Hidden defects in sold property; timely notice and damagesKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1998.49

Data decisione, Autorità: 23.09.1998, IICCA

Incarto n. 12.98.00049

Lugano 23 settembre 1998/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.96.271 della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa con petizione 14 gennaio 1994 da

__________ rappr. __________

contro

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rappr.

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con cui l’attore ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di almeno fr. 8’000.-- a titolo di minor valore dell’immobile venduto, domanda precisata in fr. 62’000.-- oltre interessi in corso di causa;

Domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 28 gennaio 1998 ha respinto;

Appellante l’attore, che con atto di appello del 17 febbraio 1998 postula la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione per fr. 62’000.-- oltre interessi;

Appello al quale i convenuti con osservazioni 11 marzo 1998 si oppongono, postulandone la reiezione con protesta di spese e ripetibili;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. • se deve essere accolto l’appello

tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Il 12 dicembre 1988 l’attore ha acquistato dai convenuti lo stabile di appartamenti fondo n. __________di __________ al prezzo di fr. 3’100’000.-- (doc. A1). Il 13 gennaio 1989 le parti si sono ritrovate avanti al notaio rogante per la stipulazione di un atto aggiuntivo (doc. A2) riguardante l’esistenza e la composizione del debito ipotecario gravante l’immobile (clausola 2), ferme restando le altre condizioni contrattuali (clausola 3).

Il trapasso della proprietà immobiliare è stato richiesto il 16 gennaio e iscritto il 17 gennaio 1989 (doc. B).

Sulla questione della garanzia per difetti la clausola 5 del contratto doc. A1 prevede che “il bene è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e noto alle parti. L’acquirente ha visitato l’immobile venduto e si impegna a ritirare i contratti d’affitto esistenti”.

B. Con la petizione del 14 gennaio 1994 l’attore sostiene l’esistenza di difetti nascosti dell’immobile acquistato che provocherebbero consistenti infiltrazioni d’acqua nel cantinato, nel rifugio e nei locali tecnici.

Essendo prossima la scadenza del termine quinquennale di garanzia, si imporrebbe l’inoltro della procedura volta al risarcimento del minor valore del fondo venduto, da quantificare in corso di causa sulla scorta delle risultanze peritali.

C. I convenuti si sono opposti alla petizione contestando l’esistenza di difetti nascosti e sostenendo che la lamentata umidità sarebbe sempre stata presente, conosciuta ed accettata dall’acquirente.

L’episodico allagamento lamentato nella petizione non sarebbe riconducibile a particolari difetti dell’isolazione, peraltro notificati in ritardo, ma al mancato funzionamento di una pompa d’evacuazione.

D. In corso di causa l’attore ha quantificato in fr. 62’000.-- oltre interessi la propria pretesa.

Le parti hanno per il resto mantenuto le rispettive tesi ed argomentazioni, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

E. Nel giudizio qui impugnato il Pretore ha rilevato che il perito avrebbe escluso che le lamentate infiltrazioni sarebbero dovute all’acqua di falda, distinguendo inoltre tra allagamenti e infiltrazioni. I primi sarebbero dovuti a un difetto al pozzo di evasione del rifugio e all’insufficiente capacità di drenaggio del fondo del pozzo luce, mentre le seconde si sarebbero verificate in concomitanza di intense e prolungate piogge attraverso la soletta di copertura del piano cantina e attraverso altri difetti di impermeabilizzazione.

I difetti costruttivi del cunicolo d’evasione del rifugio e del pozzo luce -fondo stagno anziché in ghiaia disperdente- sarebbero stati evidenti, e perciò nulla sarebbe dovuto in conseguenza della loro presenza, mentre il difetto di impermeabilizzazione della soletta sopra il piano cantinato si sarebbe evidenziato con ragionevole certezza ben prima della primavera del 1993, allorché venne notato dall’attore, e perciò anche in questo caso la sua reazione sarebbe stata tardiva.

