Tenant’s premature termination justified by landlord’s refusal to allow worksKI-generiert

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.226

Data decisione, Autorità: 05.01.1996, IICCA

Incarto n. 12.95.00226 12.95.00227

Lugano 5 gennaio 1996/kc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nelle seguenti cause civili in procedura speciale per rapporti di locazione

inc. no. 52 della Pretura di Bellinzona, relativo all'istanza 7 marzo 1995 di

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rappr. dall'avv. __________

Contro

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rappr. dall'avv. __________

chiedente il disconoscimento di un debito di fr. 19'000.-- e il risarcimento di danni per fr. 292'462.-- dipendenti dalla rescissione di un rapporto di locazione;

e

inc. no. 60 della pretura di Bellinzona, introdotto con istanza 17 marzo 1995 di

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rappr. dall'avv. __________

contro

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rappr. dall'avv. __________

avente per oggetto il pagamento di canoni di locazione non soluti da parte della convenuta, nell’ambito del medesimo negozio giuridico;

istanze che il segretario-assessore ha deciso con sentenze separate di data 16 agosto 1995, respingendo le domande di __________ e accogliendo invece la richiesta del locatore relativi ai canoni impagati per la somma capitale di fr. 178’200.- e accessori;

appellante contro entrambe le decisioni __________ con allegati 25 agosto 1995 con cui chiede:

• relativamente all'inc. no. 52/95:

la riforma della sentenza pretorile, ossia il disconoscimento del debito di fr. 19'000.-- relativo al PE no. __________ UEF di Bellinzona fattole notificare da __________ e la condanna di quest'ultimo al pagamento di fr. 292'462.-- e interessi al 7% dal 16 agosto 1990 a titolo di risarcimento danni;

• relativamente all'inc. no. 60/95:

la riforma della sentenza pretorile, ossia la reiezione dell'istanza di __________ relativa al pagamento di pigioni non solute;

preso atto delle osservazioni alle appellazioni, presentate dalla parte __________ in data 2 ottobre 1995;

congiunte le cause per la decisione degli appelli, in virtù dell’art. 320 CPC, constatato come le due vertenze sono rette dalle stesse norme procedurali;

considera

in fatto e in diritto

1. Con contratto 24 ottobre 1989 il signor __________ ha concesso in locazione a , nello stabile denominato “ ” di __________, una superficie di circa mq 400.

La pigione annua è stata prevista in fr. 48’000.- e la durata del contratto è stata fissata dal 1. novembre 1989 al 1. novembre 1994; la destinazione dei vani è stata indicata come commerciale, specificando: “i locali sono adibiti a negozio e magazzino”.

Essi sono stati messi a disposizione di __________ nello stato in cui si trovavano in quel momento, ossia non attrezzati, né organizzati per ospitare un negozio, tant’ è che, durante la primavera del 1990, la società conduttrice mise in opera diversi lavori per potervi gestire un negozio di alimentari. Sennonché, in previsione di mettere in vendita anche carne e insaccati di carne, i vani così ristrutturati dovettero essere ispezionati dall’autorità sanitaria cantonale la quale si espresse nel senso che avrebbe dato la sua autorizzazione alla vendita della merce in questione a condizione che venissero apportate alcune modifiche all’attrezzatura del negozio; fra quelle anche un miglioramento dei servizi sanitari. Ritenendo che questo intervento richiedesse il consenso del locatore, __________ gliene fece richiesta, ottenendone tuttavia un rifiuto a dipendenza del fatto che, sulla base del contratto, la vendita di alimentari e tanto meno di articoli di macelleria non erano previsti. Vistasi nell’impossibilità di realizzare lo scopo per il quale il contratto di locazione era stato concluso, con scritto 16 agosto 1990, __________ lo disdisse con effetto immediato, trovando sistemazione per il proprio negozio in uno stabile vicino: la sua attività finì comunque con la fine di quello stesso anno.

Con la propria istanza la conduttrice ha chiesto al giudice che il locatore fosse tenuto a risarcirle i danni patiti: si tratta in particolare degli investimenti per la trasformazione e per la messa a punto dei locali ( complessivamente fr. 96’304.10 ), dei costi del personale impiegato da gennaio a novembre del 1990 (fr. 97’151.25 ), delle spese per il macchinario ( fr. 24’050.05 ), dei costi per consulenza e amministrazione ( fr. 23’975.40) e di fr. 50’000.- pari al pregiudizio connesso con l’apertura del negozio nella sistemazione alternativa, nello stabile vicino.

