Condominium bylaw invalid for disregarding unequal use of costsKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1996.65

Data decisione, Autorità: 06.03.1997, ICCA

Incarto n. 11.96.00065

Lugano, 06 marzo 1997/cs

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani

segretaria:

Petralli, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa ..__________ (azione di accertamento) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione del 14 aprile 1993 da

---

e __________ __________, __________ (ora patrocinati dall’avv. __________ __________, __________)

contro

Comunione dei comproprietari del Condominio __________, __________ (rappresentata dall’amministratrice arch. dott. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev’essere accolto l’appello del 25 aprile 1996 presentato dalla Comunione dei comproprietari del “Condominio __________ ” contro la sentenza emessa il 20 marzo 1996 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ e __________ __________ sono titolari dall’ottobre 1986, in ragione di metà ciascuno, di 1/8 della proprietà per piani n. ____________________ (autorimessa sotterranea di 16 posteggi), pari a 80/1000 della particella n. __________RFD di __________ (“Condominio __________ ”). La quota di 1/8 corrisponde ai due posteggi interni contrassegnati con le lettere p e q. __________ e __________ __________ non abitano nel condominio.

B. Il 7 giugno 1991, in esito a un’assemblea generale straordinaria dei comproprietari, __________ __________ è stata nominata dal 1° luglio 1991 nuova amministratrice del “Condominio __________ ” ed è stato approvato all’unanimità il preventivo 1991. Nella successiva assemblea annuale ordinaria, del 20 marzo 1992, sono stati approvati il consuntivo 1991 e il preventivo 1992; inoltre è stato accolto all’unanimità il principio – sostenuto dell’amministratrice – per cui “i comproprietari dell’autorimessa che non possiedono un appartamento della casa” avrebbero dovuto contribuire dal 1991 all’insieme delle spese (in ossequio all’art. XII del regolamento condominiale) e non solo a quelle per l’uso del garage, come in precedenza. La rappresentante di tali comproprietari non ha sollevato obiezioni. Il verbale dell’assemblea è stato adottato senza modifiche alla susseguente assemblea generale ordinaria del 26 marzo 1993, nel corso della quale sono stati approvati il consuntivo 1992 e il preventivo 1993.

C. Con petizione del 14 aprile 1993 __________ e Anna __________ hanno convenuto la Comunione dei comproprietari del “Condominio __________ ” davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, chiedendo che fosse accertata la nullità dell’art. XII del regolamento condominiale, che fossero annullate le decisioni assembleari del 7 giugno 1991, 20 marzo 1992 e 26 marzo 1993 “rela-tive all’approvazione dei preventivi e consuntivi”, che fosse accertata l’inesistenza di obblighi a loro carico circa il pagamento di spese condominiali estranee all’uso della loro quota di comproprietà e che fosse ordinato all’amministrazione di continuare a calcolare la loro partecipazione alle spese, anche dopo il 1991, senza tenere conto di oneri che non hanno relazione diretta con l’uso dei posteggi. Nella sua risposta del 26 maggio 1993 la Comunione dei comproprietari ha contestato le tesi degli attori e ha postulato il rigetto della petizione, proponendo che fosse confermata la validità dell’art. XII del regolamento condominiale, la legittimità delle note decisioni assembleari e l’obbligo per gli attori di corrispondere le quote di partecipazione loro richieste.

D. In sede di replica, il 2 luglio 1993, gli attori hanno modificato la richiesta di annullare le tre decisioni dell’assemblea generale in una richiesta intesa all’accertamento della loro nullità. La Comunione dei comproprietari ha mantenuto le proprie domande. L’udienza preliminare ha avuto luogo il 24 gennaio 1994 e il 4 gennaio 1995, chiusa l’istruttoria, la Comunione dei comproprietari ha introdotto un memoriale conclusivo. Il dibattimento finale si è tenuto il 13 gennaio 1995.

