Lease damages appeal: filing after conciliation deemed timelyKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.328

Data decisione, Autorità: 01.04.1996, IICCA

Incarto n. 12.95.00328

Lugano

1. aprile 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. LA 95.116 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 23 agosto 1995 da

__________ rappr. dall’ avv. __________

contro

__________ rappr. dall’ avv. __________

in materia di contratto di locazione (risarcimento danni) che il Segretario Assessore, con decisione 7 dicembre 1995, ha respinto in ordine siccome intempestiva.

Appellante la parte istante la quale, con atto d’appello 19 dicembre 1995, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di accogliere integralmente la domanda con la condanna della convenuta al pagamento dell’importo di Fr. 8’667.25 oltre interessi al 7% dal 4 gennaio 1995.

Mentre la controparte, con osservazioni 19 gennaio 1996, postula la conferma del primo giudizio sulla questione d’ordine rispettivamente, nel merito, la reiezione della domanda risarcitoria.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

Considerato

in fatto ed in diritto

1. Dopo aver adito l’ufficio di conciliazione in materia di locazione, __________ ha convenuto in causa la __________, sua locataria di un ufficio nello stabile __________ di via __________ a __________ dall’inizio 1992 a fine 1994, per vederla condannata a versarle l’importo di Fr. 8’667.25 oltre interessi a titolo di risarcimento danni (Fr. 541.- per sostituzione cilindri a seguito della mancata riconsegna di tutte le chiavi e Fr. 8’126.25 per partecipazione alla sostituzione della moquette logorata oltre la normale usura).

2. Terminata l’istruttoria di causa il primo giudice, con la sentenza qui impugnata, ha respinto l’istanza poiché intempestiva essendo, a suo dire, stata introdotta dopo trascorso il termine perentorio di 30 giorni dalla mancata intesa tra le parti avanti all’Ufficio di conciliazione.

Da qui l’appello dell’istante che contesta qualsiasi tardività nel presentare la domanda al giudice e che chiede l’accoglimento nel merito delle proprie rivendicazioni confrontandosi con le osservazioni della controparte che, a sua volta, insiste per la tardività dell’allegato introduttivo di causa rispettivamente per la reiezione delle domande risarcitorie formulate nei suoi confronti.

Dei motivi delle parti si dirà per quanto necessario nei considerandi che seguono.

3. Il termine di trenta giorni previsto dall’art. 274f CO per adire il giudice dopo la mancata conciliazione avanti al competente ufficio in materia di locazione inizia a decorrere il giorno successivo all'udienza in cui si é accertata la mancata conciliazione (cfr. per tutti II CCA 24 agosto 1993 e I CCTF 21 febbraio 1994 M.-F. c. M.) ritenuto che questo termine perentorio di trenta giorni per ricorrere al giudice laddove l'ufficio interviene come autorità conciliativa, al di fuori della casistica riguardante la determinazione del canone di locazione, rappresenta un termine di procedura il cui mancato rispetto non comporta la perenzione del diritto sostanziale ma solamente l'irricevibilità dell'azione giudiziaria (II CCA 3 maggio 1995 N. c. G.; II CCA 14 luglio 1995 B. c. S.; RFJ 1994, 302).

3.1. Nel caso concreto le parti hanno partecipato ad un’udienza avanti all’ufficio di conciliazione, a seguito di istanza in tal senso della __________, il 6 giugno 1995. In quell’occasione, come appare dal verbale (doc. C), esse non si sono limitate a tentare una conciliazione. Infatti l’istante ha chiesto che venissero posti a carico della convenuta i costi determinati dai danni che le addebitava mentre la __________ si opponeva in via principale alla pretesa della controparte e chiedeva, in via subordinata, qualora l’Ufficio di conciliazione ritenesse l’usura della moquette superiore al normale la sua condanna limitata al pagamento dell’eccedenza dell’uso normale; le parti hanno altresì prodotto la documentazione a sostegno delle loro argomentazioni e l’ufficio di conciliazione ha preannunciato la sua decisione (“L’Ufficio deciderà” come indicato in calce al verbale doc. C).

Il 27 luglio 1995 l’Ufficio di conciliazione ha deciso, comunicandolo alle parti, di non decidere poiché non vi era nessuna sua competenza al proposito mancando il presupposto del deposito delle pigioni (art. 259g e seg. CO) e qualsiasi pretesa della locatrice di rifarsi sul deposito di garanzia (art. 37 cpv. 3 L cantonale in materia di locazione).

