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Lease improvements compensation denied absent premature termination

12.1996.71Übriges Gericht11.06.1996Dismissed

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Omnilex-Zusammenfassung

The tenants appealed the dismissal of their action to disavow a rent debt of CHF 15,224.50 (originally CHF 29,424) by setting off an alleged enrichment claim for improvements made to leased commercial premises. The appellate court held that, although compensation for authorized improvements may in principle arise under the former lease law and unjust enrichment rules, that remedy requires a premature termination of a long-term lease. Because the original 10-year lease term was honored and the later non-renewal was not an early termination, the claim failed. The appeal was dismissed and costs were imposed on the tenants.

Omnilex-Regeste

Art. 271 v.CO; compensation for tenant improvements under unjust enrichment requires cumulative conditions: authorized works, premature termination of a long-term lease, and no fault of the landlord in the early end of the contract. If the original agreed term is fully respected, a later failure to extend the lease does not constitute premature termination; the landlord is not enriched in a compensable manner because the tenant could use and amortize the investment over the contractually agreed period (consid. 3). Costs follow the event under Art. 148 CPC.

Gesamter Gesetzestext

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1996.71

Data decisione, Autorità: 11.06.1996, IICCA

Incarto n. 12.96.00071

Lugano 11 giugno 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa appellabile inc. n. 12'332 della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa con petizione 13 ottobre 1993 da

rappr. dall'avv. __________

contro

rappr. dall'avv. __________

con cui gli attori hanno chiesto il disconoscimento di un debito di fr. 29’424.-- oltre accessori, domanda ridotta a fr. 15’224.50 oltre accessori in corso di causa;

Domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 15 marzo 1996 ha respinto;

Appellanti gli attori, che con atto di appello del 28 marzo 1996 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione limitatamente a fr. 15’224.50 più accessori o, in subordine, di fr. 11’794.10 oltre accessori;

Mentre il convenuto con osservazioni del 23 aprile 1996 chiede la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

    • se deve essere accolto l’appello

tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Gli attori hanno omesso il pagamento del canone di locazione del periodo 1° gennaio-30 giugno 1993 dei vani commerciali da loro condotti fin dal 1983 nello stabile di proprietà del convenuto in __________ a __________.

Il convenuto per il relativo importo di complessivi fr. 29’424.-- oltre accessori ha ottenuto il rigetto provvisorio delle opposizioni interposte ai precetti esecutivi intimati agli attori.

B. Con la petizione che ci occupa gli attori hanno chiesto il disconoscimento di tale debito, asserendo di poterlo compensare con il proprio maggior credito conseguente all’esecuzione di lavori nell’ente locato per fr. 58’160.--, lavori che avrebbero comportato un considerevole maggior valore all’oggetto del contratto.

C. Nella risposta del 22 novembre 1993 il convenuto si è opposto alla petizione, negando qualsivoglia suo impegno contrattuale o legale all’assunzione del costo di lavori di trasformazione, in parte eseguiti senza la sua autorizzazione e che comunque non sarebbero stati necessari e non avrebbero comportato alcun aumento di valore dell’ente locato.

D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’applicabilità del previgente diritto della locazione ed in particolare dell’art. 271 v.CO, ha ritenuto che le parti né nel contratto di locazione e neppure successivamente abbiano inteso pattuire un risarcimento per eventuali migliorie conseguenti a lavori eseguiti dai conduttori, migliorie che l’istruttoria non avrebbe comunque permesso di quantificare.

Dal che la reiezione della petizione.

E. Con tempestivo gravame datato 28 marzo 1996 gli attori hanno chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione per fr. 15’224.50 più accessori o, in subordine, per fr. 11’794.10 oltre accessori.

Nonostante l’applicabilità del precedente diritto e l’assenza di accordo sul principio del risarcimento, il conduttore potrebbe nondimeno reclamare l’indennizzo per il maggior valore conseguente ai lavori da lui effettuati a condizione che i lavori siano stati effettuati con il consenso del locatore, che il contratto di lunga durata abbia preso fine in modo prematuro, e che la resiliazione contrattuale non sia imputabile a colpa del locatore.

