Private agreement on building height enforceable against neighborKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1997.59

Data decisione, Autorità: 04.11.1998, ICCA

Incarto n. 11.97.00059

Lugano 4 novembre 1998/rgc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretaria:

Gronchi Pozzoli, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa .._____ (ord. 2327) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud promossa con petizione del 30 aprile 1991 da

---

ed __________ __________, __________ (patrocinati dall’avv. __________ __________, __________)

contro

---

__________, __________ __________ (patrocinato dall’avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione:

1. Se dev’essere accolta l’appellazione del 22 aprile 1997 presentata da __________ __________ contro la sentenza emessa il 17 marzo 1997 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud;

Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ ed __________ __________ sono comproprietari in ragione di metà ciascuno della particella n. __________RFP di __________o, che confina con la n. /, appartenente a __________ __________ e sulla quale è situato un __________. Intenzionato a riattare l’edificio, __________ __________ ha ottenuto il 2 maggio 1990 la licenza di costruzione, ma il 4 maggio 1990 __________ ed __________ __________ hanno chiesto l’intervento dell’autorità comunale perché la sopraelevazione superava le misure approvate. Il 7 maggio successivo, alla presenza di due municipali, __________ ed __________ __________ da una parte e __________ __________ dall’altra hanno sottoscritto il seguente accordo:

Presenti i municipali: __________ __________, __________ __________.

I presenti __________ __________, __________ __________, __________ __________, si concordano sull’alzamento della nuova costruzione in questione, vedi raccomandata di fermo del 4.5.90, concludendo in 30 cm in mattoni dalla soletta + tetto (lato strada cantonale) e sul lato montagna 1.85 m + tetto dalla soletta.

I presenti si firmano.

B. Il 30 aprile 1991 __________ __________, constatato che la costruzione era stata ultimata senza rispettare le quote autorizzate, ha convenuto __________ __________ davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud, chiedendo che gli fosse ordinato – sotto comminatoria dell’art. 292 CP – di abbassare il tetto nel rispetto delle quote di sopraelevazione stabilite nell’accordo del 7 maggio 1990. Subordinatamente egli ha postulato il versamento di fr. 20’000.– a titolo di risarcimento del danno. Nella sua risposta del 3 luglio 1991 __________ __________ si è opposto alla petizione, contestando che lo scritto del 5 maggio 1990 potesse fondare una pretesa di diritto privato. Nei successivi atti scritti le parti hanno ribadito le precedenti domande. All’udienza preliminare del 18 febbraio 1992 __________ __________, senza opposizione da parte del convenuto, è intervenuto nella lite a titolo principale.

C. Il 7 aprile 1994 il Pretore ha accolto un’istanza di restituzione in intero per omessa indicazione di prove presentata dal convenuto e ha acquisito agli atti la licenza di costruzione rilasciata dal Municipio di __________, insieme con la decisione del Dipartimento del territorio, relative entrambe alla variante della domanda di costruzione. Ultimata l’istruttoria, le parti hanno prodotto i rispettivi memoriali conclusivi nei quali hanno ribadito le loro domande, l’attore aumentando nondimeno a fr. 25’000.– la pretesa in risarcimento del danno formulata in via subordinata. Il dibattimento finale ha avuto luogo il 31 gennaio 1995.

D. Statuendo il 17 marzo 1997, il Pretore ha accolto la petizione e ha ordinato a __________ __________, sotto comminatoria dell’art. 292 CP, di procedere entro un mese dal passaggio in giudicato della sentenza ad abbassare il tetto dell’edificio di 55 cm sul versante a valle, in modo che l’appoggio della falda sia a un’altezza di 30 cm dalla soletta. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 1’200.–, sono state poste a carico del convenuto, tenuto a rifondere agli attori fr. 2’200.– a titolo di ripetibili.

E. __________ __________ è insorto contro la predetta sentenza con un appello del 22 aprile 1997 nel quale chiede, in riforma del giudizio impugnato, che la petizione sia respinta o, subordinatamente, che la petizione sia accolta solo in parte, nel senso di imporgli il versamento di una somma imprecisata a favore degli attori; in via ancor più subordinata egli che conclude perché la sentenza sia annullata e gli atti siano rinviati al Pretore per un nuovo giudizio. Nelle loro osservazioni del 26 maggio 1997 __________ ed __________ __________ propongono di respingere l’appello e di confermare la sentenza del Pretore.