3.2. Indipendentemente dalla conformità dell’operato dell’Ufficio sta il fatto che, da quello che si può ragionevolmente intendere dallo svolgersi dei fatti, tutti si attendevano una decisione sul merito della controversia con eventuale possibilità di portare la questione davanti al giudice per evitare che il giudizio dell’Ufficio potesse passare in giudicato (art. 274f cpv. 1 prima frase CO). In attesa del preannunciato giudizio dell’Ufficio la parte istante, che quello attendeva per poi decidere il da farsi a dipendenza dell’esito, non poteva mai pensare di essere ugualmente costretta di riproporre le proprie pretese al giudice anche se era pacifico che la mancata conciliazione si era verificata all’udienza del 6 giugno 1995. Ma la procedura avanti all’Ufficio, proprio per l’atteggiamento di questi, non era terminata come lo sarebbe invece stato se fosse stata semplicemente accertata la mancata conciliazione.

La situazione qui all’esame é ben diversa da quella citata dal primo giudice e ripresa dalla II CCA 24 agosto 1993 in re M.-F. c. M. poiché allora la mancata conciliazione venne chiaramente accertata all’udienza e la successiva decisione irrita dell’Ufficio, dalla quale si voleva far decorrere il termine di trenta giorni, riguardava la designazione della parte che avrebbe dovuto farsi istante nella procedura giudiziaria che avrebbe potuto seguire alla mancata intesa.

Non si può allora seguire la conclusione del Segretario Assessore e l’istanza, inoltrata nei trenta giorni dalla ricevuta della decisione dell’Ufficio del 27 luglio 1995, deve essere ritenuta tempestiva. Ciò anche per il fatto della sola conseguenza procedurale del non rispetto del termine in questione che non può essere caricata alle parti per un’iniziale sbagliata impostazione processuale dell’Ufficio di conciliazione.

4. L’istanza é così tempestiva e ricevibile con la conseguenza che questa Camera deve esaminare, essendosi svolta in prima sede la completa istruttoria di merito, le domande in pagamento dell’istante nei confronti della convenuta anche se il primo giudice, per l’esito che ha ritenuto di dover dare alla causa, non le ha affrontate.

Nel diritto processuale ticinese, infatti, l’appello ha incontestabilmente effetto devolutivo (art. 307 e segg. CPC; Anastasi, Il sistema dei mezzi di impugnazione del codice di procedura civile ticinese, pag. 96): ne discende che, una volta impugnata la decisione di primo grado, l’intera vertenza viene trasmessa per giudizio all’autorità superiore (II CCA 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA e 18 marzo 1996 in re T. c. M.L. Inc.).

Tale soluzione non comporta evidentemente una violazione del principio del doppio grado di giurisdizione che, come è noto, assicura un duplice esame della controversia da parte di due diversi giudici. Il duplice esame non deve infatti essere inteso come duplice esame del merito: l’esigenza della legge è in particolare soddisfatta quando questo esame abbia portato a una decisione del giudice, qualunque essa sia. Così potrà avvenire che il giudice di primo grado abbia ritenuto di non poter decidere il merito perché sussisteva una causa di nullità, improcedibilità, ecc.; il giudice di appello, andando in contrario avviso, potrà e dovrà decidere la causa nel merito, senza che per questo si incorra in violazione del principio del doppio grado di giurisdizione. Solo in casi tassativamente determinati, quando il giudice di appello rilevi un errore o un vizio della sentenza o del processo di primo grado in base ai quali si può ritenere che il primo giudizio sia interamente mancato -ciò che pacificamente non accade nel caso che ci occupa- si deve rinviare la causa al primo giudice (Satta, Diritto processuale civile, 10. edizione, Padova, 1987, pag. 458; Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurigo, 1958, pag. 501 e 502; Sträuli/Messmer, Kommentar zur Zürcherischen Zivilprozessordnung, Zurigo, 1982, n. 5 ad § 270 ZPO).