Il signor __________, per parte propria, pretende invece - a dipendenza dell’abbandono prematuro dell’oggetto locato da parte di __________ - che essa versi i canoni di locazione dovuti fino alla fine del periodo contrattuale pattuito, salva deduzione di ciò che egli ha lucrato con la locazione almeno parziale dei vani nel medesimo periodo.

2. A prescindere da alcune considerazioni di procedura, su cui si tornerà se necessario nel seguito, e dalle censure sulla sanzione di irricevibilità relativa a parte dell’istanza di __________, nel merito il primo giudice ha individuato la reale volontà delle parti al momento della pattuizione di locazione nel destinare i locali non solo a negozio e magazzino, ma in particolare a negozio di alimentari. Egli ha però concluso che la conduttrice ha mutato la destinazione dell’ente locato rispetto alla pattuizione, considerando determinante il tipo di generi alimentari messi in vendita con esplicito riferimento alle diverse normative cui sottostanno i punti di vendita di derrate alimentari in genere e il commercio di carne e di preparati di carne in particolare. Tale modifica unilaterale della destinazione dei vani da parte di

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esclude l’eventualità che l’ente locato possa essere considerato difettoso, così da permettere la rescissione del contratto ai sensi dell’art. 259b lett. a CO: l’agire della conduttrice è pertanto stato considerato ingiustificato e l’istanza respinta.

Per le stesse fondamentali considerazioni il segretario assessore della Pretura di Bellinzona ha accolto l’istanza del locatore, constatata la risoluzione ingiustificata del contratto di locazione da parte di __________, visto il conseguente abbandono dell’ente locato e considerata la riserva espressa dall’istante - al momento della restituzione delle chiavi da parte della conduttrice - di comunque richiederle il risarcimento dei danni.

3. Negli allegati d’appello __________ contesta i fatti, così come presi in considerazione nelle sentenze impugnate: in particolare sostiene che la vendita di generi alimentari, ivi compresi i prodotti di macelleria, era nota al locatore fin dal momento della conclusione del contratto; non permettendo la completazione dei lavori di attrezzatura della superficie locata, il locatore avrebbe così agito in malafede poiché, in sostanza, ha impedito a controparte di svolgere quell’attività commerciale per la quale il contratto era stato stipulato. In conclusione, rimprovera al primo giudice di non aver applicato l’art. 259e CO, concernente il proprio diritto a vedersi risarcita dei danni causatile dal difetto della cosa locata.

Relativamente al suo debito per le pigioni non pagate, osserva che controparte, pretendendo la riconsegna delle chiavi dell’immobile, ha implicitamente accettato la risoluzione anticipata del contratto e ha avuto liberamente disposizione dei vani fin dal 5 settembre 1990: ciò nonostante essa è rimasta completamente inattiva nella ricerca di un conduttore subentrante. A questo proposito rimprovera al primo giudice un’applicazione parzialmente errata dell’art. 264 cpv. 3 CO che - in ogni caso

• non ha imputato al locatore, oltre al guadagno tratto dalla diversa utilizzazione della cosa, anche ciò che ha omesso intenzionalmente di guadagnare a dipendenza del suo atteggiamento passivo.

Delle osservazioni agli appelli si dirà, se necessario, nel seguito.

4. Irrilevante ogni accenno ai pregressi procedurali di questa vertenza, appare anzitutto opportuno chiarire il significato giuridico della pattuizione iniziale e del successivo comportamento delle parti.

La fattispecie presenta alcune particolarità che devono essere considerate. Anzitutto la descrizione della destinazione dei vani locati: rettamente il segretario assessore ha dedotto dalle testimonianze __________ e __________ che il locatore era al corrente sul genere di negozio che __________ intendeva aprire, ossia destinato alla vendita al dettaglio di generi alimentari.

Inoltre è pacifico che all’inizio della locazione, ossia il 1. novembre 1989, i vani non erano idonei ad essere adibiti a quello scopo; erano cioè da attrezzare a tal fine. Per questo, deve considerarsi come pacificamente inteso che l’oggetto della locazione avrebbe subito interventi di sistemazione da parte della conduttrice (testi __________ e __________), noti al signor __________ che ebbe occasione di visitare i locali durante i lavori (teste __________).