Considerando

in diritto: 1. Il Pretore ha accertato anzitutto la propria competenza giurisdizionale, rilevando che con l’accordo del 7 maggio 1990 le parti intendevano regolare privatamente i loro vicendevoli diritti e obblighi. Constatato che l’altezza del muro a valle oltrepassava di 55 cm quanto pattuito e considerato che il convenuto si era obbligato nei confronti degli attori a non costruire oltre una certa altezza, egli ha ritenuto legittima ed esigibile la pretesa dei confinanti, ordinando al convenuto inadempiente di ridurre l’altezza del muro a valle.

2. L’appellante sostiene in primo luogo che l’accordo del 7 maggio 1990 non è un valido contratto di diritto privato, poiché egli non si è impegnato in alcun modo nei confronti degli attori. A suo avviso le parti, con il beneplacito dell’autorità comunale, hanno semplicemente deciso di risolvere il contenzioso nell’ambito di una procedura amministrativa, ponendo limiti di altezza, ma senza che egli abbia assunto impegni vincolanti.

a) Dagli atti risulta che, sopraelevando il rustico, il convenuto ha effettivamente disatteso le altezze previste nella licenza edilizia, ragione per cui gli attori sono intervenuti presso l’autorità comunale (doc. B). Al sopralluogo del 7 maggio 1990 le parti, alla presenza di due municipali, si sono accordate sulle altezze della casa. Ora, è fors’anche vero che lo scritto del 7 maggio 1990 (doc. C) non è di immediata comprensione, ma ciò non significa ch’esso sia privo di valore, ove appena si consideri che da esso emerge con sufficiente chiarezza una reciproca e concordante manifestazione di volontà sull’altezza massima dell’edificio. Del resto, nulla vieta a privati di pattuire limiti di altezza alle costruzioni sui rispettivi fondi. In mancanza di qualsivoglia riserva, per di più, non è dato a divedere perché solo gli attori dovessero essere vincolati all’accordo, nel senso di rinunciare a formulare opposizione al progetto, ma non il convenuto. Tanto meno se si pensa che l’appellante stesso ha confermato di avere avuto l’intenzione di ottemperare all’impegno e di abbassare la costruzione (interrogatorio formale, risposte n. 4, 5, 6).

Si ricordi che la conformità di una costruzione alla licenza edilizia non implica di per sé che il progetto sia automaticamente rispettoso dell’ordinamento privato, giacché tale progetto può ledere diritti dei vicini tutelati dal diritto civile (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2a edizione, n. 1822). Dall’istruttoria è emerso che in concreto l’accordo stipulato dalle parti permetteva di risolvere, appunto, divergenze tra privati (deposizione __________). Non vi è ragione di dubitare pertanto che il testo riflettesse la reale e reciproca volontà dei firmatari, il che esime da interpretazioni secondo il principio della buona fede (Gauch/Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemainer Teil, vol. I, 6a edizione, pag. 52, n. 309 segg.). Gli attori potevano chiedere quindi, in ultima analisi, la demolizione di quanto il convenuto aveva eseguito in dispregio dell’impegno preso (art. 98 cpv. 3 CO).

b) L’accordo in questione ha posto fine, è vero, a un contenzioso amministrativo. Ciò nulla toglie tuttavia alla sua valenza anche sotto il profilo del diritto privato. Certo, l’autorità comunale è intervenuta perché l’appellante aveva violato la licenza edilizia. Il fatto che l’autorità comunale abbia indetto il sopralluogo del 7 maggio 1990 per accertare l’inosservanza del permesso di costruzione non impediva alle parti, tuttavia, di accordarsi privatamente su altezze inferiori a quelle che il convenuto avrebbe potuto raggiungere con una licenza in sanatoria. Nulla muta a ciò il fatto che l’autorità comunale, visto l’accordo raggiunto, ha invitato l’appellante a rispettare le norme edilizie e a presentare nuovi piani (doc. D, E). Men che meno se si pensa che l’accordo permetteva di risolvere, oltre a un contenzioso tra i privati, anche le irregolarità amministrative riscontrate dal Municipio (deposizione __________). Ne discende che l’appello è, su questo punto, sprovvisto di buon diritto.

3. L’appellante ritiene che, quand’anche si volesse presumere un rapporto contrattuale tra le parti, non sussisterebbe una violazione tale da giustificare l’abbattimento parziale dello stabile. A suo parere la misurazione effettuata dal Pretore durante il sopralluogo del 9 giugno 1992 è più precisa di quella del perito, poiché quest’ultimo ha preso le misure dall’esterno dell’edificio.

