vi avrebbe esplicato la propria attività per almeno sei mesi (luglio-dicembre), installandovi varie infrastrutture, esponendovi la merce senza mai eccepire alcunché. Se la superficie di vendita aveva un’importanza tale “da essere considerata il punto di partenza per tutti gli investimenti e le attività connesse con la gestione del negozio, l'esatta verifica della medesima sarebbe stata condizione essenziale per la sottoscrizione dell’accordo. Per gli stessi motivi la Segretaria assessore non ha ammesso la validità, perlomeno in sede di procedura sommaria, della disdetta con effetto immediato per inadempimento notificata al locatore il 26 dicembre 2000.

La prima giudice ha accolto l’eccezione di compensazione limitatamente alle spese accessorie di fr. 7.50 al mq per trimestre corrisposte in eccesso “calcolate in base a una superficie locata di mq 800, ossia per fr. 2'514.20 per il periodo luglio-dicembre 2000 (fr. 12'000 -- ./. fr. 9'485.80)”.

E. Con atto d’appello 28 maggio 2001 la __________ ha postulato, con protesta di spese, tasse e ripetibili, la reiezione dell’istanza, asseverando che laddove il contratto di locazione, allestito dal procedente, parla di “escluse spese accessorie senza riguardo alla precisa superficie dei locali oggetto della locazione”, lo stesso “non permette un’interpretazione univoca e non è per niente chiaro se la precisa superficie è da ritenere ininfluente per le spese accessorie o per il canone di locazione”.

L’appellante ha rilevato che nella locazione di locali commerciali, segnatamente quando trattasi di un grande magazzino, la superficie di vendita sarebbe notoriamente determinante.

La prima giudice avrebbe poi erroneamente sindacato sulla validità della disdetta, ritenuto che il locatore non l’avrebbe contestata entro i termini previsti dalla legge.

Per il resto l’appellante ha riconfermato le proprie allegazioni e argomentazioni di prima sede

F. Delle osservazioni 18 giugno 2001 di __________ si dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerato

in diritto:

1.a) La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di un’obbligazione in relazione ad una somma di denaro determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari. Conditio sine qua non è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza o sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (Flavio Cometta, Il rigetto provvisorio dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in Rep 1989 p. 337/338 con riferimenti). Anche un contratto può costituire in linea di principio riconoscimento di debito, ritenuto l'ossequio delle peculiarità del caso di specie.

b) Il giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il credito indicati nel precetto esecutivo e nell'istanza con il creditore, il debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (Cometta, op. cit. in Rep 1989 pag. 331).

c) La dichiarazione di riconoscimento di debito è una dichiarazione di volontà con la quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di denaro, deve essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta a interpretazione (cfr. Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 1 n. 7 p. 3).

d) Il contratto di locazione, firmato dal conduttore, costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto (cfr. Daniel Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/ Monaco 1998, Vol. I, n. 114 ad art. 82; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I. Losanna 1999, n. 49 ad art, 82).

e) Ponendo in esecuzione con il PE n. __________ i canoni di locazione scaduti e non versati e le spese accessorie per il periodo da gennaio 2001 a marzo 2001, il contratto di locazione doc. A, con cui all’escussa sono stati affittati dei locali per uso commerciale nel Centro __________ __________ al prezzo di Fr. 150’000.-- annui, pagabile in rate trimestrali anticipate, oltre a fr. 7.50 al mq per le spese accessorie, costituisce in principio valido titolo di rigetto dell’opposizione ex art. 82 LEF per gli importi richiesti oltre agli interessi al 5% dal 1. gennaio 2001.

2.a) Per l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. in senso convergente l’obiter dictum della II Corte civile del Tribunale federale nella sentenza 13 ottobre 1986 in re H.B. c. H. SA in Rep 1987 p. 150-151 cons. 3; CEF 12 gennaio 1988 in re Na. c. V.O.; Panchaud / Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 26 p. 61); BlSchK 1982 p. 95-97; SJZ 1974 p. 228 n. 44, 1971 p. 26-28; BJM 1970 p. 83-85; ZR 1967 n. 110; Marcel Caprez, La mainlevée provisoire, FJS 186 p. 6; ZBJV 1944 p. 416).

b) L’escussa si è opposta all’istanza di rigetto dell’opposizione sollevando innanzitutto l’eccezione di nullità del contratto di locazione per vizio di volontà, poiché lo stesso sarebbe stato da lei sottoscritto sotto l’influsso di un errore essenziale, ritenuto che l’oggetto della locazione doveva avere una superficie lorda di mq 800 e in concreto la superficie lorda effettiva sarebbe di soli mq 630, nettamente inferiore a quella pattuita.