In altre parole, la prestazione contrattuale del locatore non era quella di mettere a disposizione di ____________________il bene immobile così che potesse essere idoneo all’uso cui era destinato, poiché la pattuizione implicava - a carico del locatore - che tollerasse gli interventi sul bene stesso (tinteggiatura, sistemazione dei pavimenti, lavori da elettricista, ecc.) necessari per l’allestimento del negozio.

5. Questa necessaria definizione dei fatti induce così a considerare in modo diverso da quanto ha fatto il primo giudice il dissenso del locatore a che controparte procedesse ad ulteriori interventi.

Su questo tema la Camera non condivide la tesi pretorile che distingue fra i generi alimentari il commercio di carne e lo considera come una categoria particolare tale da dover meritare una pattuizione esplicita nell’ambito della locazione, e ciò a dipendenza della diversa normativa che regola la vendita di prodotti della macelleria.

Infatti, sia la Legge federale sulle derrate alimentari e gli oggetti d’uso, sia l’Ordinanza federale concernente l’ispezione delle carni, sia ancora la legislazione cantonale d’applicazione di quelle materie regolano - nel senso di norme di polizia - la conformità del commercio delle derrate alimentari in genere, delle carni, dei latticini, ecc., a criteri d’igiene. Non sono in grado invece di offrire spunti d’interpretazione di un rapporto di natura privata come il contratto in esame, in particolare per decidere se - nel caso concreto

• il locatore potesse correttamente opporsi a ulteriori interventi organizzativi che permettessero anche la vendita di carne e di suoi preparati.

Contrariamente a quanto ha sostenuto il locatore davanti al pretore, né dalla corrispondenza intercorsa fra le parti dopo la visita del veterinario cantonale, né dalle testimonianze assunte, risulta che il signor __________ si sia opposto a questo particolare settore di vendita. Egli ha invece sostenuto che la generica descrizione “negozio”, contenuta nel contratto scritto di locazione, non potesse comprendere nemmeno l’esercizio di un negozio di alimentari (doc. 9, inc. 52).

Tale atteggiamento è contrario alla pattuizione e al comportamento tenuto fino a quel momento dallo stesso locatore. Infatti, come già osservato, il genere di negozio che la conduttrice intendeva aprire gli era noto e, ciò malgrado, egli non aveva intrapreso nulla fino a quel momento per esprimere un suo eventuale dissenso o, semmai, per cautelarsi sulla natura degli alimentari messi in vendita. Né può essere sostenuto che un negozio di generi alimentari esteso su una certa superficie - che verosimilmente supera le proporzioni di un tradizionale negozio di commestibili - non comprenda anche la vendita di carne e di preparati di carne, né - soprattutto - il locatore ha giustificato rispettivamente giustifica la sua opposizione ai lavori, adducendo che la vendita di carne non sia compresa nell’esercizio di un negozio di alimentari. In tal senso, le considerazioni del primo giudice inducono in errore, conferendo alla distinzione fra carne e altri alimentari un peso che il locatore stesso non ha rilevato in causa.

D’altra parte, la verifica del veterinario cantonale non ha avuto come conseguenza di esigere un rimaneggiamento importante dell’organizzazione del negozio, così come eseguita fino ad allora, ma l’esecuzione di pochi correttivi che nella richiesta rivolta al locatore si sono tradotti soltanto nella posa di un lavello nel locale vendita e della sistemazione dei servizi igienici, comprendente la posa di piastrelle alle pareti, la dotazione di rubinetti azionabili non manualmente e l’installazione di un ventilatore per l’evacuazione dell’aria (doc. 13, inc. 52).

Né la conduttrice ha preteso in quell’occasione che il signor __________ eseguisse tali lavori a sue spese, tant’è che non v’è stato dibattito alcuno su chi dovesse poi sopportare le spese di quegli interventi (teste __________).

Appare così contrario al senso della pattuizione che il locatore, dopo aver permesso alla conduttrice di portare a quasi completo compimento l’attrezzatura del negozio, non le abbia concesso quell’ultimo intervento, nell'ipotesi -che può restare irrisolta- che effettivamente esso esigesse un formale consenso del proprietario in conformità con l'art. 260 a cpv. 1 CO.