Al sopralluogo del 9 giugno 1992 il Pretore ha constatato che il tetto della costruzione litigiosa poggia, lungo la strada, su 5 file di mattoni per un’altezza di 50-60 cm dalla soletta, mentre a monte la copertura è sorretta dal muro originale a un’altezza di circa 185 cm. Il perito, per contro, ha rilevato che la differenza tra la soletta del piano mansardato e la quota d’appoggio del tetto è di 85 cm a valle (lato strada), e di 220 cm a monte (perizia, pag. 9). Il Pretore si è scostato dalla perizia per quanto concerne l’altezza del muro dal lato montagna, confermando la propria misurazione, ma ha ravvisato una violazione per quanto concerne l’altezza dal lato strada nella misura indicata dal perito (sentenza, pag. 4 consid. 6.1).

Ora, dal fascicolo processuale non risulta in che modo si siano eseguite le misurazioni, sicché non è possibile sapere se esatte siano quelle del Pretore o quelle del perito. Dal referto peritale si evince che l’esperto si è avvalso di tre piani (perizia, pag. 5) e ha proceduto ai rilievi in presenza dell’appellante (perizia, pag. 2). Ne segue che al momento in cui il perito ha rilasciato il proprio rapporto il convenuto già sapeva che le misure peritali differivano da quelle del Pretore. Egli non ha chiesto però né una completazione né una delucidazione del referto (art. 252 cpv. 2 CPC), limitandosi a formulare nuovi quesiti estranei al problema. È vero che il giudice non è vincolato dall’opinione di un perito (art. 253 CPC), ma qualora intenda scostarsene deve motivare in modo concreto e rigoroso le ragioni del suo dissenso, semplici congetture o considerazioni soggettive non bastando a revocare in dubbio il referto (DTF 118 Ia 144; SJ 191/1997 pag. 58; Cocchi/Trezzini, CPC annotato, Lugano 1991, n. 3 ad art. 253). In concreto ci si potrebbe interrogare se anche dal lato montagna non vi sia stata una violazione delle altezze. Dal verbale di sopralluogo tenuto il 25 aprile 1994 dal servizio dei ricorsi del Consiglio di Stato risulta in effetti che la parete lato montagna, di cui non era prevista la modifica nelle due domande di costruzione, è stata sopraelevata di 0.23-0.63 m (richiami I). In assenza di un appello degli attori, la questione può rimanere aperta. Resta il fatto che le argomentazioni dell’appellante non sono sufficienti a smentire la perizia, né il fatto che il primo giudice si sia valso solo parzialmente delle risultanze peritali configura un eccesso del suo potere di apprezzamento. Anche su questo punto l’appello è destinato perciò all’insuccesso.

4. La pretesa degli attori non configura neppure – contrariamente all’opinione dell’appellante – un abuso di diritto. Mai invero gli attori hanno tollerato la violazione delle altezze, né hanno indotto l’appellante a confidare nell’accettazione dello stato di fatto, né la loro richiesta appare destinata ad angariare l’avversario. Anzi, il rispetto dell’accordo ha un suo valore pecuniario, tant’è che il perito ha quantificato in fr. 25’000.– il deprezzamento della proprietà degli attori. Per di più il convenuto sapeva delle proteste dei vicini, ma ha nondimeno proseguito nella costruzione superando le altezze pattuite. Egli ha quindi coscientemente assunto il rischio e non può dolersi per il fatto che gli attori pretendono ora il rispetto degli accordi.

5. L’appellante ritiene infine che il sacrificio richiesto è sproporzionato poiché il danno ammonterebbe a soli fr. 8’750.–, di modo che ragioni di equità e proporzionalità impongono di assegnare agli attori un’indennità in denaro. L’appellante formula tuttavia una nuova domanda, in contrasto con l’art. 321 lett. a CPC, poiché in prima sede egli si era limitato a chiedere il rigetto della petizione. Inoltre dalla perizia risulta un deprezzamento del valore commerciale del fondo appartenente agli attori di fr. 25’000.– (perizia, pag. 11), mentre i calcoli esposti dall’appellante si fondano su una tesi senza alcun riscontro oggettivo, che è già stata respinta (consid. 3). Ne discende che pure nel suo ultimo punto l’appello si rivela infondato.

6. Gli oneri processuali sono posti a carico dell’appellante (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 600.–

b) spese fr. 50.–

fr. 650.–

sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1’000.– per ripetibili di appello.

3. Intimazione a:

– avv. __________ __________, __________;

– avv. __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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