Early lease termination and sublease substitution in tenancyKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2003.81

Data decisione, Autorità: 13.04.2004, IICCA

§

Incarto n. 12.2003.81

Lugano 13 aprile 2004/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2003.36 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 27 gennaio 2003 da

AO1 rappr. daRA2 Bellinzona

contro

AP1 AP2 tutti rappr. da RA1

In materia di locazione (subentrante, liberazione dagli obblighi contrattuali), che il Segretario assessore, con sentenza 16 aprile 2003 ha accolto accertando la liberazione dell'istante dagli obblighi contrattuali di locazione dal 1° gennaio 2003;

appellanti le parti convenute, le quali con appello 28 aprile 2003 chiedono che in riforma del giudizio impugnato l'istanza sia respinta e che l'istante sia condannato a versare loro fr. 4'863.10 oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2003, mentre l'istante postula la reiezione dell'appello con le proprie osservazioni del 12 giugno 2003;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa

considerato

in fatto: A. __________ ha stipulato il 25 febbraio 2002 con i coniugi __________ e __________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 4 ½ locali in via __________ a __________, di loro proprietà (doc. _). Il contratto iniziava il 1° marzo 2002 e poteva essere disdetto con un preavviso di 6 mesi, per la prima volta il 28 febbraio 2003. La pigione era di fr. 1'300.- mensili più fr. 100.- di acconto per le spese accessorie. __________ ha comunicato ai proprietari con scritto 14 novembre 2002 che dava disdetta del contratto di locazione per il 31 dicembre 2002 e che si impegnava a trovare un subentrante per tale data (doc. _).

B. __________ e __________ si sono rivolti il 21 novembre 2002 all'Ufficio di conciliazione di __________, contestando la disdetta per il 31 dicembre 2002 e chiedendo di accertare che il contratto di locazione prendeva fine il 28 febbraio 2004. All'udienza del 19 dicembre 2002 sono comparsi solo i proprietari, mentre il conduttore non si è presentato. Statuendo seduta stante il medesimo giorno, l'Ufficio di conciliazione ha accertato che il contratto di locazione terminava il 31 gennaio 2003 (doc. _). I locatori hanno comunicato il 3 dicembre 2002 al conduttore di ritenerlo vincolato fino al 28 febbraio 2004, poiché le persone interessate a prendere in locazione l'appartamento non erano disposti a subentrare alle medesime condizioni (doc. _). __________ e __________ hanno stipulato il 19 dicembre 2002 un contratto di locazione per il medesimo appartamento con __________ e __________ i. Il nuovo contratto prevedeva un canone di locazione di fr. 1'300.- mensili oltre l'acconto per le spese accessorie di fr. 100.- mensili, iniziava il 1° febbraio 2003 ed era disdicibile annualmente con tre mesi di preavviso, la prima volta per il 31 gennaio 2005 (doc. _). __________ ha comunicato ai coniugi __________, con scritto del 19 dicembre 2002, di ritenersi libero da ogni impegno nei loro confronti, avendo segnalato due persone pronte a riprendere il contratto di locazione alle medesime condizioni (doc. _).

C. __________ si è rivolto il 27 gennaio 2003 alla Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo di annullare la decisione 19 dicembre 2002 dell'Ufficio di conciliazione di __________. All'udienza del 13 febbraio l'istante ha confermato la propria domanda, alla quale si sono opposti __________ e __________, i quali hanno presentato una domanda riconvenzionale per ottenere il versamento di fr. 4'863.10 a titolo di pigione per il mese di gennaio 2003 e di risarcimento dei danni constatati dal perito comunale nell'appartamento a loro riconsegnato. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale e si sono confermate nei rispettivi memoriali scritti.

D. Statuendo il 16 aprile 2003, il Segretario assessore, in luogo e vece del Pretore, ha accolto l'istanza, ha accertato che il contratto di locazione era terminato il 31 dicembre 2002 e ha posto la tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 50.- a carico dei convenuti, con l'obbligo di rifondere all'istante fr. 300.- per ripetibili. Ha in seguito dichiarato irricevibile la domanda riconvenzionale e ne ha posto la tassa e le spese di fr. 50.- a carico dei convenuti.

E. __________ e __________ sono insorti contro la sentenza citata con appello del 28 aprile 2003, con il quale chiedono che in riforma del giudizio impugnato il subingresso del contratto di locazione sia riconosciuto per il 31 gennaio 2003 e l'istante sia condannato a versare loro fr. 4'863.10 oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2003, con protesta di spese e ripetibili. __________ propone nelle sue osservazioni del 12 giugno 2003 la reiezione in ordine dell'appello e la conferma del giudizio di prima sede.

e ritenuto

in diritto: 1. Nella fattispecie il Segretario assessore ha ritenuto che i nuovi conduttori dell'appartamento avevano sottoscritto il contratto di locazione alle medesime condizioni dell'istante, in particolare per quel che concerne la pigione e l'acconto per le spese accessorie. Ha poi osservato che le chiavi dell'appartamento erano state messe a disposizione dei locatori il 31 dicembre 2002 e che l'inizio del nuovo contratto dal 1° febbraio 2003 dipendeva da una scelta concordata tra i proprietari e i nuovi conduttori, che chiedevano la ritinteggiatura a nuovo di tutti i locali. Per tale motivo il primo giudice ha concluso che tale scelta dei locatori non doveva pregiudicare il conduttore uscente, che doveva essere liberato dai propri impegni contrattuali il 31 dicembre 2002.