6. La valutazione giuridica della fattispecie dipende tuttavia anche dall’entità della turbativa imputata al locatore. Ciò vale sia nell’eventuale giudizio sull’inadempimento del contratto in occasione della consegna della cosa, dove l’art. 258 cpv. 1 CO rinvia agli art. 107 - 109 CO quando i difetti lamentati ne escludono o diminuiscono notevolmente l’idoneità all’uso cui è destinata, sia quando il conduttore è turbato nell’uso pattuito della cosa (art. 259a cpv. 1 CO). Quest’ultima norma conferisce al creditore della prestazione - fra l’altro

• il diritto di chiedere l’eliminazione del difetto, rispettivamente della turbativa. Se poi il locatore, conosciuto tale stato di cose, non vi pone riparo entro un congruo termine, il conduttore può ben recedere dal contratto, ma alla condizione che il difetto escluda o pregiudichi notevolmente l’idoneità dell’immobile all’uso cui è destinato (art. 259b lett. a CO) (Comm. SVIT, art. 259a n. 3).

L’onere di provare l’entità della turbativa esercitata dal locatore incombe al conduttore in virtù dell’art. 8 CC.

Di contro, l’applicabilità di queste norme rende inattuale gli argomenti esposti dall’appellante sulla disdetta del contratto di locazione.

In questa valutazione sarebbe errato pretendere da __________ la prova che il mancato commercio di carne e di preparati di carne avrebbe pregiudicato notevolmente lo scopo della locazione, proprio perché si tratterebbe di un tema estraneo alla lite. Basta quindi la verifica che, a dipendenza delle esigenze formulate dall’autorità cantonale preposta e dell’opposizione del locatore ad ulteriori interventi, la locazione - così come prevista contrattualmente - risulti impedita.

Nel concreto, a prescindere dall’entità degli interventi di ulteriore organizzazione del negozio, non può esservi ragionevole dubbio che lo stato in cui si trovava l’ente locato non permetteva la gestione del negozio d’alimentari: è lo stesso rapporto del veterinario che lo attesta in modo inequivocabile.

7. Riguardo al rispetto dell’obbligo di fissazione di un termine per l’adempimento in conformità con l’art. 107 cpv. 1 CO, la corrispondenza in atti abbisogna di essere valutata nel suo complesso.

Scopo del termine è quello di offrire al debitore un’ultima opportunità di adempiere l’obbligazione, attirando la sua attenzione sulle conseguenze in caso di ulteriore inadempimento: a tale scopo il termine dev’essere idoneo, ossia - in particolare - di durata congrua alla prestazione richiesta (Honsell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, art. 107, n. 6 segg.).

La legge ammette inoltre che la fissazione di un tale termine può risultare inutile anche a dipendenza del contegno assunto dal debitore ( Art. 108 cifra 1 CO ).

Dai fatti esposti in questa sede, ma anche dalla corrispondenza presa in considerazione (a far data dal 20 luglio 1990), risulta che la prestazione richiesta dalla conduttrice era la concessione da parte del locatore per procedere agli interventi di cui al citato doc. 13: pur tenendo conto della legittimità di valutare i termini dell’operazione, la risposta come tale può essere richiesta entro termini relativamente brevi. Orbene, ancorché sia opinabile un giudizio a sapere se il tempo trascorso tra la penultima interpellazione del rappresentante della conduttrice, di data 8 agosto ( doc. 13 cit. ), e la dichiarazione di recesso dal contratto, di data 16 agosto, sia oggettivamente adeguato al caso concreto, consta - da un lato - la volontà della conduttrice di ottenere in termini brevi il richiesto benestare e- dall’altro - l’atteggiamento del locatore, addirittura disinteressato ad affrontare il tema sottopostogli, verosimilmente condizionato dalle difficoltà d’incasso della pigione da parte della stessa società controparte. In particolare, già il 20 luglio il locatore conosceva l’esito dell’ispezione sanitaria ( doc. B., inc. 52 ), chiedendo poi una descrizione tecnica degli interventi necessari (lettera 25 luglio : doc. C, inc. 52); al signor __________ la conduttrice ha fissato un primo termine di 5 giorni, prorogato di ulteriori 3 giorni - con scritti 26 luglio, rispettivamente 3 agosto - ritenendo inutile una miglior descrizione delle opere e rendendo attento il locatore sul pregiudizio economico che ormai si verificava in seguito all ‘impossibilità di aprire il negozio al pubblico (doc. 8 e 11). Avuta conferma poi delle richieste realizzative, a conferma di precedenti contatti telefonici, il silenzio del locatore, durato dall’8 fino al 16 agosto (data della rescissione), non può che significare, secondo il principio dell’affidamento, il suo dissenso a dar seguito al sollecito e ai termini pur espressi in modo sufficientemente chiaro dalla conduttrice. Non può quindi che sorprendere l’affermazione del signor __________, in sede di contraddittorio, di non aver mai negato l’autorizzazione a far eseguire i lavori. Il disinteresse del locatore è d’altra parte confermato dal suo successivo comportamento, subito inteso non a contestare la rescissione del contratto o a tentare di porvi riparo, ma - riservandosi di far valere ogni suo diritto di risarcimento - a cercare un nuovo conduttore (lettera 5 settembre, doc. 15, inc. 52).

