Premature termination after payment default notice is ineffectiveKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1996.210

Data decisione, Autorità: 17.02.1997, IICCA

Incarto n. 12.96.00210

Lugano 17 febbraio 1997/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. LA.96.95 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 7 maggio 1996 da

__________ rappr. dall’avv. __________

contro

---

rappr. dall’avv. __________

in materia di sfratto dei conduttori che il Pretore, con decreto 15 ottobre 1996, ha accolto facendo ordine alla convenuta di mettere a libera disposizione della parte istante il posteggio interno n. __________ dello stabile di viale __________ a __________;

Appellante la parte convenuta la quale, con atto di appello del 26 ottobre 1996, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di respingere l’istanza di sfratto, mentre la controparte, con osservazioni 2 dicembre 1996, postula la reiezione dell’appello.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.

Considerato

in fatto ed in diritto

1. La __________ occupa, dal 1 dicembre 1992, i locali del VI piano dello stabile di proprietà della __________ in viale __________ a __________ e nei quali gestisce un ristorante. Con separato contratto di locazione, in vigore dal 1 giugno 1993, ha pure la facoltà di utilizzare il posteggio interno n. __________dietro corresponsione di un canone mensile di Fr. 150.-

2. Il 14 febbraio 1996 la __________ ha fissato alla conduttrice un termine di trenta giorni ai sensi dell’art. 275d CO, per provvedere a versare l’importo di Fr. 12’525.30 per i canoni di locazione arretrati per i mesi da luglio 1995 a febbraio 1996 (doc. C). Oltre alla pigione per il posteggio interno nello scoperto indicato era compreso il canone di locazione per un ufficio nello stesso stabile.

Il 14 marzo 1996 ha poi intimato la disdetta dal contratto di locazione a far tempo dal 30 aprile 1996 (doc. D).

3. La disdetta è stata contestata dalla conduttrice presso il competente Ufficio di conciliazione e la cognizione della contestazione è poi passata al giudice dello sfratto che la parte istante si era affrettata a chiedere con istanza 7 maggio 1996.

Il Pretore ha concesso lo sfratto argomentando che effettivamente esisteva uno scoperto sui canoni di locazione così come indicato dalla locatrice. Inoltre non ha ritenuto che le pretese avanzate dalla conduttrice riguardo ai difetti dell’immobile oltre che non essere provate non potevano nemmeno avere influenza sulla mora nei pagamenti dei canoni di locazione.

4. Delle argomentazioni dell’appello con il quale la convenuta chiede la reiezione dell’istanza di sfratto si dirà, così come di quelle di cui alle osservazioni della parte appellata, nei considerandi che seguono per quanto necessario.

5. Giusta l’art. 257d cpv. 1 CO quando il conduttore sia in mora col pagamento del corrispettivo scaduto, il locatore può fissargli per iscritto un termine di trenta giorni per i locali d’abitazione e quelli commerciali per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Il cpv. 2 del medesimo articolo prescrive che se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso, nel caso di locali d’abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

Il conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art. 257d CO è confrontato con due alternative: da un lato versare il corrispettivo insoluto, dall’altro provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale, in particolare anche perché la pigione è stata validamente compensata, poiché il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a ridurre il corrispettivo, oppure poiché quest’ultimo è stato depositato presso l’Ufficio di conciliazione in applicazione dell’art. 259g CO (Higi, Commentario zurighese, ad art. 257d CO N. 13-16; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257d CO N. 17-23). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro lo stesso il conduttore dovrà operare il relativo versamento (Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 12; SVIT, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di compensazione (DTF 119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la riduzione della pigione (Higi, op. cit., ad art. 257d CO N. 15; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, pag. 177), oppure effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO.

6. La mora della convenuta nel pagamento delle pigioni, anche dopo la formale diffida di pagamento del febbraio 1996, è pacifica. Non può infatti essere difesa l’implicita argomentazione della convenuta che confonde nel pagamento dell’importo ridotto di Fr. 3’350.- per i locali adibiti a ristorante (cfr. inc. n. 12.96. 209 tra le stesse parti e sentenza in data odierna) anche quello per il posteggio quando così non è i contratti di locazione relativi essendo completamente distinti e l’accordata riduzione, rappresentando una percentuale della cifra d’affari del ristorante, non potendo comprendere anche il posto auto.

