Parteivereinbarungen, welche die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen
Art. 271a Abs. 1 lit e OR
1. Strittig ist primär, ob die Kündigung der von X gemieteten Wohnung ungültig ist. Die Vorinstanz und der Rekursgegner vertreten diese Auffassung, weil die Vermieterin die Zusatzvereinbarung betreffend Haustierhaltung gekündigt hatte, in der Folge aber darauf zurückgekommen war und dem Mieter weiterhin gestattete, einen Hund zu halten. Dieses ihrerseitige Entgegenkommen habe die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ausgelöst.
2. a) Nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR kann der Mieter eine Kündigung innert drei Jahren nach Abschluss eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens anfechten, wenn der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, die Forderung während des Verfahrens zurückgezogen oder zu einem erheblichen Teil reduziert hat. Nach Art. 271a Abs. 2 OR greift die Kündigungssperre aber auch dann, wenn sich die Parteien ausserhalb eines behördlichen Verfahrens über die Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt haben.
b) aa) In den erwähnten Bestimmungen ist von "Forderungen aus dem Mietverhältnis" die Rede. Einschränkungen irgendwelcher Art enthält der Gesetzeswortlaut nicht. Die letzte Differenzbereinigung der gesamten Revisionsvorlage bezog sich auf die Frage, ob die Forderung aus dem Mietverhältnis, über welche gemäss Art. 271a Abs. 2 OR eine Einigung erfolgt sein muss, nur eine Geldforderung oder einen anderen Anspruch betreffen kann. Bundesrat Koller legte Wert auf die Feststellung, dass die Bestimmung seiner Ansicht nach nur auf strittige Geldforderungen, beispielsweise auf die Höhe des Mietzinses oder Reparaturarbeiten und derartige geldwerte Leistungen, anwendbar sei. Meinungsverschiedenheiten, "die wirklich Bagatellen darstellen", sollten von dieser Bestimmung ausgeschlossen sein. "Wenn beispielsweise zwischen Vermieter und Mieter eine Meinungsverschiedenheit entstanden ist, ob der Mieter eine Katze halten dürfe, und man sich einigt, dann wäre es unverhältnismässig, wenn der Mieter, nachdem man sich geeinigt hat, einen dreijährigen Kündigungsschutz daraus ableiten könnte." Ein Ratsmitglied wies in der Folge darauf hin, im Text sei nicht von Geldforderungen, sondern nur von Forderungen die Rede. Bundesrat Koller antwortete daraufhin folgendermassen: "Ich habe aber jetzt in diesem Sinn in beiden Räten diese präzisierende Formulierung und Erklärung zuhanden der Materialien abgegeben, und ich hoffe und bin sogar überzeugt, dass das in der Rechtsprechung auch berücksichtigt werden wird" (Amtl. Bulletin Ständerat 1989 S. 683 f.; vgl. auch Amtl. Bulletin Nationalrat 1989 S. 1879).
bb) In der Lehre sind die Auffassungen darüber, welche Art von Forderungen von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst sind, sofern überhaupt zu dieser Frage Stellung genommen wird, geteilt. Im SVIT-Kommentar Mietrecht (Art. 271a OR N 34) wird unter Hinweis auf das Votum von Bundesrat Koller festgehalten, der Kündigungsschutz sei ausschliesslich auf solche Fälle anwendbar, in welchen der Mieter eine Geldforderung erhoben hat, also beispielsweise eine Forderung auf verhältnismässige Reduktion des Mietzinses oder auf Ersatz von vorgenommenen Reparaturen. Zihlmann gab weder in der ersten noch in der zweiten Auflage seines mietrechtlichen Leitfadens (Das neue Mietrecht, Zürich 1990, S. 198 bzw. Das Mietrecht, Zürich 1995, S. 217 f.) eine eigene Meinung ab; er liess es dabei bewenden, das bundesrätliche Votum zu zitieren (wobei er indessen irrtümlich auf S. 4004 statt auf S. 683 f. des Amtl. Bulletins StR verwies). In beiden Auflagen fragte er sich jedoch, ob sich die Hoffnung von Bundesrat Koller, sein Beispiel mit der Katze werde von der Rechtsprechung in seinem Sinn berücksichtigt, effektiv bestätigen werde (1.A., S. 198 N 34 bzw. 2.A., S. 218 N 51). Stellung bezog Zihlmann dagegen im Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht (Obligationenrecht I, Art. 271a OR N 20): Er wies dort klar darauf hin, eine Beschränkung auf Einigungen über Geldforderungen lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Diese Auffassung vertreten auch Guhl/Koller/Druey (Das Schweizerische Obligationenrecht, 8.A., S. 410): Dass die Forderung geldwert sein müsse, wie dies im Parlament gewünscht worden sei, gehe aus dem Gesetzeswortlaut nicht hervor. "Eine entsprechende Beschränkung des Kündigungsschutzes erschiene auch wenig sinnvoll. So wäre z.B. schwer einzusehen, weshalb der Mieter, der sich mit dem Vermieter über das Halten von Haustieren einigt, einen geringeren Kündigungsschutz geniessen sollte als ein Mieter, dessen Vermieter eine Forderung auf Mietzinserhöhung zurückzieht oder eine vom Mieter verlangte Reparatur zur Ausführung bringt."