Stanti in concreto queste premesse, il convenuto sarebbe debitore nei confronti degli attori dell’arricchimento derivatogli, corrispondente secondo il perito a fr. 15’224.50.

F. Delle osservazioni 23 aprile 1996 del convenuto, nelle quali egli chiede la conferma del giudizio di primo grado protestando spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

  1. A questo stadio della causa non è contestata l’applicabilità alla fattispecie delle norme sul contratto di locazione in vigore sino al 1° luglio 1992, e perciò dell’art. 271 v.CO, ed è pure pacifica l’inesistenza di un accordo tra le parti in virtù del quale il convenuto si sarebbe impegnato a risarcire agli attori il costo dei lavori da loro effettuati nell’ente locato.

  2. Nondimeno, citando un articolo di Guimard (“Le sort des améliorations faites par le locataire lors de la résiliation du bail” in: SemJud, 1982, pag. 145 e segg.), gli attori sostengono che verificandosi le seguenti condizioni cumulative:

  • esecuzione di lavori di miglioria autorizzati dal locatore;

  • fine prematura di un contratto di locazione stipulato per lunga durata;

  • assenza di colpa del locatore per la fine anticipata del contratto;

il conduttore avrebbe diritto alla risarcimento degli investimenti eseguiti secondo le norme sull’indebito arricchimento.

  1. Il principio giuridico affermato dagli attori è senza dubbio corretto (DTF 105 II 97 e 98; Schmid, Berner Kommentar, 1977, n. 16 ad art. 271 v.CO; SVIT, Mietrecht für die Praxis, 1983, pag. 195, n. 7.3), ma nella fattispecie inapplicabile, facendo manifestamente difetto la condizione del contratto di locazione di lunga durata terminato prematuramente.

Infatti, contrariamente alle tesi degli attori (appello, punto 9.2, pag. 7 e 8), va osservato come la durata originaria del contratto di 10 anni (fino al 30 maggio 1993), la quale ha in buona fede indotto i conduttori ad effettuare investimenti che sapevano di non poter recuperare, è stata osservata, essendo la disdetta stata data per il 30 giugno 1993.

E’ per contro irrilevante il fatto che in un secondo tempo, ad investimenti già effettuati, ovvero a partire dal 1992 (appello, pag. 8), le parti abbiano ipotizzato l’ulteriore continuazione del contratto: a non averne dubbi, il venire meno di tale continuazione non costituisce cessazione prematura del rapporto contrattuale, né è riscontrabile indebito arricchimento del locatore, avendo potuto il conduttore fruire (ed ammortizzare) l’investimento fatto per tutto il periodo originariamente concordato.

Ne consegue la reiezione del gravame, senza che più occorra chinarsi sulla questione della quantificazione dell’asserito arricchimento.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati l’art.148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 28 marzo 1996 di __________ e __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello, consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 850.--

b) spese fr. 50.--

T o t a l e fr. 900.--

già anticipati dagli attori, restano a loro carico.

Gli attori rifonderanno al convenuto fr. 1’000.-- per ripetibili di appello

III. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the tenants could offset rent arrears with a claim for compensation for improvements made to the leased premises.

Extrahierter Entscheid

No compensation was due because the lease was not terminated prematurely: the original 10-year term was respected, and any later expected extension was legally irrelevant.

Extrahierte Begründung

The court accepted that, under the prior law and unjust-enrichment principles, compensation for authorized improvements can arise only if a long-term lease ends prematurely without the landlord's fault. Here the agreed initial duration ran its course; the notice effective 30 June 1993 did not amount to an early termination. The tenants could use and amortize the investments for the full original term.

Kernrechtsfrage

Whether the appeal should be admitted and the first-instance judgment reformed in favor of the tenants.

Extrahierter Entscheid

The appeal failed in full.

Extrahierte Begründung

Because the factual precondition for any enrichment-based claim was missing, the court did not need to examine the valuation of the alleged enrichment.

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