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Release of tenancy security deposit required tenant consent

12.2002.199Übriges Gericht28.04.2003Partially Granted

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Omnilex-Zusammenfassung

In a tenancy dispute over the release of a CHF 20,000 security deposit, the appellate court held that the amount had been released without the claimant’s consent. It considered that, whether the claimant was a co-tenant or merely a guarantor, the bank could not validly release the deposit to the landlord without his approval. The court therefore partially allowed the appeal and ordered the landlord to re-transfer the sum to the named savings book, with bank interest from 17 December 1998. The separate claim for CHF 1,000 allegedly paid without cause was rejected for lack of proof. Costs were mainly imposed on the landlord.

Omnilex-Regeste

Art. 257e cpv. 3 CO; Art. 480 CO: the release of a tenancy security deposit requires the consent of the person entitled to the deposit; if the deposit was constituted by a third party outside the lease relationship, it is to be treated as a special deposit and may be returned only with the consent of all interested parties or by court order. The legal characterization of the depositor as co-tenant or guarantor does not alter the result where the deposit was opened in his name and no consent to release was given (consid. 6.1-6.2). A restitution claim for unjustified payment must be proven; absent substantiation, it is dismissed. Costs follow partial success and may be apportioned predominantly against the unsuccessful party (consid. 8-9).

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2002.199

Data decisione, Autorità: 28.04.2003, IICCA

Incarto n. 12.2002.199

Lugano 28 aprile 2003/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretaria:

Cernecca-Cassayianni, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa inc. n. LA.2001.41 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 23 aprile 2001 da

rappr. dall'avv.

contro

rappr. dall'avv.

in materia di locazione con la quale l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 20'000.-- quale restituzione del deposito cauzionale e di fr. 1'000.- perché versati senza causa, domande che il Pretore, con sentenza 29 ottobre 2002, ha respinto.

Appellante l’istante il quale, con atto di appello 11 novembre 2002, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l’istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, mentre la controparte, con osservazioni 12 dicembre 2002, chiede la reiezione del gravame.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa.

Considerato

in fatto ed in diritto

  1. __________ ha dato in locazione a __________ gli spazi commerciali occupati dal __________ nello stabile di via __________ a __________. La locazione iniziava il 1. maggio 1997 e poteva essere disdetta, con preavviso di 6 mesi, la prima volta per il 30 aprile 2000. La pigione è stata pattuita in fr. 2'600.-- mensili per il primo anno, in fr. 3'000.-- per il secondo e in fr. 3'400.-- per il terzo anno. Nel contratto di locazione era pure prevista la prestazione di una garanzia, nelle forme di un "deposito cauzionario", di fr. 20'000.-.

L’8 aprile 1997 __________, convivente di __________, ha aperto un nuovo libretto di risparmio nominativo no. __________, a lui intestato, presso la succursale luganese della __________ accreditandovi l’importo di fr. 20'000.- e l'ha poi depositato, figurando egli quale deponente, in custodia presso la stessa banca quale deposito di garanzia giusta gli art. 35 e segg. della legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione. La banca trasmetteva, quello stesso giorno, alla __________ la ricevuta del deposito in custodia semplice del libretto di risparmio, indicandolo come depositato "a garanzia del contratto di locazione a favore di __________".

  1. In seguito alla rottura del suo legame affettivo con la convivente, __________, che rappresentava e aiutava quest’ultima nella gestione del bar, con scritto 6 luglio 1998 ha comunicato a __________, socio gerente di __________, di aver interrotto ogni sua collaborazione in relazione al bar __________, dichiarando che da quel momento __________ doveva essere considerata “la gerente e la sola responsabile del bar”.

Il 30 settembre 1998 __________ ha cessato l’attività d’esercente e il 2 ottobre 1998 ha stipulato con __________ una convenzione mediante la quale le parti hanno risolto il contratto di locazione con effetto immediato. A saldo di ogni pretesa dipendente dalla locazione, __________, oltre a versare l’importo di fr. 16'000.- per il pagamento delle pigioni arretrate, ha dichiarato di liberare a favore di __________ l il deposito di garanzia di fr. 20'000.-. Sulla base di tale dichiarazione la __________ ha versato a __________, il 17 dicembre 1998, l'importo di fr. 20'000.- addebitando di pari somma il libretto di risparmio intestato a __________.