c) Per l'art. 23 CO il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale. L'errore è essenziale, tra l'altro, quando concerne una determinata condizione di fatto che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti d'affari (art. 24 cpv. 1 n. 4 CO). Ai sensi dell'art. 31 cpv. 1 e 2 CO il contratto viziato da errore si considera ratificato quando, entro un anno dalla scoperta dell'errore, la parte in errore non abbia notificato all'altra che non intende mantenerlo.

d) Come risulta dal rapporto di constatazione del 3 maggio 2001 dell’arch. __________ __________ (doc. 2), rimasto incontestato in questa procedura anche da parte dell’escutente, la superficie utile lorda occupata dalla __________ presso il Centro __________ assomma a mq. 632.39. Tale superficie risulta inferiore di ben il 20.95% rispetto a quella pattuita nel contratto di locazione di cui al doc. A. Per questo motivo quindi nella fattispecie e nell’ambito del limitato potere di cognizione del giudice del rigetto, l'escussa ha reso verosimile un motivo di nullità del contratto di locazione posto a fondamento dell’esecuzione: l'esistenza di una così notevole differenza tra la superficie indicata nel contratto di locazione e quella effettivamente messa a disposizione della locatrice rappresenta infatti una condizione di fatto che la parte in errore, ossia l’escussa, poteva considerare come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti d'affari (art. 24 cpv. 1 n. 4 CO).

La giudice di prime cure ha asseverato che la contestazione relativa alla errata indicazione della superficie locata non sarebbe atta ad invalidare il titolo di rigetto dell’opposizione invocato perché il contratto di locazione prevede che “la pigione annua è fissata in fr. 150'000.-- (….) senza riguardo alla precisa superficie dei locali oggetto della locazione”. Siffatta constatazione non può essere condivisa dall’Autorità d’appello. Infatti da un esame nei limiti della competenza del giudice del rigetto, tale precisazione riguardo a possibili divergenze tra superficie effettiva e superficie pattuita, può riferirsi, in base ai dettami stabiliti dal principio della buona fede, unicamente a piccole differenze e non a differenze sostanziali come nella fattispecie. Anche la circostanza che l’escussa abbia notificato al procedente solo dopo alcuni mesi di occupazione dei locali appigionati la minore superficie degli stessi rispetto a quanto indicato nel contratto di locazione, non può essere interpretata a suo pregiudizio, ritenuto che un contratto viziato da errore si considera ratificato solo quando la parte in errore non abbia notificato entro un anno dalla scoperta dell'errore all'altra che non intende mantenerlo (art. 31 cpv. 1 e 2 CO). Agli atti non vi è neppure alcun indizio secondo cui l’escussa si sarebbe accorta tempo prima dell’avvenuta notifica della minore superficie dei locali appigionati o che abbia altrimenti accettato la reale situazione di fatto, ratificando in tal modo il contratto viziato da errore essenziale.

Come evidenziato il limitato potere di cognizione del giudice del rigetto provvisorio non consente l’indagine volta a stabilire quale sia il reale significato di una dichiarazione che non appaia sufficientemente liquida, ritenuto che tale accertamento è compito del giudice ordinario (Cometta, op. cit. in Rep 1989 p. 330). Per questo motivo quindi non è in questa sede che va valutato se la parte appellante avrebbe sottoscritto il contratto pure se avesse saputo che la superficie utile lorda dei locali appigionati era di soli mq. 632.39

La parte escussa è quindi riuscita a rendere verosimile la nullità del contratto di locazione del 12 febbraio 2000 (doc. A) sulla base di riscontri oggettivi che hanno reso credibili le sue allegazioni: la raggiunta verosimiglianza dell'eccezione di nullità ha quindi quale conseguenza il mantenimento in dell'opposizione.

Ne consegue l’accoglimento del gravame e la riforma del pronunciato impugnato.

3. L'appello 28 maggio 2001 di __________ è quindi accolto.

Tassa di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 82 LEF; 23, 24 e 31 CO; 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF

pronuncia:

I. L'appello 28 maggio 2001 di __________, è accolto. Di conseguenza la sentenza 11 maggio 2001 della Segretaria assessore della Pretura di Mendrisio-Sud è così riformata:

"1. L'istanza 5 marzo 2001 __________e, è respinta.

2. La tassa di giustizia di fr. 500.-- è a carico di __________, il quale rifonderà a __________ fr. 1’200.-- a titolo di indennità."

II. La tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 750.--, già anticipata dall'appellante, è posta a carico di __________, il quale rifonderà a __________ fr. 1’500.-- a titolo di indennità.

III. Intimazione a: - __________

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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