Vermögensbesteuerung, Verkehrswert einer Liegenschaft nach Überbauung
§ 5 SchäV, § 23 SchäV, § 43 StG, § 57 Abs. 1 StG
Wurde ein Grundstück seit der letzten Verkehrswertschätzung überbaut, ist der effektive Verkehrswert der Liegenschaft am Ende der Steuerperiode, ungeachtet der bestehenden, rechtskräftigen, aber nicht mehr aktuellen Verkehrswertschätzung, gegebenenfalls rückwirkend, aufgrund der nach diesem Zeitpunkt erfolgten Zwischenschätzung festzulegen.
A erwarb im Jahr 2005 zusammen mit ihrem Lebenspartner eine Liegenschaft in Z. Die Liegenschaft wurde am 22. Februar 2007 im Rahmen einer Zwischenschätzung mit einem Verkehrswert von Fr. 737’000.– geschätzt. In der Steuererklärung für das Jahr 2006 gab A für ihren hälftigen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft einen Vermögenswert von Fr. 249’500.– an. Die Veranlagungsbehörde brachte demgegenüber einen Wert von Fr. 368’500.– zur Veranlagung, das heisst die Hälfte von Fr. 737’000.–. Die gegen diese Veranlagung erhobene Einsprache wurde abgewiesen. Den dagegen erhobenen Rekurs weist die Steuerrekurskommission ab.
Aus den Erwägungen:
5. Strittig ist, ob die Vorinstanz im Rahmen der Vermögenssteuerveranlagung zu Recht auf den (hälftigen) Verkehrswert der Liegenschaft gemäss Schätzung vom 22. Februar 2007 abgestellt hat. Die Rekurrentin will demgegenüber von einem Verkehrswert in Höhe von Fr. 249’500.– ausgehen, der dem arithmetischen Mittel aus dem Wert gemäss bisheriger und neuer Schätzung entspricht. Anzumerken ist, dass Gegenstand der alten Schätzung, welche am massgebenden Stichtag, das heisst am 31. Dezember 2006, bestand, offensichtlich nur das Land, nicht aber das mittlerweile darauf erstellte Gebäude war.
5.1 Gemäss § 43 Abs. 1 StG werden die Aktiven zum Verkehrswert bewertet. Bei der Vermögensbesteuerung handelt es sich um eine Momentbemessung. Deshalb werden Vermögensveränderungen oder Wertschwankungen während der Dauer der Steuerperiode grundsätzlich nicht berücksichtigt. Als Bemessungszeitpunkt bestimmt § 57 Abs. 1 StG den Vermögensstand am Ende der Steuerperiode. Der Umstand, dass die Rekurrentin erst am 1. Juli 2006 in ihre neue Liegenschaft hat einziehen können, ändert daher nichts daran, dass sie deren vollen Verkehrswert am Ende der Steuerperiode zu versteuern hat. Sie kann dafür im Gegenzug auch die gesamten auf der Liegenschaft lastenden Schulden abziehen. Anders verhält es sich mit Bezug auf den Eigenmietwert. Dieser ist jedoch nicht Verfahrensgegenstand.