9. L’art. 109 CO dà diritto a chi recede dal contratto di rifiutare la controprestazione promessa e di ripetere quanto ha già prestato. Inoltre può chiedere il risarcimento dei danni derivatigli dal mancato contratto, in quanto il debitore non provi che non gli incombe alcuna colpa.

I danni di cui il creditore può chiedere il risarcimento corrispondono al cosiddetto interesse negativo (Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., art. 109 CO, n. 8 e 9).

Nel caso concreto, di fronte all’enumerazione di consistenti poste di danno, il convenuto si limita a una contestazione generica di carenza probatoria.

Ma tant’è poiché comunque i danni lamentati, nonché i presupposti per il loro risarcimento devono essere provati dalla creditrice, in conformità con le norme generali del diritto civile.

Regole processuali cui l’istante non si è attenuto che in parte.

Per cominciare, l’istante non sostanzia la sua pretesa di fr. 97’151.25 per spese di personale da gennaio a novembre 1990: si tratta di quattro dipendenti - di cui la documentazione nemmeno indica il genere d’impiego - che sono stati retribuiti da __________ (doc. BB), ma per i quali la stessa società non indica l’esistenza di un nesso causale adeguato con la rescissione del contratto. D’altra parte la data d’inizio della loro attività non trova riscontro in nessun impegno del locatore riguardo all’attività del negozio; né è dato sapere se essi siano poi stati attivi - e da quando - nel negozio di __________ trasferito nello stabile vicino, ossia - ancora una volta - al di fuori della fattispecie in esame.

Analoga carente esposizione concerne la somma complessiva di fr. 24’050.05, corrispondente a spese per il macchinario. Al proposito il teste __________ indica che l’istante ha pagate diverse rate di contratti leasing per macchinario destinato al negozio di __________, ossia per veicoli, un sollevatore, banchi frigoriferi e una cella: tuttavia, __________ non spiega - e non può pretendere che il giudice supplisca a tale carenza - il significato della documentazione prodotta. Essa ha prodotto un contratto di cessione, con effetto al 1. aprile 1990, di un rapporto di leasing da __________ a __________ nei confronti della ditta __________, concernente un carrello elevatore, una batteria di trazione e un raddrizzatore di corrente e ha prodotto anche un contratto di compravendita 29 settembre 1988 fra __________ e __________ (quindi non __________) concernente altri apparecchi: non è tuttavia possibile né mettere in un rapporto logico e giuridico i due documenti, né stabilire se essi costituiscano la causa di pagamenti effettuati alla __________, o alla __________, o ancora alla __________, come indicano gli avviso di addebito del __________ che per altro concernono verosimilmente anche altri rapporti, estranei alla fattispecie.

Entrambe queste poste non possono pertanto essere ammesse fra i crediti dell’istante, come non può esserlo quello di fr. 50’000.- che è stato chiesto (“...è inoltre da aggiungere ...”) come spesa complessiva per l’apertura del negozio presso la sede vicina: nulla è stato prodotto a sostegno di questa pretesa. A queste condizioni la testimonianza __________ - procuratore di __________ - che indica la stessa cifra come valutazione complessiva di quei costi non può supplire a prove documentali che devono poter essere esatte dalla creditrice. Analoga considerazione deve essere fatta riguardo all’affermazione generica dello stesso teste secondo cui tutta la documentazione prodotta in causa in relazione a questo capitolo della fattispecie concerne effettivamente i costi sopportati da __________ per il negozio oggetto della causa: solo un esame accurato di ogni giustificativo avrebbe potuto dare fedefacenza a una simile affermazione e avrebbe fors’anche potuto chiarire determinate poste: ma proprio le discordanze rilevate e l’assenza di giustificazioni fanno concludere come un esame di dettaglio da parte del teste non sia avvenuto.