5. L’istante pretende la rifusione della spesa per la sostituzione del cilindro delle porte non avendo la convenuta, a fine locazione, restituito tutte le chiavi a suo tempo consegnatele. La convenuta insiste nell’aver invece riconsegnato tutte le chiavi ricevute. La convenuta che prova di aver riconsegnato 4 chiavi (affermazione della rappresentante dell’istante all’udienza avanti all’Ufficio di conciliazione per una chiave, doc. C; ricevuta doc. H per due chiavi e scritto doc. G per una chiave) afferma, in sede giudiziaria, di averne ricevute, all’inizio della locazione, appunto solo quattro mentre in sede di conciliazione non contesta di averne ricevute invece cinque. Ma l’affermazione di aver ricevuto due chiavi il 3 ottobre 1991 e due successivamente (vedi osservazioni allegate al verbale 5 ottobre 1995) si scontra con il contenuto della dichiarazione di ricevuta, a firma __________ come é facile desumere dalla corrispondenza della convenuta in atti, di data 3 ottobre 1991 che indica la consegna di 3 chiavi (doc. E; in originale quale doc. AV2 dell’Ufficio di conciliazione)). Una quindi manca e la conseguente spesa di Fr. 541.-, non contestata, va addebitata alla conduttrice.

6. Con riferimento alla problematica della moquette si ha dall’istruttoria che la sostituzione é costata 12’000.- franchi (doc. S), che l’usura oltre la norma coinvolgeva 4 locali su 5 dei quali era composto l’ufficio (constatazione perito comunale, doc. O; originale doc. AV1 dell’Ufficio di conciliazione) e che il degrado del rivestimento appariva nelle zone dove erano presumibilmente collocati i posti di lavoro e nei punti di percorrenza dei corridoi (constatazione perito comunale e fotografie allegate al suo rapporto), che una pulizia approfondita della moquette con l’ausilio di macchinari appositi non aveva permesso di togliere alcune macchie nere in corrispondenza di due scrivanie ed una forse di caffè all’entrata (deposizione teste __________) e che per il resto la moquette presentava segni di normale usura (ancora teste __________.

Tenuto conto della durata di una moquette in un ufficio di 8 anni (10 anni - 20% come alle tabelle in SVIT-Kommentar ad art. 267-267a CO n. 27) si ha che, come correttamente indica il perito comunale, solo il 62,5% del danno totale potrebbe essere caricato alla locataria la rimanenza riguardando il deprezzamento a carico della locatrice: quindi eventualmente Fr. 7’500.-. Ma ancora un locale non presentava macchie per cui si giustificherebbe un’ulteriore riduzione di almeno 1/5 (Fr. 1’500.-) con la conseguenza che il danno da addebitare alla locataria non potrebbe, per principio, essere superiore a Fr. 6’000.-. Ma qualche riserva deve essere pur fatta rispetto ad una piena responsabilità della locataria per l’usura anormale che non può esserle caricata interamente se sol si pensi che il perito comunale la individua nei tratti di percorrenza del personale e dei clienti e nei posti di lavoro attorno alle scrivanie: se la moquette si rovina per il continuo camminare probabilmente si deve intuire che non era particolarmente adatta per un ufficio percui qualche responsabilità nel senso di addossarsi almeno una parte dell’usura straordinaria intervenuta per un utilizzo che, salvo le macchie, può essere considerato, in assenza di prove contrarie, come confacente. Certo che la presenza di macchie indelebili, anche se di limitata superficie, comporta la sostituzione del rivestimento di tutto il locale. Per queste considerazioni con una valutazione, in mancanza di altri riscontri, de bono et aequo, questa Camera ritiene di determinare in Fr. 4’000.- la parte di danno a carico della società convenuta.

7. L’istanza di __________ può allora essere accolta per complessivi Fr. 4’541.- oltre interessi al 5% (art. 104 CO) a far tempo dal 13 marzo 1995 ultima data per la quale l’istante ha atteso il versamento delle sue pretese (doc. U).

Le spese di prima e seconda istanza sono a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le indennità ripetibili.

Per i quali motivi

vista per le spese la vigente TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 19 dicembre 1995 __________ è parzialmente accolto e di conseguenza la sentenza 7 dicembre 1995 del Segretario Assessore della Pretura di Lugano, sez. 4 viene così riformata:

1. L’istanza é parzialmente accolta e di conseguenza la __________ in liquidazione é condannata a pagare alla __________ l’importo di Fr. 4’541.- oltre interessi al 5% dal 13 marzo 1995.

2. Tassa di giustizia in complessivi Fr. 450.- e spese sono a

carico di metà per parte, compensate le ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello in Fr. 500.- di cui Fr. 450.- per tassa di giustizia e Fr. 50.- per spese, già anticipati dall’appellante, sono a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le ripetibili.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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