5.2 Eine andere Frage ist, mit welchem Wert die Liegenschaft der Rekurrentin zu erfassen ist. Betreffend die Bewertung von unbeweglichem Vermögen bestimmt § 43 Abs. 3 StG, dass der Regierungsrat die Bewertungsgrundsätze und das Verfahren der amtlichen Liegenschaftsschätzung regelt. Die von ihm erlassene SchäV hält in § 23 fest, dass der entsprechend den Grundsätzen der Verordnung festgelegte Verkehrswert mit der Rechtskraft der Mitteilung wirksam wird. Gemäss dieser Bestimmung bedarf der Verkehrswert zum einen der Mitteilung, damit er im Rahmen der ordentlichen Veranlagung Berücksichtigung finden kann. Zum anderen muss die Mitteilung in Rechtskraft erwachsen sein. Daraus hat die Steuerrekurskommission in verschiedenen Entscheiden abgeleitet, es sei für die Bewertung der Liegenschaften bei der ordentlichen Veranlagung auf den gemäss Schätzungsverordnung rechtskräftig festgelegten Verkehrswert am Ende der Steuerperiode abzustellen. Dies kann jedoch nicht uneingeschränkt gelten, sondern nur in den Fällen, wo das Grundstück seit der letzten Schätzung keine massgebliche Veränderung erfahren hat. Anders verhält es sich dann, wenn am Ende der jeweiligen Steuerperiode eine rechtskräftige Schätzung nur für das Land besteht, das Grundstück aber mittlerweile überbaut ist. Es kann nicht sein, dass der Gebäudewert bei der Vermögenssteuer unberücksichtigt bleibt, nur weil noch keine rechtskräftige Neuschätzung im Sinne von § 3 SchäV vorhanden ist. Dem steht namentlich entgegen, dass gemäss § 41 Abs. 1 StG das gesamte Reinvermögen der Besteuerung unterliegt. Dies erfordert, dass ein Grundstück mit sämtlichen Bestandteilen, also unter Einschluss der darauf befindlichen Bauten, zu erfassen ist, andernfalls könnten flüssige Mittel in ein Grundstück investiert werden, ohne dass sie beim Vermögen Berücksichtigung finden würden. Es bestünde hier zwar die Möglichkeit, den Landwert gemäss vorhandener Schätzung zuzüglich getätigter Investitionen zu erfassen. Wird jedoch in ein Grundstück investiert, so entspricht die damit einhergehende Erhöhung des Verkehrswertes nicht unbedingt den Investitionen. Sofern die Investitionen eine Zwischenschätzung im Sinne von § 5 Ziff. 3 SchäV notwendig machen und diese – wie im vorliegenden Fall – bereits abgeschlossen ist, steht auf jeden Fall nichts im Weg, den dabei festgelegten Verkehrswert auf alle offenen Veranlagungen ab Vollendung der Baute beziehungsweise der Bauabnahme anzuwenden.
5.3 Die Bestimmung von § 23 SchäV vermag daran nichts zu ändern. Sie stellt eine Übergangsbestimmung dar, die vorab regelt, wann ein gemäss der (neuen) Schätzungsverordnung festgelegter Verkehrswert wirksam wird beziehungsweise die alte Schätzung ihre Gültigkeit verliert. Es rechtfertigt sich sodann, entsprechend dieser Regel die Wirksamkeit von Schätzungen gegeneinander abzugrenzen, die unter der Herrschaft und nach Massgabe der neuen Schätzungsverordnung vorgenommen wurden. Schliesslich entspricht es auch der gesetzgeberischen Konzeption, dass Neuschätzungen im Sinne vom § 3 SchäV in der Regel nur alle zehn Jahre stattfinden, sodass der einmal festgelegte Verkehrswert grundsätzlich so lange für die Vermögenssteuerveranlagung Bestand haben soll. Eine Ausnahme ist nur dann zu machen, wenn sich die Verhältnisse seit der letzten Schätzung dauerhaft und wesentlich geändert haben, mithin ein Zwischenschätzungsgrund vorliegt. In einem solchen Fall steht denn auch nichts im Weg, den anlässlich der Zwischenschätzung neu festgelegten Verkehrswert rückwirkend ab Eintritt des Zwischenschätzungsgrundes zu berücksichtigen. Dies steht vielmehr im Einklang mit der (übergeordneten) Bestimmung von § 43 Abs. 1 StG, welche fordert, dass die Aktiven zum Verkehrswert zu bewerten sind.
5.4 Im vorliegenden Fall bewohnt die Rekurrentin seit dem 1. Juli 2006 die fragliche Liegenschaft. Sie wurde am 22. Februar 2007, also nur knapp zwei Monate nach dem massgeblichen Stichtag einer Zwischenschätzung unterzogen. Dabei wurde für die Liegenschaft ein Verkehrswert von Fr. 737’000.00 festgelegt. Es ist anzunehmen, dass die Rekurrentin diesen Verkehrswert im damaligen Zeitpunkt als mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmend ansah, ansonsten hätte sie die Schätzung wohl angefochten. Irgendwelche Gründe, die eine Abweichung von dieser Schätzung rechtfertigen würden, sind weder dargetan noch ersichtlich. Dementsprechend ist der von der Vorinstanz veranlagte Vermögenssteuerwert für die Liegenschaft vollumfänglich zu bestätigen.
Entscheid der Steuerrekurskommission vom 16. April 2008