Ulteriori poste di credito sono - alla lettera d) dell’istanza - i costi d’amministrazione di __________ dal 1 giugno al 30 settembre 1990, per fr. 10’000.- e costi di “consultazioni” (si tratta di consulenza) da parte di __________. Per questa ditta è stato attivo nella fattispecie __________ (cfr. anche teste __________) che, sentito come teste, non ha spiegato i termini dei propri interventi, né ha dato impressione di essere molto informato sui fatti: ha invece sostenuto con sicurezza che la fattura in questione concerne anche le sue prestazioni; tutto sommato, dice anche che tali prestazioni gli sono state pagate e che corrispondono a fr. 10’880.-, così come esposto nel documento. Il credito, in tale misura, dev’essere pertanto riconosciuto. Non si giustifica invece l’importo di fr. 10’000.- per spese d’amministrazione della società stessa che l’istante nemmeno sostiene di aver dovuto pagare; comunque, a prescindere da uno scritto all’avv. __________, l’incarto non indizia nessuna particolare attività di __________, in favore di __________. Né è provato un nesso di causalità adeguato fra il credito e la disdetta della locazione.

Il conteggio sub a) a p. 7 dell’istanza, verificato con la documentazione prodotta, dev’essere corretto nel senso che la fattura della ditta __________, impianti elettrici e telefonici (2 aprile 1991) non prova l’entità del credito che in parte, ossia per fr. 17’910.-; non è invece possibile tenere conto né di un importo per “spese di pretura e ufficio registri”, né di un’aggiunta a mano “ + 10’000.- “, senz’altra spiegazione da parte della creditrice o di chi ha allestito il documento, né da parte di altro supporto probatorio. Inoltre, due soli figurano essere stati gli acconti versati alla ditta __________, per un complessivo di soli fr. 30’000.- (plico doc. AA), da parte di __________. Se altri abbiano effettuato altri versamenti non può concernere l'attrice.

Dall'elenco delle ulteriori spese dev'essere poi stralciata la posta di fr. 527.75 che la ditta __________ ha emesso dapprima a carico di __________ e poi di __________: mai di __________.

Il credito di __________ ammonta in tal modo a fr. 75’908.35, così composto:

fr. 10.880.-- (fattura __________)

fr. 1.400.-- trasloco mobili da __________ a __________ (fattura __________);

fr. 6'000.-- fornitura tende;

fr. 928.-- costruzione tettoia (fattura __________);

fr. 1'600.-- autocollanti e iscrizioni (fattura __________);

fr. 248.-- film copy proof su carta (__________);

fr. 6'500.-- fornitura e posa piastrelle (fattura __________);

fr. 17'910.-- prestazioni elettriche (fattura __________);

fr. 442.35 acquisti "__________ t"

fr. 30'000.-- a ditta __________

(cfr. conteggi, plico doc. AA).

10. La rescissione di un contratto in virtù dell’art. 107 CO comporta le conseguenze previste dall’art. 109 CO, ma non equivale alla nullità della pattuizione; ciò è particolarmente evidente nei contratti di durata, dove la validità dell’atto non può che avere effetti ex nunc: giacché vi è già stata prestazione precedente il diritto alla rescissione si trasforma in un diritto di disdetta: in tal modo lo scioglimento del negozio ha effetto per le prestazioni future (Honsell, Vogt, Wiegand, Obligationenrecht I, art. 109. n. 10).

Nel caso particolare, la circostanza dell’avvenuta rescissione della locazione non cancella il credito del locatore corrispondente alle pigioni impagate fino al giorno della rescissione. Si tratta delle mensilità da maggio a metà agosto 1990, per un importo complessivo di fr. 14’000.- cui vanno aggiunti fr. 1’000.- come ragionevole contributo per spese accessorie.

