12.1998.205•Brokerage fee denied due to valid mandate from property owner
12.1998.205Übriges Gericht08.02.1999Dismissed
Von Omnilex extrahiert
A brokerage company appealed a first-instance judgment rejecting its claim for CHF 79,875 against a bank for mediation services in connection with the sale of a mortgaged property sold by public auction. The appellant argued that the bank had mandated it and had accepted its brokerage activity. The appellate court upheld the lower judgment, finding that a direct and valid brokerage agreement had been concluded between the broker and the property owner, while the evidence did not support a brokerage mandate by the bank. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.
Art. 412 CO, Art. 415 CO; brokerage contract and entitlement to commission: a brokerage mandate may be concluded expressly or by conclusive acts, and tacit acceptance of brokerage activity requires that the alleged mandant has actually accepted the service. In the brokerage of a real-estate sale, the mandating party need not necessarily be the person with disposal power over the property; however, where a written and direct mandate from the owner concerns the same transaction, and the evidence shows continuing involvement of the owner in the negotiations, a concurrent tacit mandate by a third party is excluded. The broker bears the burden of proving the alleged contractual basis for the commission claim (consid. 6-7).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1998.205
Data decisione, Autorità: 08.02.1999, IICCA
Incarto n. 12.98.00205
Lugano 8 febbraio 1999/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa a procedura ordinaria (inc. no. OA.96.752 della Pretura del distretto di Lugano - Sezione 1) dipendente da petizione 30 ottobre 1996 di
rappr. dall’avv. __________
Contro
rappr. dall’avv. __________
chiedente la condanna della convenuta al pagamento dell'importo di fr. 79'875.- e accessori a titolo di provvigione di mediazione;
domanda cui la convenuta si è opposta e che il pretore ha respinto con decisione 31 agosto 1998;
appellante __________ che, con allegato 30 settembre 1998, postula la riforma della decisione pretorile nel senso di accogliere la petizione;
viste le osservazioni all'appello, presentate dalla banca convenuta;
esaminati gli atti e di documenti dell'incarto
considera
in fatto e in diritto
Con la petizione __________, della quale direttore è __________, sostiene di aver ricevuto dalla banca convenuta mandato di reperire un acquirente per l'immobile menzionato che era gravato in primo rango da due cartelle ipotecarie per complessivi fr. 900'000.- in favore della __________ e, in secondo rango, da una cartella ipotecaria di fr. 1'100'000.- in favore della banca stessa (doc. 7). Nel senso indicato, l'attrice ha preso contatto con responsabili della convenuta, in particolare con il direttore __________ e con __________ ed è entrata in trattative con la signora __________ che aveva risposto a un annuncio pubblicitario da lei promosso. In particolare, afferma di essere stata autorizzata dalla banca ad assumere ogni informazione di carattere tecnico e giuridico sul bene immobile da vendere (così come appare dall'autorizzazione scritta 27 novembre 1995: doc. E) e di aver fatto da tramite fra la banca e la signora __________ nelle trattative sul prezzo. Sostiene che il mandato ricevuto, indipendentemente dalla forma in cui l'alienazione del fondo ha avuto luogo, dev'essere onorato nella misura del 5% sul prezzo pagato, ossia per fr. 79'875.-, IVA inclusa.
La banca si oppone al pagamento della provvigione, non tanto negando che l'attrice abbia svolto attività mediatoria, ma rilevando che semmai mandato in tal senso era stato conferito all'attrice da parte del dott. __________, proprietario dell'immobile, che -di fronte a difficoltà nel pagamento degli interessi passivi ai mutuanti- aveva dapprima conferito incarico di vendita alla __________ e, in seguito, all'attrice, sempre restando in contatto con la banca, parimenti interessata alla realizzazione del bene immobile. Egli anzi, in occasione di una sua visita a __________ in data 1. dicembre 1995 -nei locali della banca- aveva sottoscritto un'autorizzazione a __________ per "offrire in vendita a suoi clienti" la sua proprietà, sostenendo una proposta di prezzo di fr. 1'790'000.- e riconoscendo esplicitamente di dovere alla stessa società immobiliare una provvigione di mediazione di fr. 90'000.- (ovvero il 5% del prezzo), appena conclusa l'auspicata transazione (doc. 9).
Il pretore, pur ammettendo che inizialmente all'attrice potesse fors'anche non essere chiaro che la banca agisse nella fattispecie per conto del suo cliente dott. __________ ha considerato determinante la formalizzazione del contratto di mediazione fra quest'ultimo e l'attrice, pattuizione avvenuta in un momento determinante per le trattative, collocato fra le due pubblicazioni sul FUC dell'imminente incanto. Inoltre egli ha escluso che si possa immaginare che, accanto a questo mandato, ne potesse sussistere un altro per conto della banca, malgrado l'evidente interesse di quest'ultima alla vendita della proprietà __________. Ha così respinto la petizione dopo aver accertata la mancanza di un valido contratto di mediazione fra le parti.
Con l'appello __________ ripropone la tesi sostenuta in prima sede. In particolare sottolinea il proprio diritto all'incasso della mercede a dipendenza dell'attività svolta, affermando che la signora __________ ha acquistato la proprietà unicamente grazie all'intervento del signor __________. Conclude essere stato pacifico per tutti che unicamente la banca convenuta fosse mandataria dell'attrice.
Delle osservazioni della resistente si dirà, se necessario, nel seguito.