Dal che la reiezione della petizione.

F. Delle argomentazioni dell’appellante -che chiede la riforma della sentenza impugnata nel senso di ammettere la petizione per fr. 62’000.-- oltre interessi- e di quelle dei resistenti -che postulano la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

1. Dalla perizia tecnica esperita in corso di causa -che non viene in alcun modo criticata dall’appellante- risulta con chiarezza l’esistenza di tre distinti difetti dell’immobile venduto all’attore:

• un primo difetto riguarda le modalità di esecuzione del cunicolo e del pozzo d’evasione del rifugio, che sono stagni e non permettono perciò la dispersione nel terreno delle acque meteoriche (pag. 9, 10, 11);

• un secondo difetto concerne il pozzo luce anteriore, dal quale si sono verificate abbondanti penetrazioni d’acqua nel piano cantina (ibidem);

• un terzo difetto consiste in una carente impermeabilizzazione della soletta sopra il piano cantina (pag. 11).

Secondo il perito, i primi due difetti sono responsabili dell’allagamento del cantinato (pag. 12), mentre il terzo difetto in occasione di intense e prolungate piogge è causa di infiltrazioni d’umidità nei locali tecnici, nelle cantine e nel rifugio, riconoscibili tra l’altro dalle tipiche macchie di salnitro (pag. 12).

2. Il Pretore ha considerato tardiva la notifica dei difetti che hanno causato gli allagamenti per il motivo che gli stessi sarebbero stati evidenti, essendo visibili ad occhio nudo sia il fondo stagno (anziché ghiaioso) del cunicolo di evasione del rifugio che la presenza di una pompa d’evacuazione nel pozzo luce (consid. 7, pag. 4).

Si tratta di un’opinione che non può essere condivisa.

La presenza di una pompa elettrica è infatti una soluzione costruttiva abitualmente praticata in presenza di acqua di falda, e non è perciò da sola indiziante dell’esistenza di qualsivoglia difetto.

La scelta costruttiva del fondo stagno per il cunicolo d’evasione del rifugio è invece effettivamente costitutiva di difetto. Tale soluzione, ancorché visibile a occhio nudo, non era però -contrariamente all’opinione del Pretore- anche necessariamente riconoscibile come difetto ad occhi nudo.

Solo l’intervento dell’esperto giudiziario ha infatti permesso di identificare con certezza la lacunosità della soluzione costruttiva, mentre per un acquirente medio quale era l’attore -nessuno sostiene o dimostra che egli abbia specifiche nozioni dell’arte edilizia- la vista di un cunicolo d’evasione a fondo stagno anziché drenante non era, e non doveva essere, indicatrice di un difetto.

Non essendoci agli atti prove certe di allagamenti dell’interrato dell’immobile venduto successive all’acquisto da parte dell’attore e precedenti quella del gennaio 1994 (in senso contrario: IF __________, risposte 7 e 8), si deve ritenere che i difetti che ne sono la causa sono stati tempestivamente notificati con l’inoltro della petizione, avvenuto a 6 giorni dall’allagamento.

3. Stante la tempestività della notifica, non vi è motivo per non ritenere i convenuti responsabili per la presenza dei due primi difetti di cui al considerando 1.

Il perito ha stabilito che non si tratta di difetti gravi, essendo gli stessi -contrariamente all’altro difetto, di cui si dirà in seguito- sanabili con interventi relativamente semplici: il problema al pozzo luce può essere risolto con la formazione di un bauletto drenante di dimensioni adeguate, mentre per il cunicolo d’evasione occorre modificare il fondo (perizia, pag. 11), il tutto per una spesa di fr. 5’000.-- (pag. 13), importo che può essere attribuito all’attore unitamente ad interessi al 5% dal 4 dicembre 1997, data in cui l’attore ha quantificato la propria pretesa.