2. Gli appellanti rimproverano dapprima al Segretario assessore di avere a torto liberato dagli obblighi contrattuali l'istante già dal 1° gennaio 2003. Essi sostengono che il conduttore non aveva provato di avere fornito ai locatori persone solvibili e disposte a subentrare nel contratto alle stesse condizioni, sia perché i nuovi conduttori non erano a conoscenza delle condizioni contrattuali, sia perché essi hanno preso l'appartamento solo dal 1° febbraio 2003, avendo richiesto la tinteggiatura dei locali. Inoltre l'istante aveva consegnato le chiavi dell'appartamento solo il 9 gennaio 2003 e la riconsegna è avvenuta solo il 31 gennaio 2003, di modo che egli deve pagare il canone di locazione per il mese di gennaio 2003, oltre al risarcimento dei danni per il ripristino dei locali e il tinteggio.

3. Ci si potrebbe interrogare sulla ricevibilità del rimedio di diritto, poiché gli appellanti chiedono il pagamento di un importo complessivo di fr. 4'863.10, inferiore quindi al limite appellabile di fr. 8'000.- (art. 411 cpv. 1 CPC). Come si vedrà, tuttavia, l'appello si rivela ad ogni modo infondato. In primo luogo, nella procedura per controversie in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto, retta dagli art. 404 segg. CPC, è esclusa ogni domanda riconvenzionale (art. 406 cpv. 1, terza frase CPC). La domanda di appello intesa al pagamento di fr. 4'863.10 è pertanto d'acchito irricevibile. L'unico punto litigioso consiste quindi nel sapere a quale data si è concluso il contratto di locazione tra l'istante e i convenuti qui appellanti.

4. Giusta l'art. 264 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore solo se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni.

5. Dall'istruttoria è emerso che il conduttore ha dato disdetta anticipata del contratto di locazione per il 31 dicembre 2002, con scritto del 14 novembre 2002. I proprietari hanno risposto che la disdetta, a norma di contratto, poteva essere data con un preavviso di sei mesi, per la scadenza del 28 febbraio 2004 (doc. _). Non è contestato che l'istante ha presentato agli appellanti come subentranti le persone che hanno poi effettivamente concluso il contratto di locazione dal 1° febbraio 2003, con il medesimo canone di locazione e il medesimo acconto delle spese accessorie (cfr. i contratti di locazione doc. _ e doc. _) e la cui solvibilità è pacifica. Costoro, nondimeno, hanno chiesto la tinteggiatura dei locali (cfr. doc. _) e hanno convenuto con i proprietari di iniziare il contratto il 1° febbraio 2003. Contrariamente a quanto sostengono gli appellanti, i nuovi conduttori erano a conoscenza delle condizioni contrattuali, avendo l'istante inviato loro il 3 dicembre 2002 il contratto di locazione dei suoi predecessori, identico al suo per il canone di locazione mensile e l'acconto mensile delle spese accessorie e solo lievemente diverso per l'entità globale dell'acconto annuo per le spese accessorie (fr. 1'300.- invece di fr. 1'200.-; cfr. incarto richiamato dall'Ufficio di conciliazione di __________). Essi non hanno però voluto sottoscrivere la dichiarazione sottoposta loro dall'istante (deposizioni testimoniali __________ e __________, verbali 28 marzo 2003).

6. Come che sia, l'istante ha provato di aver trovato un'altra persona solvibile disposta a riprendere da subito il suo contratto di locazione alle medesime condizioni contrattuali, come risulta dalla dichiarazione sottoscritta da __________ il 1° gennaio 2003 (doc. _). Ciò è sufficiente per liberare il conduttore dai propri obblighi contrattuali, i proprietari nemmeno avendo addotto motivi per i quali tale persona non sarebbe stata accettabile (Lachat, in: CdB 1998 n. 34 pag. 143; Chaix, in: SJ 1999 II pag. 71). In realtà, i proprietari avevano già concluso il 19 dicembre 2002 il contratto di locazione con i nuovi conduttori, per il quale avevano accettato la domanda di tinteggiare i locali e avevano fissato di comune accordo l'inizio del contratto al 1° febbraio 2003 (doc. _). I proprietari erano invero liberi di concludere un contratto con la persona di loro scelta e non avevano l'obbligo di contrarre con la persona presentata come subentrante (Lachat, in CdB 1998 n. 32 pag. 143). Se non che, tale loro scelta non può andare a scapito del conduttore istante, che ha trovato dal 1° gennaio 2003 una persona solvibile (doc. _) e disposta a subentrare subito nel contratto alle stesse condizioni (doc. _).

Obiettano ancora gli appellanti di aver ricevuto i locali solo il 9 gennaio 2003, quando l'istante ha depositato le chiavi presso la Pretura (doc. _). Il Segretario assessore ha spiegato nel proprio giudizio che l'istante aveva tentato invano di consegnare la chiave il 31 dicembre 2002 (cfr. conclusioni), depositandola poi in Pretura, motivo per il quale egli non era responsabile del canone di locazione di gennaio 2003. Su questo punto gli appellanti non hanno speso una parola per confrontarsi con la motivata argomentazione del primo giudice e il rimedio di diritto è quindi irricevibile. Ad ogni modo, avendo trovato una persona disposta a riprendere il contratto e i locali dal 1° gennaio 2003, l'istante era ormai libero dal contratto da tale data, come rilevato con pertinenza dal primo giudice. L'appello, infondato, deve dunque essere respinto.

7. Gli oneri processuali del presente giudizio seguono l'integrale soccombenza degli appellanti, che rifonderanno alla controparte un'equa indennità per ripetibili di appello.

Per questi motivi,

visti, per le spese e le ripetibili, gli art. 147 e seg., 414 CPC e 19 bis LTG

pronuncia: 1. L'appello 28 aprile 2003 di __________ e __________ è respinto.

2. Gli oneri della procedura di appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 80.-

b) spese fr. 20.-

fr. 100.-

già anticipati dagli appellanti, rimangono a loro carico, con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 300.- per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona

terzi implicati

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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