  1. Con l’istanza che ci occupa __________ ha chiesto la condanna di __________ al pagamento dell’importo di fr. 20'000.--, corrispondente all’importo del deposito di garanzia che, essendo lui stesso il vero conduttore dei locali del __________, è stato liberato senza il suo consenso e quindi in modo irrito; inoltre chiede la restituzione dell'importo di fr. 1'000.- versati, per inconvenienti vari, alla locatrice senza causa.

Durante l’udienza di discussione del 18 giugno 2001 la convenuta ha sollevato l’eccezione di carenza di legittimazione attiva, asserendo che l’istante non avrebbe mai stipulato alcun contratto di locazione con lei. Secondo la convenuta, questi avrebbe agito unicamente come garante della conduttrice (come del resto da lui stesso dichiarato) e in tale veste avrebbe provveduto a depositare la garanzia presso la __________; egli non potrebbe pertanto chiedere la liberazione della garanzia a suo favore, perché non conduttore e poiché la stessa era già stata svincolata con il consenso di entrambe le parti contrattuali ai sensi dell’art. 257e cpv. 3 CO. Il fatto che l’istante rappresentasse __________, all’epoca sua convivente, nella gerenza dell’esercizio pubblico, non comproverebbe assolutamente che vi fosse una relazione contrattuale tra lui e __________.

  1. Con sentenza 29 ottobre 2002 il Pretore, ritenendo che l’istante non aveva agito come conduttore, bensì come garante della convivente, ha respinto l’istanza. Secondo il giudice di prime cure appariva, dalle risultanze processuali, che l’istante non era diventato conduttore o subconduttore, ma che egli aveva unicamente aiutato la sua convivente sia economicamente sia dal profilo gestionale-amministrativo. Siccome l’istante aveva prestato la garanzia come rappresentante di __________, egli non poteva vantare alcun diritto sulla stessa; tanto più che era ben cosciente a cosa sarebbe servita e che essa avrebbe potuto essere svincolata a favore della convenuta nel caso vi fossero state delle inadempienze contrattuali imputabili alla conduttrice.

  2. Con l’appello l’istante ripropone le sue argomentazioni relative alla necessità, violata in concreto, del suo consenso per la liberazione del deposito e postula l'accoglimento delle proprie domande mentre controparte, con le osservazioni all'appello, chiede la conferma del primo giudizio. Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nel seguito dell'esposizione di diritto.

  3. Qualsiasi sia stata la sembianza giuridica rivestita dall'istante nell'ambito del contratto di locazione pattuito, formalmente e per iscritto, tra __________ e __________ - locatario effettivo piuttosto che colocatario oppure garante per l'adempimento degli obblighi derivanti alla conduttrice, come le parti, su posizioni diverse, dibattono - la soluzione della controversia relativa alla restituzione dell'importo di fr. 20'000.- non cambia.

L'istanza va ammessa e la convenuta __________ condannata a riversare sul libretto di risparmio intestato a __________, depositato presso la __________ quale cauzione per la locazione, l'importo in questione.

6.1. Infatti, se __________ è ritenuto almeno colocatario, ed in questa direzione potrebbe condurre il fatto che, nelle pratiche per la prestazione della cauzione, egli appare quale conduttore effettivo (cfr. lettera __________ a __________ 8 aprile 1997, doc. D e ricevuta di deposito per custodia 8 aprile 1997 della __________ nella documentazione edita da quest'ultima), senza che __________ obietti qualcosa, è evidente che il suo consenso era necessario, ai sensi dell'art. 257e cpv. 3 CO (Higi, Berner Kommentar, ad art. 257e n. 36), per liberare la cauzione ed altrettanto evidente, ma nemmeno contestato, è il fatto che tale consenso non lo abbia mai espresso.