4. Quo al terzo difetto, l’attore a sostegno della tesi della tempestività della sua notifica propone a giudizio l’inverosimile versione dei fatti secondo cui tale difetto sarebbe stato noto ai venditori per essersi manifestato a più riprese prima dell’acquisto da parte sua, mentre dopo l’acquisto lo stesso non si sarebbe più verificato fino al 1993.

Il ricorrente (appello, pag. 3) deduce il fondamento di tale sua tesi dalla deposizione del teste __________, amministratore dello stabile a partire dal gennaio del 1992 al quale la precedente amministratrice nulla avrebbe riferito in merito, e afferma per il resto che agli atti non vi sarebbe prova o indizio alcuno del verificarsi dei problemi d’infiltrazione d’acqua.

Si tratta di argomentazioni prive di consistenza.

E’ infatti di meridiana evidenza che l’eventuale silenzio sulla questione del precedente amministratore al momento del passaggio delle consegne non significa affatto che non vi possano nondimeno essere state delle infiltrazioni, costituendo tale sillogismo un’arbitraria forzatura del significato e della portata delle affermazioni del teste.

Del tutto inveritiera è poi la seconda argomentazione dell’appellante, secondo cui nulla in atti deporrebbe per l’esistenza delle infiltrazioni: a prescindere dall’argomentazione legata alla sola logica delle cose, secondo cui se si sono verificate per anni delle infiltrazioni d’acqua non vi è motivo plausibile -in assenza di interventi riparatori- perché queste cessino improvvisamente, il perito, fondandosi sull’analisi delle cause di tale difetto, ha chiaramente affermato che quello delle infiltrazioni è un problema congenito alla costruzione e risale al momento della costruzione, e che lo stesso “con ragionevole certezza tecnica” era perciò visibile nei suoi sintomi (macchie di salnitro sulle solette ed in parte nella muratura, aspirazioni capillari nella muratura del piano terreno) già prima del gennaio 1989 (pag. 15).

Merita perciò piena conferma il giudizio del Pretore secondo cui il vizio di costruzione fonte delle infiltrazioni si sarebbe manifestato ben prima della sua notifica da parte dell’attore, notifica la cui tardività va pertanto ribadita.

5. Tale conclusione non è suscettibile di modifiche neppure alla luce dell’eccezione dell’attore secondo cui i venditori avrebbero dissimulato il difetto (art. 203 CO), trattandosi di argomentazione da un lato irricevibile ex art. 321 cpv. 1 lit. b CPC per essere stata sollevata per la prima volta solo con l’appello, e d’altro lato palesemente infondata non potendosi ammettere l’esistenza di un inganno doloso finalizzato alla dissimulazione di difetti per il solo motivo di un passivo comportamento del venditore (ICCTF 19 febbraio 1997 in re T./M., consid. 2b), a maggior ragione se, come nella specie, tale atteggiamento consiste nella semplice omissione dell’informazione su difetti che sono visibili ad occhio nudo.

Ne deriva il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la preponderante soccombenza dell’attore (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 17 febbraio 1998 di __________ è parzialmente accolto.

Di conseguenza la sentenza 28 gennaio 1998 della Pretura del distretto di Bellinzona, è riformata nel modo seguente:

1. La petizione è parzialmente accolta.

__________, __________, e , sono condannati in solido a pagare a __________ (), fr. 5’000.-- oltre interessi al 5% dal 4 dicembre 1997.

2. La tassa di giustizia di fr. 1’200.-- e le spese di fr. 9’600.--, da anticipare dall’attrice, restano a suo carico per 11/12 e per 1/12 sono a carico dei convenuti in solido, ai quali l’attore rifonderà complessivi fr. 4’150.-- per parte di ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 1’450.--

b) spese fr. 50.--

T o t a l e fr. 1’500.--

già anticipati dall’appellante, restano a suo carico per 11/12 e per 1/12 sono a carico dei convenuti in solido, ai quali l’attore rifonderà complessivi fr. 1’700.-- per ripetibili di appello.

III. Intimazione: -

---

Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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