Ai sensi dell'art. 412 cpv. 1 CO, col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per concludere un contratto ("Nachweismäklerei") o di interporsi per la conclusione di un contratto ("Vermittlungsmäklerei") contro pagamento di una mercede. Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto e alle norme sul mandato cui rinvia l'art. 412 cpv. 2 CO (Gautschi, Comm. di Berna, art. 412 CO, n. 5a e segg.), così che il contratto può risultare concluso sia espressamente, sia per atti concludenti (Engel, Les contrats de droit suisse, Berna, 1992, p. 486). Se il mediatore non è in grado di dimostrare un esplicito conferimento del mandato, può appellarsi al fatto di aver offerto al mandante la sua attività mediatoria e al fatto che questi l'ha accettata: ciò corrisponde a una ratifica tacita dell'attività svolta (Gautschi, op. cit., art. 412 CO, n. 5c). A dipendenza delle caratteristiche della fattispecie in esame, è opportuno precisare che il ruolo di mandante nella mediazione per una compravendita immobiliare non è esclusivamente riservato a chi ha la potestà sull'oggetto del negozio, anche se la sua volontà risulterà determinante per la pattuizione e quindi per il sorgere del diritto alla provvisione (Gautschi, op. cit., ibidem, n. 14 b). Inoltre, la conclusione di un contratto di mediazione per accettazione tacita dell'attività del mediatore presuppone che questi, contrariamente alle regole sulla buona fede, non si sia fatto promettere una medesima ricompensa dall'altra parte del negozio (art. 415 CO).
Nel caso concreto, alla pretesa tacita conclusione di un contratto di mediazione da parte della banca convenuta in favore dell'attrice, si contrappone la prova scritta e diretta di conferimento del mandato di mediazione alla stessa __________ da parte del proprietario del fondo, pattuizione che ha pacificamente per oggetto la stessa prospettata operazione immobiliare. Altrettanto rilevante è il momento in cui il dott. __________ ha conferito mandato all'attrice, l'inizio di dicembre del 1995, ossia proprio quando da meno di un mese erano iniziati i contatti fra __________ e la banca (in particolare l'autorizzazione della banca ad assumere direttamente informazioni di dettaglio sul fondo data di pochi giorni prima: doc. E), mentre -come detto- l'aggiudicazione pubblica è avvenuta dopo esattamente due mesi, durante i quali non è immaginabile altra attività dell'attrice oltre quella di partecipare agli accordi intercorsi fra la banca e la signora __________ in vista dell'asta pubblica (teste __________). La situazione è pertanto tale da escludere che il giudizio della causa dipenda unicamente dall'eventuale accettazione da parte della banca dell'attività mediatoria svolta dall'attrice.
D'altra parte da nessun atto dell'incarto emerge che l'accordo diretto fra il proprietario del fondo e l'attrice non debba avere valore o significato giuridico; in particolare, non lo sostiene nemmeno l'appellante che preferisce pressoché ignorarne la presenza. Ma nemmeno i costituti testimoniali assunti confortano la difficile tesi attorea. Da quelle prove emerge che il proprietario dell'immobile non aveva affatto perso il contatto con la questione della vendita, intavolata già da tempo con il conferimento di un mandato di vendita alla __________ egli anzi -dopo aver revocato quel primo mandato- direttamente o per il tramite di un consulente, teneva contatti con la banca e per essa con il signor __________ dandogli le istruzioni del caso (testi __________ e __________); egli aveva sottoscritto l'unico accordo sul pagamento di un'eventuale provvigione all'attrice, ossia su un elemento essenziale del contratto di mediazione, accordo concluso presso la convenuta (teste __________), quindi -verosimilmente- venuto a conoscenza di quest'ultima; motivo per il quale essa esclude di dovere alcunché alla controparte, anche perché essa non ha condotto trattative in proprio, assicurando per contro i contatti tra il cliente e la __________ che seguiva la trattazione dell'affare in vista della vendita del fondo (teste __________). E' vero che la teste __________, comunque anzitutto preoccupata di non dover pagare lei stessa alcunché a titolo di provvigione, aveva "interpretato la situazione nel senso che il signor __________ aveva avuto dei problemi e ora la banca gli aveva portato via tutto sicché non aveva più niente da dire", ma tale deduzione della teste è sconfessata dai fatti, in particolare dai contatti fra __________ e la banca (testi __________), attinenti proprio alla determinazione (ossia alla riduzione) del prezzo che, proseguendo le trattative, doveva venir adeguato alle concrete possibilità di realizzo rispetto all'offerta iniziale (teste __________). E' vero anche che il teste __________ dipendente della convenuta fino alla fine del 1996 e conoscente di __________ esclude che il pagamento della provvigione potesse essere a carico del proprietario del fondo il quale aveva "dato in mano tutto alla banca", ma questa descrizione dei fatti dipende da una conoscenza solo parziale dei rapporti intercorsi a quel momento fra le diverse persone coinvolte, tant'è che lo stesso teste nemmeno sa (o meglio non ricorda) che __________ personalmente abbia dato incarico a __________ (teste __________).
Tutto ciò converge così nell'escludere il conferimento di un mandato mediatorio da parte della convenuta di fronte alla chiara e valida pattuizione tra l'attrice e il dott. __________
Per tutti questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia
L'appello 30 settembre 1998 di __________ è respinto.
Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 1'000.-, già anticipati dall'appellante, restano a suo carico. __________ verserà inoltre a __________ in liquidazione, la somma di fr. 2'000.- a titolo di ripetibili.
Intimazione: -
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Von Omnilex extrahiert
Whether a brokerage contract existed between the broker and the bank for the property sale.
No valid brokerage mandate by the bank was proven; the broker's activity was instead covered by a direct mandate from the property owner.
The written and direct mandate from the owner concerning the same transaction, together with the timing and witness evidence, excluded the alleged tacit acceptance by the bank.
Whether the brokerage fee of CHF 79,875 plus accessories was owed by the respondent bank.
The fee was not owed by the bank.
Because the bank was not the mandating party and the owner had validly engaged the broker, the bank had no payment obligation.
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