E. Statuendo il 20 marzo 1996, il Pretore ha accolto parzialmente la petizione, ha constatato la nullità dell’art. XII del regolamento condominiale, ha accertato che gli attori non sono tenuti al pagamento di spese per opere o impianti senza utilità (o senza utilità apprezzabile) per l’autorimessa, ha ordinato all’ammini-strazione di continuare a calcolare le spese condominiali a carico degli attori (anche dopo il 1991) rispettando tale principio, ma ha dichiarato valide le tre deliberazioni assembleari contestate. Gli oneri processuali, con una tassa di giustizia di fr. 1000.–, sono stati posti per un quarto a carico degli attori e per il resto a carico della Comunione dei comproprietari, condannata a rifondere alle controparti fr. 900.– per ripetibili ridotte.

F. Insorta contro la sentenza del Pretore con un appello del 25 aprile 1996, la Comunione dei comproprietari del “Condominio __________ ” insta per la riforma della decisione impugnata, nel senso di accogliere le richieste di giudizio da essa formulate con la risposta. Nelle loro osservazioni del 29 maggio 1996 __________ e __________ propongono di respingere l’appello e di confermare la sentenza del Pretore.

Considerando

in diritto: 1. Nella misura in cui l’appellante non si limita a chiedere il rigetto delle domande avversarie, ma postula a sua volta – in riforma della sentenza impugnata – accertamenti autonomi sulla validità dell’art. XII del regolamento condominiale, sull’obbligo per i convenuti di pagare i contributi richiesti e sui criteri per il riparto di siffatti contributi, il ricorso è irricevibile. Tali richieste non sono state giudicate dal Pretore (né hanno formato oggetto di riconvenzione). L’unico problema è di sapere pertanto – in concreto – se la sentenza del Pretore meriti conferma o se, in accoglimento dell’appello, la petizione degli attori debba essere respinta anche su altri punti.

2. Il Pretore ha accertato la nullità dell’art. XII del regolamento con-dominiale, ritenendolo chiaramente in contrasto con l’art. 712h cpv. 3 CC. Secondo quest’ultima disposizione, il riparto delle spese nel regime della proprietà per piani deve tenere calcolo del fatto che talune parti della costruzione, opere o installazioni possono servire solo minimamente o non servire per nulla a determinati comproprietari. Nella misura in cui la convenuta pretendeva che l’art. 712h cpv. 3 CC era già stato considerato nella fissazione dei millesimi attribuiti all’autorimessa quando la proprietà per piani è stata intavolata nel registro fondiario, l’onere della prova le incombeva. Se non che, essa aveva fallito tale dimostrazione. Quanto al precedente amministratore, egli non ha mai posto a carico degli attori voci di spesa estranee alla destinazione del garage. Ciò non suffragava sicuramente la tesi della convenuta.

3. L’appellante ribadisce, in sostanza, che l’art. XII del regolamento condominiale non viola l’art. 712h cpv. 3 CC. Se da un lato, infatti, la citata norma obbliga tutti i condomini a sopportare la loro quota proporzionale di spese, “nessuna [spesa] esclusa”, dall’altro i millesimi attribuiti all’autorimessa sotterranea (80) sono volutamente pochi, e ciò per scelta di chi ha costituito la proprietà per piani nel 1985. Rapportati ai millesimi dello stabile, invero, quelli dell’autorimessa valgono – in fatto di superficie – appena un terzo. L’una cosa quindi compensarebbe l’altra, in ossequio all’art. 712h cpv. 3 CC. Esonerare gli attori da spese condominiali significherebbe, per di più, disattendere la volontà di chi ha elaborato il regolamento; a maggior ragione, anzi, se si pensa che distinzioni sul riparto delle spese dovrebbero figurare nel regolamento stesso. Poco importa perciò che il precedente amministratore abbia proceduto alla suddivisione in modo differenziato. Oltre a ciò, egli ha omesso di calcolare nel contributo chiesto agli attori i costi del custode; li avesse considerati, gli attori avrebbero pagato più di quanto pagherebbero oggi in base alla chiave di riparto controversa. A parere della convenuta, infine, l’applicazione dell’art. 712h cpv. 3 CC darebbe adito in concreto a diatribe interminabili sulle voci di spesa da includere o da escludere dal calcolo del contributo a carico dei titolari dei posteggi; vi si dovrebbe far capo, di conseguenza, solo per spese imprevedibili e straordinarie.