11. Con l'istanza 7 marzo 1995 -come già rilevato- __________ non si è limitata a formulare una richiesta di risarcimento danni, ma ha altresì chiesto il disconoscimento del debito di fr. 19'000.--, già oggetto della sua precedente istanza, annullata da questo giudice.

Malgrado la totale carenza di motivazione nell'allegato introduttivo al pretore, questi ha concluso che la domanda è ampiamente tardiva, poiché tardiva è l'istanza 10 gennaio 1995 all'autorità di conciliazione, tenuto conto che questa Camera ha intimato alle parti la sua prima decisione in data 23 novembre 1994.

In questa sede l'appellante si limita a sostenere la tempestività dell'istanza di conciliazione, dovendosi ritenere la decisione di questa Camera non esecutiva a dipendenza del mancato decorso del termine per impugnarla in sede federale.

La questione potrebbe così restare irrisolta poiché né dagli atti della pretura, né dall'appello (sede comunque inidonea per proporre fatti nuovi) __________ nulla dice sulla sostanza del debito di fr. 19'000.--: né sulla causa, né sul computo, né in genere sull'oggetto della lite a tale riguardo.

Queste carenze formali (art. 165 CPC), ma ancor più sostanziali non permettono al giudice di esprimersi nel merito della domanda di disconoscimento, onde il problema della sua tempestività è irrilevante.

In tal modo la domanda va comunque respinta con la conseguenza che il credito di fr. 19'000.-- posto in esecuzione dal signor __________ e al beneficio del rigetto provvisorio dell'opposizione è ora riconosciuto e potrà essere compensato con il credito di __________.

12. Dal momento che l'importo di fr. 19'000.-- corrisponde a pigioni non pagate dal 1. novembre 1989 al 31 agosto 1990 e che quindi corrisponde in parte al credito riconosciuto per lo stesso titolo al considerando no. 10, non è dato a questo giudice di giudicare il medesimo oggetto anche relativamente all'appello nell'inc. 60/95.

13. La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza nel merito.

Gli interessi di mora per il credito di __________, al tasso legale (in mancanza di diversa pattuizione o condizione), possono essere calcolati dalla data indicata dall'istante, corrispondente alla disdetta contrattuale, e non contestata.

Per tutti questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 147 segg. CPC, la LTG e la TOA

pronuncia: I. L’appello di __________ contro la decisione 16 agosto 1995 della Pretura di Bellinzona nell’inc. 52/95 è parzialmente accolto.

Di conseguenza la sentenza è così riformata :

1. L'istanza di disconoscimento di debito è respinta.

Di conseguenza è rigettata in via definitiva l'opposizione interposta da __________ al PE __________ UEF di Bellinzona limitatamente alla somma di fr. 19'000.-- con interessi al 5% dal 1. maggio 1990.

2. L'istanza di risarcimento danni è parzialmente accolta.

Il signor __________ è condannato a versare a __________ la somma di fr. 75’908.35 oltre interessi del 5 % dal 16 agosto 1990.

3. La tassa di giustizia di fr. 3’200.- e le spese di fr. 350.- sono poste a carico dell’istante in misura dei 4/5 e a carico del convenuto per 1/5. L’istante verserà inoltre al signor __________ l’importo di fr. 14’000.- come parte delle ripetibili.

II. Le spese e la tassa di giustizia di questa sede, per complessivi fr. 4’000.-, anticipati dall’appellante, restano a suo carico in misura di 4/5 e a carico della controparte per 1/5. L’appellante verserà al signor __________ come parziale indennità la somma di fr. 6’000.-

III. L’appello di __________ contro la decisione 16 agosto 1995 della Pretura di Bellinzona inc. 60/95 è accolto.

Di conseguenza la sentenza pretorile è così riformata:

1. L’istanza 17 marzo 1995 di __________ è respinta.

2. La tassa di giustizia di fr. 2’500.- e le spese di fr. 2’100.-, da anticipare dall’istante , restano a suo carico. Egli verserà a __________ la somma di fr. 14’000.- per ripetibili.

IV. Le spese e la tassa di giustizia della sede d'appello, per complessivi fr. 2’800.-, anticipati dall'appellante, sono poste a carico di __________.

Questi verserà a __________ l’importo di fr. 3’000.- per ripetibili.

V. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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