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Termination of leased parking space after sale to third party

12.2002.64Übriges Gericht12.06.2002Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The second civil chamber of the Ticino Court of Appeal dismissed an appeal against the refusal of eviction from an outdoor parking space. The buyer of an apartment in a condominium had acquired the exclusive use of the parking space and terminated the lease shortly after purchase. The court held that the parking space was functionally and economically linked to the commercial premises leased by the tenant, so the rules on commercial leases and the corresponding protection against notice applied. The termination was ineffective because the statutory notice period was not respected and, in any event, no urgent personal need was proven. The tenant’s challenge to the notice was not late.

Omnilex-Regeste

Art. 253a cpv. 1 CO, 261 cpv. 2 litt. a CO, 266d CO, 271 e seg. CO; a parking space that is functionally and economically integrated into the lease of commercial premises follows the legal regime of that principal lease and benefits from notice protection. The purchaser/lessor may terminate only subject to the notice periods applicable to commercial leases and, where Art. 261 cpv. 2 CO is invoked, must also establish an urgent personal need. A notice given on the assumptions of separately rented parking spaces under Art. 266e CO is ineffective. The time limit for challenging the notice is governed by the protected tenancy regime and cannot be denied by recharacterising the parking space as an isolated object (consid. 5-6).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2002.64

Data decisione, Autorità: 12.06.2002, IICCA

Incarto n. 12.2002.00064

Lugano 12 giugno 2002/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Rusca

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. no. SF2001.00245 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 4 ottobre 2001 da

rappr. dall' avv. __________

contro

rappr. dall' avv. __________

con la quale chiede lo sfratto della parte convenuta dal posto auto esterno (contrassegnato con le lettere AD) dello stabile di via __________ a __________ che il Pretore, con decreto 5 marzo 2002, ha respinto.

Appellante la parte istante la quale, con appello 18 marzo 2002, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di accogliere la sua domanda di sfratto, mentre la controparte, con osservazioni 19 aprile 2002, vi si oppone.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

Considerato

in fatto ed in diritto

  1. La ditta __________ occupa, in forza di un contratto di locazione stipulato con la __________, il primo piano, il piano terreno ed il seminterrato dello stabile di via __________ a __________. La locazione, iniziata il 1° settembre 1993, verrà a scadenza il 31 dicembre 2003. Dall'inizio la locataria ha sempre pacificamente occupato, con i propri veicoli, i posteggi esterni dello stabile.

La __________, nel 2001, ha trasformato la sua proprietà in PPP e, il 1° giugno 2001, ha venduto alla signora __________ un appartamento sito al quarto piano assegnandole, in uso esclusivo, il parcheggio esterno "AD".

  1. La signora __________, con formulario ufficiale datato 3 settembre 2001, ha disdetto, nella sua qualità di nuova proprietaria ed ai sensi dell'art. 261 CO, il rapporto di locazione riguardante il posteggio per il 30 settembre 2001.

Il 4 ottobre 2001 ha quindi presentato l'istanza di sfratto che ci occupa nella cui discussione, istruttoria e giudizio è stata attratta la procedura di contestazione della disdetta avviata dalla locataria avanti al competente Ufficio di conciliazione.

Il Pretore ha accertato che le parti al contratto di locazione avevano inteso comprendere anche i posteggi esterni, il cui corrispettivo era compreso in quello versato per i locali occupati, e ha respinto l'istanza di sfratto poiché la disdetta risultava inefficace in considerazione del fatto che il contratto di locazione è passato all'istante-acquirente in virtù dell'art. 261 CO.

  1. Con l'appello, l'istante non mette più in discussione l'esistenza di un contratto di locazione relativo al posteggio ma osserva che l'acquisto del posteggio le ha concesso un diritto proprio e indipendente per rescindere il contratto relativamente a quell'oggetto, come prevede l'art. 261 cpv. 2 CO. Osserva anche che il Pretore non ha affrontato l'eccezione secondo cui l'istanza di contestazione della disdetta sarebbe stata introdotta tardivamente, in altre parole dopo che la disdetta aveva preso effetto e ritenuto che il termine di 30 giorni non è applicabile alle locazioni riguardanti i parcheggi.

Con le osservazioni all'appello, la locataria ribadisce che non è possibile la disdetta del posteggio, indipendente da quella dei vani locati, poiché lo stesso non è stato locato separatamente ma forma un'unità funzionale ed economica con l'oggetto principale della locazione.

  1. Indipendentemente dal sapere se la locazione del posteggio può essere disdetta separatamente dai vani locati (uffici e magazzini) che formano l'oggetto principale della locazione - e anche se ciò fosse possibile (come sembra debba essere per evitare, come nel caso concreto, che l'acquirente di una sola parte degli oggetti locati non possa esercitare i diritti di cui all'art. 261 cpv. 2 CO e sia condizionato dalla sorte, sulla quale non può influire, riservata ai beni che continuano ad essere sottoposti al contratto di locazione iniziale) - la disdetta è inefficace e di conseguenza l'istanza di sfratto, a conferma del giudizio del Pretore, va respinta.