4. I comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell’amministrazione comune proporzionalmente al valore delle loro quote (art. 712h cpv. 1 CC). Se si tratta di parti dell’ edificio, di opere o d’impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella ripartizione delle spese (art. 712h cpv. 3 CC). L’art. 712h cpv. 1 CC ha carattere dispositivo, nel senso che l’atto costitutivo della proprietà per piani o il regolamento (art. 712g cpv. 3 CC) possono stabilire una diversa chiave di riparto, purché rispettosa dell’art. 712h cpv. 3 CC (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 2ª edizione, pag. 368 n. 1347 con riferimenti). Quest’ulti-ma norma ha natura imperativa (DTF 117 II 253 in fondo con rinvii). Una disposizione del regolamento o una decisione assembleare che la violi è quindi nulla (Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, Berna 1988, nota 66 ad art. 712h CC) e il comproprietario leso può sempre chiedere al giudice di accertarne la nullità (cfr. DTF 107 II 141). Il problema di sapere, poi, quali costi siano effettivamente a carico di un comproprietario in rapporto al valore della sua quota dipende dalle circostanze del caso, che vanno apprezzate dal giudice secondo criteri oggettivi (Meier-Hayoz/ Rey, op. cit., nota 68 ad art. 712h CC).

5. Nella fattispecie è pacifico che gli attori non devono essere tenuti a pagare contributi senza nesso con il garage di cui fruiscono (ovvero con la proprietà per piani n. ____________________). L’art. XII del regolamento condominiale prescrive nondimeno che:

Le spese sono sopportate dai singoli condomini nella proporzione della loro quota condominiale, nessuna esclusa. Ogni condomino è obbligato a fornire all’amministrazione, in via anticipata, i mezzi necessari per pagare tutte le spese condominiali di amministrazione, riscaldamento, spese e tasse, custode, assicurazione, riparazione, ascensore, luce, nessuna esclusa; le somme verranno versate all’amministrazione e verranno iscritte a nome del condomino ma non frutteranno interessi.

Ora, non vi è dubbio che nella sua formulazione tassativa tale disposizione contraddice l’art. 712h cpv. 3 CC, poiché chiama tutti i comproprietari a coprire tutte le spese condominiali, senza distinzione di sorta. Nemmeno l’appellante, del resto, pretende il contrario. Fa valere però – in estrema sintesi – che la deliberata sottovalutazione dei millesimi attribuiti all’autorimessa, e quindi ai titolari dei posteggi, compensa l’uniformità di trattamento riservata a tutti i comproprietari in materia di spese. Ciò posto, occorrerebbe domandarsi in primo luogo se sia giuridicamente ammissibile sottovalutare una o più quote, ove appena si consideri che i millesimi attribuiti a ogni proprietà per piani influiscono non solo sul riparto delle spese condominiali, ma anche sulla regolare costituzione dell’assemblea dei comproprietari (art. 712p cpv. 1 CC), sulla forza di voto a tale assemblea (art. 712g cpv. 3 e 647d CC), minimizzata a torto dall’appellante, e finanche sulla suddivisione di possibili introiti (compreso l’eventuale prezzo di vendita dell’immobile: Meier-Hayoz/Rey, op. ct., nota 11 ad art. 712e CC), per tacere del carico fiscale (Steinauer, op. cit., pag. 315 n. 1153). Sia come sia, nel caso in esame l’interrogativo può rimanere aperto, dato che – come si vedrà in appresso – mancano prove sufficienti per ritenere che in concreto i millesimi attribuiti all’autorimessa siano stati deliberatamente sottovalutati per compensare il maggior aggravio dei rispettivi comproprietari.