c) aa) Die Rekurskommission kommt zum gleichen Schluss. Ob die dreijährige Kündigungssperre zur Anwendung gelangt, kann aufgrund des Gesetzestexts nicht davon abhängig sein, ob es sich bei den Meinungsverschiedenheiten der Parteien um geldwerte Forderungen handelte. Als Voraussetzung dafür, dass eine vor Ablauf von drei Jahren nach der Einigung erfolgte Kündigung anfechtbar ist, wird in Art. 271a Abs. 1 lit. e und Abs. 2 OR nur verlangt, dass sich die Differenzen zwischen Mieter und Vermieter auf eine "Forderung aus dem Mietverhältnis" bezogen. "Am Anfang war das Wort" gilt auch bei der Gesetzesauslegung. Primär massgebend ist die Sprache des Gesetzes, d.h. der klare Wortlaut bzw. der Wortsinn der Norm (grammatische Auslegung). Der klare Wortlaut begründet eine (widerlegbare) Vermutung, wonach der Wortlaut den Sinn der Norm richtig wiedergibt. Diese Vermutung kann zerstört werden, wenn aufgrund anderer Auslegungselemente nachgewiesen werden kann, dass der Wortlaut dem Sinn der Norm nicht entspricht (Höhn, Praktische Methodik der Gesetzesauslegung, Zürich 1993, S. 206). Gemäss konstanter bundesgerichtlicher Praxis darf jedoch vom klaren Wortlaut eines Rechtssatzes nur dann abgewichen werden, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche triftigen Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte, aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift und aus dem Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen ergeben (BGE 111 Ia 297). In der Lehre herrscht jedoch keine Einigkeit darüber, wie vieler Auslegungskriterien es bedarf: Höhn (S. 177) erwähnt - ausgehend von den vier klassischen Auslegungselementen (grammatikalisches, systematisches, historisches und teleologisches Element) - deren acht, während Zeller (Auslegung von Gesetz und Vertrag, Zürich 1989, S. 474) nur drei Auslegungskriterien, die Sprache des Gesetzes, die Entstehung desselben sowie das formale System der Beachtung der Stufenkonformität, als zulässig erachtet und es insbesondere ablehnt, ein eigenständiges teleologisches Element der Auslegung zu akzeptieren (S. 367 ff.). Diesen unterschiedlichen Auffassungen braucht vorliegend jedoch nicht näher nachgegangen zu werden: Wenn, wie hier, der Wortlaut der Bestimmung zu einem klaren Ergebnis führt, müssen weder historische noch teleologische Auslegungselemente herangezogen werden. Auf das subjektiv-historische Element abzustellen wäre vorliegend überdies umso problematischer, als die Materialien, d.h. die Protokolle des National- und Ständerats, keineswegs völlig klar sind (Höhn, S. 213 f.), die Tragweite von Art. 271a Abs. 2 OR vielmehr bereits dort zur Diskussion stand, letztere indessen ohne Einigung beendet wurde.