6.2. Se invece la sua posizione è solo quella di garante, proprio per il fatto che il deposito cauzionale è stato fatto a suo nome e non a nome della conduttrice, non siamo in presenza della prestazione di una cauzione ai sensi dell'art. 257e CO, che si riferisce espressamente a quella data dal locatario e non da un terzo, ma invece di un deposito a fini di garanzia che riveste la qualifica giuridica che gli è propria (Higi, op. cit., n. 6; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. ed., pag. 62). Nel caso concreto il fatto di depositare un libretto di risparmio presso un terzo (la Banca) - nel modo in cui è avvenuto, ossia da parte di una persona estranea al contratto di locazione, e per le sue finalità - può rappresentare il deposito particolare (sequestro) dell'art. 480 CO per il quale se più persone, per tutelare loro diritti, hanno depositato presso un terzo una cosa relativa a loro rapporti giuridici incerti, il depositario non potrà restituirla se non con il consenso degli interessati o dietro ordine del giudice. Quindi la banca non poteva liberare alla __________ l'importo in questione senza il consenso di __________, pacificamente mai dato. In mancanza di accordo tra le parti solo una decisione giudiziaria, in una lite che vede coinvolte le parti depositanti e non il terzo depositario-sequestratario (OR-Wetter, ad art. 480 CO, n. 2), avrebbe permesso di attribuire l'importo rivendicato.

  1. In queste condizioni, mancando ancora il giudizio attorno alle pretese contestate ed eventualmente da soddisfare con il deposito, è giustificato - non obbligare la convenuta al pagamento nelle mani dell'istante, il che equivarrebbe a perdere la garanzia contrattualmente pattuita ed il cui destino non è stato ancora giudicato - ma condannarla a riversare l'importo di fr. 20'000.- sul libretto di risparmio nominativo __________, intestato a __________, della __________ oltre gli interessi usuali applicati dalla banca per tali libretti a far tempo dal 17 dicembre 1998.

  2. L'altra pretesa creditoria di fr. 1'000.- riguardante la restituzione di un importo già versato e preteso senza causa non può essere accolta poiché nulla è stato dimostrato al proposito e, del resto, lo stesso istante, con le conclusioni di causa, nemmeno l'ha più invocata e sostanziata.

  3. Il parziale accoglimento dell'appello e la relativa riforma del primo giudizio comportano l'attribuzione di spese e ripetibili, in misura preponderante, alla convenuta ed appellata, maggiormente soccombente.

Per i quali motivi,

richiamati, per le spese, l’art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

I. L’appello 11 novembre 2002 di __________ è parzialmente accolto e di conseguenza la sentenza 29 ottobre 2002 del Pretore di Lugano, sez. 4 è così riformata:

  1. L'istanza 23 aprile 2001 di __________ è parzialmente accolta e di conseguenza la __________ è condannata a riversare l'importo di Fr. 20'000.- su libretto di risparmio nominativo __________, intestato a __________, della __________, oltre agli interessi usuali applicati dalla banca per tali libretti a far tempo dal 17 dicembre 1998.

  2. La tassa di giustizia di Fr. 650.- e le spese di Fr. 150.-, già anticipate dall'istante, sono a carico per 4/5 della convenuta che rifonderà inoltre a controparte Fr. 600.- per parte di ripetibili.

II. La tassa di giudizio della procedura d'appello di Fr. 280.- e le spese di Fr. 20.- (totale Fr. 300.-), già anticipate dall'appellante, sono a carico per 4/5 della parte appellata che rifonderà a controparte Fr. 300.- per parte di ripetibili d'appello.

  1. Intimazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the landlord had to restore the CHF 20,000 security deposit to the tenant-controlled savings book

Extrahierter Entscheid

Yes. If the claimant was a co-tenant, his consent was required for release of the deposit; if he was only a guarantor, the deposit was a separate security arrangement that could not be released without his consent. In either case, the bank release was unauthorized.

Extrahierte Begründung

The court held that the claimant's legal position did not change the outcome: under either characterization, the deposit could not be released without his consent. Because no such consent was given, the respondent had to have the amount retransferred to the savings book, with interest from 17 December 1998.

Kernrechtsfrage

Whether CHF 1,000 allegedly paid without cause had to be reimbursed

Extrahierter Entscheid

No. The claimant failed to substantiate the claim, and he did not persist with it in the final conclusions.

Extrahierte Begründung

No proof was produced for this head of claim.

Kernrechtsfrage

Allocation of first- and second-instance costs

Extrahierter Entscheid

Costs were allocated mainly to the respondent because the appeal succeeded in part.

Extrahierte Begründung

Since the appellant obtained a partial reform of the first judgment, the respondent was the substantially unsuccessful party.

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