6. Intanto non è di alcun rilievo che il noto regolamento risalga al momento in cui è stato costituito il condominio e mal si capisce come in tale circostanza la convenuta possa scorgere un indizio a suffragio della propria tesi. Sulle intenzioni di chi ha fatto iscrivere la proprietà per piani a registro fondiario nel 1985, rispettivamente di chi ha redatto il regolamento condominiale, manca qualsiasi elemento istruttorio. Su questo punto l’appello non ha consistenza. Che in fatto di superficie, poi, i millesimi dell’autori-messa valgano un terzo per rapporto a quelli dello stabile non è argomento di miglior pregio. La superficie è solo uno dei parametri di cui tenere conto al momento in cui si attribuiscono le quote di valore (art. 712e cpv. 1 CC). Oltre a ciò bisogna considerare il tipo di costruzione grezza, il numero dei vani, il loro volume, la loro posizione (altezza, vista, tranquillità), il grado di insolazione e così via (Steinauer, op. cit., pag. 315 n. 1153 con richiami). I millesimi attribuiti a un garage possono quindi valere un terzo rispetto a quelli dello stabile abitativo, senza che ciò denoti una manifesta sottovalutazione. L’assunto della convenuta, secondo cui “non si vede perché i m² di autorimessa non dovrebbero essere trattati alla stessa stregua dei m² della casa” offende la comune esperienza, ove si pensi non solo ai costi di costruzione (finiture escluse), ma anche ai costi di progettazione di un’abitazione per rapporto a quelli di un garage. Anche a tale riguardo l’appello non è perciò di alcuna fondatezza.

7. Si aggiunga che il criterio per il riparto delle spese condominiali adottato dal precedente amministratore non depone sicuramente per l’assunto della convenuta, né essa pretende che il suo predecessore si sia scostato dal sistema di calcolo applicato originariamente, subito dopo l’intavolazione della proprietà per piani nel registro fondiario. Le critiche a lui rivolte appaiono tanto meno decisive, anzi, se si pensa che nessun comproprietario risulta aver mai censurato il riparto delle spese prima del 1991 e che la controversia attuale si riconduce all’iniziativa dell’odierna amministratrice. Quanto ai calcoli esemplificativi esposti nell’appello, a prescindere dal fatto che non possono essere esaminati per la prima volta in questa sede (art. 321

cpv. 1 lett. b CPC), essi non confortano l’ipotesi di una chiara sottovalutazione dei millesimi attribuiti all’autorimessa nel 1985. L’appellante medesima conclude argomentando che, si chiamassero i comproprietari dei posteggi a coprire tutte le spese in relazione con l’uso dell’autorimessa, le relative quote di partecipazione risulterebbero addirittura superiori a quelle calcolate in applicazione letterale dell’art. XII del regolamento. Intravedere una palese sottovalutazione dei millesimi in siffatte condizioni non è possibile.

8. È vero che l’art. 712h cpv. 3 CC va applicato con riserbo, nel senso che dal riparto dei costi vanno escluse solo le spese riguardanti quelle opere o quegli impianti oggettivamente inutili per un comproprietario (DTF 112 II 312). Ciò non significa tuttavia – come assume l’appellante – che la norma sia nessariamente causa di attriti interminabili o che comporti insicurezza giuridica. Le voci di spesa addebitabili ai singoli condomini si ripetono sostanzialmente ogni anno. Non vi è quindi ragione per presumere il ripetersi di litigi o il continuo permanere di incertezze sul computo del riparto. Circoscrivere l’applicazione dell’art. 712h cpv. 3 CC ai rari casi di spese eccezionali o impreviste – secondo l’auspicio dell’appellante – contrasterebbe con il testo chiaro della norma, cui potrebbe derogarsi solo qualora la disposizione conducesse a risultati non voluti dal legislatore. Estremi del genere non sono ravvisabili per solo fatto che un comproprietario invochi l’art. 712h cpv. 3 CC in materia di spese di fronte a una modifica del riparto attuata dall’amministratore.

9. Gli oneri del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L’indennità per ripetibili agli attori è commisurata alla stringatezza delle osservazioni.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 450.–

b) spese fr. 50.–

fr. 500.–

sono posti a carico dell’appellante che rifonderà agli attori fr. 600.– complessivi per ripetibili d’appello.

3. Intimazione a:

– arch. dott. __________ __________, __________;

– avv. __________ __________, __________

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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