Ausgangspunkt ist somit der Wortlaut von Art. 271a Abs. 2 OR. Es ist dort von einer "Forderung aus dem Mietverhältnis" die Rede. Die Forderung ist ein Recht gegen die Person des Schuldners, welcher eine Handlung (eine Leistung) erbringen soll. Sie kann inhaltlich in der Übereignung einer Sache oder einem anderen positiven Tun, aber auch in einem Unterlassen bzw. Dulden bestehen. Innerhalb der Schranken der Rechtsordnung kann die Leistung jeden beliebigen Inhalt aufweisen. Nicht nötig ist, dass sie Verkehrs- oder Geldeswert besitzt; es genügt, dass der Gläubiger grundsätzlich ein Interesse an der Leistung hat (von Tuhr/Peter, Schweizerisches Obligationenrecht, AT, Bd. I, § 2; Guhl/Koller/Druey, S. 11). Im Mietrecht haben Vermieter und Mieter Forderungen der verschiedensten Art gegeneinander; sie beziehen sich keineswegs stets und ausschliesslich auf pekuniäre Interessen. Ein Teil des Vertragsverhältnisses wird zwar vom finanziellen Aspekt beherrscht; ein nicht minder wesentlicher hat jedoch die mängelfreie Übergabe der Mietsache, die Instandhaltung des Mietobjekts, die Einhaltung der Sorgfalts- und Rücksichtspflichten sowie der besonderen vertraglichen Vereinbarungen zum Inhalt. Beide Parteien können ihre Ansprüche aus dem Mietverhältnis in einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren durchzusetzen versuchen. Das Recht des Vermieters ist dabei selbstverständlich nicht darauf beschränkt, Geldforderungen zur Diskussion zu stellen; er kann genau so gut verlangen, dass sich der Mieter an seine sonstigen Pflichten hält. Zieht er seine Forderung oder Klage zurück oder schränkt sie erheblich ein, darf er dem Mieter während drei Jahren nach Abschluss des Verfahrens nicht kündigen. Kein Zweifel kann daran bestehen, dass sich Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 2 OR nicht nur auf pekuniäre Ansprüche bezieht. Art. 271a Abs. 2 OR unterscheidet sich jedoch von dieser Vorschrift letztlich nur dahingehend, dass der Vermieter seine "Forderung" nicht innerhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens zurückzog, sondern dass er sich ausserhalb eines solchen mit dem Mieter einigte; in beiden Absätzen ist ansonsten einschränkungslos von Forderungen aus dem Mietverhältnis die Rede. Hätte der Gesetzgeber den Kündigungsschutz zu Gunsten des Mieters im Fall der Einigung ausserhalb eines Verfahrens nur dann eintreten lassen wollen, wenn es sich um eine Geldforderung handeln würde, hätte dies in den Gesetzestext aufgenommen werden müssen. Die dem entgegenstehende Auffassung rechtfertigt sich weder aufgrund des Wortlauts von Art. 271 a Abs. 1 lit. e und Abs. 2 OR noch aufgrund der Bedeutung, welche dem ohne jede Einschränkung verwendeten Wort "Forderung" zukommt. Richtig ist wohl, dass es dem Gedanken des Mieterschutzes zuwiderlaufen würde, wenn der Vermieter, um der Kündigungssperre nicht freiwillig Raum zu geben, bei unbedeutenden Differenzen nie nachgäbe (mp 1995 S. 227). Diese Gefahr kann jedoch nicht dadurch gebannt werden, dass der Streitgegenstand zwischen Mieter und Vermieter auf eine geldwerte Forderung reduziert wird; massgebend muss vielmehr sein, ob es sich bei den Meinungsverschiedenheiten, welche die Parteien schliesslich gütlich beilegen können, nicht um Bagatellen handelt. Standen Belanglosigkeiten zur Diskussion, ist es fraglos nicht gerechtfertigt, den Vermieter für sein Entgegenkommen - eine Einigung im Sinn von Art. 271a Abs. 2 OR liegt nur vor, wenn die Streitbeilegung durch gegenseitiges Nachgeben charakterisiert ist (mp 1995 S. 227 f.) - mit der dreijährigen Kündigungssperre gewissermassen zu bestrafen; ihn zu verpflichten, den Mieter während dieses Zeitraums dem Grundsatz nach unbehelligt zu lassen, ist effektiv nur angebracht, wenn seine Differenzen mit dem Mieter nicht nur untergeordneter Natur, sondern von einer gewissen Bedeutung waren.
bb) Das Bundesgericht entschied im Februar 1994, eine Vereinbarung, welche dem Mieter das Halten von Tieren, namentlich von Hunden, ohne schriftliche Bewilligung untersage, sei weder rechts- noch sittenwidrig noch verstosse sie gegen das Verbot übermässiger Bindung. Verletze der Mieter seine Vertragspflicht, schaffe sich trotz der Nichteinwilligung der Vermieterschaft zur Tierhaltung einen Hund an und leiste auch der Weisung, das Tier wegzuschaffen, keine Folge, sei die Kündigung des Vermieters ungeachtet dessen, ob letzterer die Hundehaltung aus wichtigen Gründen verweigert habe oder nicht, nicht missbräuchlich. Eine vertraglich untersagte Hundehaltung würde sogar eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen: Das Halten von Tieren stelle eine schwere Verletzung der vertraglichen Pflichten im Sinn von Art. 257f OR dar, sofern die Tierhaltung vertraglich verboten worden sei und nicht nur der Bewilligung des Vermieters bedürfe (mp 1994 S. 224).