  2. È evidente dalle risultanze di causa (teste __________) che i posteggi esterni locati alla ditta __________ sono funzionalmente utili all'utilizzo dei beni locati principali, ossia uffici e magazzini, ed hanno potuto essere occupati con i veicoli della ditta o dei suoi impiegati unicamente per il fatto che esisteva la locazione di ben tre piani dello stabile ad uso commerciale alla ditta convenuta. In queste condizioni si deve concludere che i posteggi esterni sono stati locati alla convenuta in stretta relazione con gli uffici ed i magazzini ai sensi dell'art. 253a cpv. 1 CO (DTF 125 III 231 consid. 2a, 2b) con la conseguenza che le disposizioni concernenti la locazione di locali d'abitazione e commerciali si applicano parimenti a questi beni. E tra queste disposizioni è compresa quella dell'art. 261 cpv. 2 litt. a (Higi, Bemerkungen a DTF 125 III 231 in AJP 2000, 225) per il quale il nuovo proprietario della cosa alienata dal locatore (o, come forse più attinente alla fattispecie, concessa ad un terzo sulla base di un diritto reale limitato, cui va assimilata l'assegnazione in uso esclusivo nella PPP, come all'art. 261a CO) può dare la disdetta per la prossima scadenza legale rispettando il termine legale di preavviso se fa valere un urgente bisogno personale suo o di suoi stretti parenti. Le scadenze ed i termini legali previsti sono, evidentemente, quelli riferiti alla locazione di locali commerciali e non quelli dell'art. 266e CO, come inteso dall'istante quando ha disdetto la locazione agli inizi di settembre 2001 per la fine di quel mese, validi unicamente per posteggi locati separatamente che, come visto, non è la situazione contrattuale che interessa il parcheggio in questione.

5.1. La disdetta dell'acquirente poteva quindi, temporalmente, essere pronunciata con un preavviso di sei mesi per la scadenza determinata dall'uso locale e, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre (art. 266d CO); quindi, notificata agli inizi di settembre 2001, avrebbe potuto aver efficacia, dal punto di vista dei termini e delle scadenze, per la fine di maggio 2002.

Già per questo motivo l'istanza di sfratto, presentata prima del possibile termine di scadenza del contratto, andrebbe comunque respinta (Rep. 1996 n. 80; Cocchi/Trezzini, CPC-TI. ad art. 506 m. 16, 17 e 18).

5.2. Ma la disdetta in questione non può avere nessuna efficacia, nemmeno per il termine di cui al considerando precedente, poiché l'acquirente deve inoltre, per disdire una locazione di un oggetto che ha acquistato, far valere un bisogno personale urgente (art. 261 cpv. litt. a CO) che l'istante ha timidamente avanzato in prima istanza ma non ha assolutamente provato ed ha rinunciato a far valere in appello.

  1. L'eccezione riguardante la tardività della contestazione della disdetta è inconferente perché il posteggio in questione beneficia, come precedentemente visto, della protezione dalle disdette previste per i locali d'abitazione e commerciali (art. 253a cpv. 1 CO) e quindi anche delle formalità legate alle procedure di contestazione di cui agli art. 271 e seg. CO. La citazione dottrinale dell'appellante si rifà alla disdetta di camere ammobiliate (art. 266e CO) mentre i posteggi locati separatamente sono del tutto esclusi dalla protezione dalle disdette (Higi, Berner Kommentar, ad art. 271-273c n. 40 e 41).

  2. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d'appello seguono la completa soccombenza dell'appellante.

Per i quali motivi

visti, per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

  1. L'appello 18 marzo 2002 di __________ è respinto.

  2. La tassa di giustizia di Fr. 350.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 400.-), già anticipate dall'appellante, rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere a controparte Fr. 500.- per ripetibili.

  3. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the buyer could validly terminate the lease for the parking space after acquisition under Art. 261 CO

Extrahierter Entscheid

No. The parking space was functionally linked to the commercial premises and thus subject to the same tenancy-protection regime; the termination was ineffective because it did not respect the applicable notice period and no urgent personal need was proven.

Extrahierte Begründung

The parking space formed an economic and functional unit with the rented offices and storage rooms under Art. 253a(1) CO. Therefore the rules on commercial leases, including Art. 261(2)(a) CO, applied. For such premises, the buyer had to observe the commercial-lease notice periods; a notice given in early September 2001 could at the earliest have effect at the end of May 2002. In addition, the buyer had to prove an urgent personal need, which was neither established nor pursued on appeal.

Kernrechtsfrage

Whether the tenant's challenge to the notice was late because the 30-day period did not apply

Extrahierter Entscheid

No. Since the parking space benefited from the protection against notice applicable to commercial premises, the challenge procedure under Arts. 271 ff. CO applied. The appellant's reliance on rules for separately rented parking spaces or furnished rooms was misplaced.

Extrahierte Begründung

The legal regime depended on the parking space being part of the commercial tenancy, not on a separately rented parking space excluded from notice protection. The objection of lateness was therefore irrelevant.

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