Ma anche se così fosse, come appare dalla parallela sentenza nell’inc. no. 12.96.209, allo scadere del termine di trenta giorni per provvedere al pagamento degli arretrati vi sarebbe sempre uno scoperto che permette di disdire per mora il contratto di locazione.

7. Nemmeno la ventilata compensazione degli arretrati con i danni che i difetti dell’immobile (in particolare l’allagamento del posteggio) avrebbero procurato alla locataria può essere -indipendentemente dal fatto che il Pretore non ha ritenuto giustamente opportuno far istruire questa problematica - presa in considerazione per poter escludere la mora. Infatti la mancanza dell’avviso di compensazione e di qualsiasi altro cenno durante il termine di trenta giorni assegnato per il pagamento delle pigioni arretrate non permette di entrare nel merito delle relative argomentazioni dell’appellante.

8. Ma, pur accertata la mora della conduttrice, l’istanza di sfratto non può ugualmente essere accolta.

L’istante ha, infatti, fissato alla controparte un termine di trenta giorni per il pagamento delle pigioni insolute in conformità con l’art. 257d cpv. 1 CO ma non ha atteso che decorresse l’intero termine assegnato prima di disdire il contratto di locazione. La messa in mora porta la data del 14 febbraio 1996 e di conseguenza, tenuto conto che la sua notifica nelle migliore delle ipotesi è avvenuta il giorno successivo e che febbraio aveva 29 giorni, il termine veniva a scadenza il 16 marzo 1996.

La disdetta significata il 14 marzo 1996 è così prematura, ossia intimata alla conduttrice da una locatrice priva del diritto previsto dalla norma in esame (Higi, Commentario di Zurigo, ad art. 257d CO n. 47). Una recente verifica giurisprudenziale su questo tema controverso ha portato a concludere che, nella fattispecie, la disdetta non è atto annullabile (contrariamente alla DTF 119 II 154 consid. 4a e 4b) ma inefficace (DTF 121 III 159 e seg.) con la conseguenza che, indipendentemente da una contestazione al proposito della parte, non esplica alcun effetto, non è sanabile e va verificata dal giudice pregiudizialmente e d’ufficio (Higi, Mietvertragskündigung- nichtig, ungültig oder gültig und anfechtbar ? in SJZ 1995, 227).

In mancanza di valida disdetta e quindi di cessazione del rapporto di locazione lo sfratto non può essere ordinato.

La possibilità indicata da Higi (op. cit. , loc. cit. in fine) nel poter eventualmente indulgere se la disdetta è stata data con due/tre giorni di anticipo si riferisce solo alla situazione in cui, non conoscendo il locatore il momento della consegna della messa in mora al locatario (quando nel periodo di sette giorni di eventuale giacenza della raccomandata), la disdetta è notificata qualche giorno prima dell’avvenuta conoscenza da parte dell’inquilino della diffida; ma non è praticabile quando la disdetta, come nel caso concreto, non rispetta il termine di trenta giorni nemmeno nelle migliore delle ipotesi per il locatore, rappresentata dalla consegna della lettera raccomandata il giorno successivo alla sua spedizione.

Per i quali motivi

visti, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 26 ottobre 1996 è accolto e di conseguenza il decreto 15 ottobre 1996 del Pretore così riformato:

1. L’istanza di sfratto 7 maggio 1996 è respinta.

2. La tassa di giustizia e le spese in complessivi Fr. 300.-, da anticipare dall’istante, resta a suo carico con l’obbligo di rifondere a controparte Fr. 300.- per ripetibili.

II. La tassa di giustizia di Fr. 450.- e le spese di Fr. 50.- (totale Fr. 500.-), già anticipate dall’appellante, sono a carico della __________ con l’obbligo di rifondere a controparte Fr. 500.- per ripetibili.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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