cc) Aus der bundesgerichtlichen Praxis, dass ein Vermieter das Mietverhältnis auflösen kann, wenn der Mieter entgegen den Weisungen einen Hund in der Wohnung hält, ist zu schliessen, dass die Frage der Tierhaltung eine wesentliche ist: Würde es sich dabei nur um eine Bagatelle handeln, rechtfertigte die dahingehende Vertragsverletzung fraglos die Beendigung des Mietverhältnisses nicht. Allein schon die Tatsache, dass sich die Parteien vehement je für die ihnen näherliegenden Interessen einsetzen, der Vermieter somit auf der Wegschaffung des Tieres bzw. der Einhaltung der vertraglichen Bestimmungen beharrt bzw. sich der Mieter über diese hinwegsetzt, zeigt die Bedeutung, welche für beide Parteien der Tierhaltung zukommt. Von einer Bagatelle kann unter diesen Umständen nicht gesprochen werden, und zwar auch dann nicht, wenn Mieter und Vermieter die Meinungsverschiedenheiten in diesem Punkt gütlich beilegen konnten.
d) Gemäss Mietvertrag war X die Haustierhaltung ohne schriftliches Einverständnis der Vermieterin untersagt. Die Vermieterin gestattete ihm jedoch auf Zusehen hin, als Haustier einen Hund zu halten. Diese Zusatzvereinbarung könne die Vermieterin nach erfolgter zweimaliger schriftlicher Abmahnung bei Nichteinhaltung der Bestimmungen unter Wahrung einer Frist von 60 Tagen, jeweils auf Monatsende, schriftlich und eingeschrieben kündigen. Rund ein halbes Jahr später wies sie den Rekursgegner auf die ihm im Zusammenhang mit der Hundehaltung obliegenden Pflichten, insbesondere den Hund stets an der Leine zu führen, hin. Weil sich ihres Erachtens die Situation nicht besserte, kündigte sie den Zusatz zum Mietvertrag betreffend Haustierhaltung. Der Rekursgegner verwahrte sich dagegen mit dem Hinweis darauf, die Kündigung sei nicht auf dem zwingend vorgeschriebenen amtlichen Formular erfolgt. Gleichzeitig wehre er sich "gegen den Inhalt der Kündigung": Die mit dem Halten eines Haustiers verbundenen Immissionen überschritten das übliche Mass nicht. Die Antwort der Rekurrentin an den Rechtsvertreter des Rekursgegners lautete folgendermassen: "Obwohl wir mit Ihren Ausführungen überhaupt nicht einig gehen, möchten wir X nochmals eine Chance geben unter der Voraussetzung, dass er seinen Hund wirklich, ohne Klagen zu provozieren, beaufsichtigt." Sie zog die Kündigung folglich zurück. Als Grund führte sie keineswegs die Nichtigkeit der Kündigung an; aus den Formulierungen in ihrer Rückzugserklärung muss vielmehr geschlossen werden, sie habe dem vom Rekursgegner erwähnten sozialen Aspekt, welchen sein Hund erfülle, Rechnung tragen und von ihm nicht verlangen wollen, dass er das Tier sofort weggibt. Aus der zwischen den Parteien geführten Korrespondenz lässt sich jedenfalls nach dem Sinn, der ihr nach Treu und Glauben beizumessen ist, nicht schliessen, die Vermieterin habe dem Ersuchen des Rekursgegners sofort entsprochen, weil sie entweder ihren Irrtum (kein amtliches Formular) eingesehen habe oder um Kleinigkeiten nicht habe streiten wollen. Die Erlaubnis zur Tierhaltung hatte sie in Abänderung des Mietvertrags gegeben, darauf zurückzukommen war ihr nur nach zweimaliger Mahnung erlaubt, die Frage der Hundehaltung hatte für beide Parteien offensichtlich eine ausschlaggebende Bedeutung, und es beruhte auf Entgegenkommen seitens der Rekurrentin, dass sie die Zusatzvereinbarung weiterhin gelten liess. Es wäre ihr nämlich durchaus auch offen gestanden, die Kündigung formgerecht zu wiederholen. Dadurch, dass sie dies nicht tat, zeigte sie ihre Bereitschaft, dem Rekursgegner entgegenzukommen, weshalb ihre Rückzugserklärung als Einigung im Sinn von Art. 271a Abs. 2 OR zu qualifizieren ist.
e) Der Rekursgegner kommt demgemäss in den Genuss des dreijährigen Kündigungsschutzes. Nachdem diese Frist unbestrittenermassen noch nicht abgelaufen ist, erklärte die Vorinstanz die Kündigung zu Recht als ungültig.
Rekurskommission, 29. Mai 1996, ZR 96 56