Gebäudehöhe, gestaffelte Baute
§ 8 Abs. 4 aPBV
Damit von gestaffelten Bauten gesprochen werden kann, muss bei den aneinander gebauten Baukörpern klar zwischen zwei Gebäudeeinheiten unterschieden werden können. Die Rückversetzung einzig des Dachgeschosses genügt dafür nicht.
Die V AG, an der die Stadt B eine Beteiligung von 26% hält, plant eine Überbauung mit vier Mehrfamilienhäusern und einer Tiefgarage. Die Bauparzelle liegt in der Wohn- und Gewerbezone hoher Baudichte und gehört zum Perimeter des Quartierplans «W». Das DBU verweigerte die Baubewilligung. Zur Begründung wurde ausgeführt, jedes der vier Mehrfamilienhäuser überschreite die nach Art. 28 des Baureglements der Stadt B (BauR) zulässige Gebäudehöhe von 12 m. Ohne Dachgeschoss wäre die Gebäudehöhe eingehalten. Dieses Geschoss beanspruche jedoch zwei Drittel der Grundfläche des unterliegenden Stockwerks, weshalb nicht mehr von einem untergeordneten Gebäudeteil gesprochen werden könne. Das Verwaltungsgericht weist die von der V AG dagegen erhobene Beschwerde ab.
Aus den Erwägungen:
2. Die Beschwerdeführerin bringt zur Begründung ihrer Anträge vor, die Höhe der Häuser sei nach der in § 8 Abs. 4 PBV beschriebenen Methode zu messen, denn das gewachsene beziehungsweise in zulässiger Weise gestaltete Terrain falle von Süden nach Norden stark ab. Die Pläne der jede für sich vertikal versetzten Bauten nähmen die Hanglage auf und entsprächen der in den Erläuterungen des DBU zum PBG aufgeführten Abbildung Nr. 30. Die beiden Bereiche der Häuser könnten höhenmässig klar unterschieden werden. Weder aus dem Wortlaut von § 8 Abs. 4 PBV noch aus den Erläuterungen gehe hervor, um wieviel die unterschiedlich hohen Gebäudeteile versetzt sein müssten. Im vorliegenden Fall seien sie entsprechend dem Hangverlauf um ein ganzes Stockwerk versetzt worden, weshalb sich die unteren Stockwerke trotz des Versetzens auf dem gleichen Niveau befänden. Die Nachbarn seien nach der von den Behörden der Stadt B in vergleichbaren Verhältnissen stets praktizierten Messweise weniger betroffen, als wenn die Bauten mit Attikageschossen im Sinne von § 8 Abs. 2 Ziff. 3 PBV aufgestockt oder gar mit zulässigen Steildächern eingedeckt würden. Am Augenschein führte der Vertreter des Bauamtes B aus, der Bestimmung von § 8 Abs. 4 PBV sei nicht zu entnehmen, dass für die Bemessung der Höhe versetzter Bauten nicht höhenrelevante Kriterien wie Material oder Farbe der Fassaden, Gestaltung des Eingangs, Befestigung oder interne Grundrisse berücksichtigt würden. Nach der von der Vorinstanz praktizierten Messweise überstiegen die Flachdachbauten die zulässige Höhe nur um knapp 80 cm. Es wäre aber zulässig, die Häuser mit einem zusätzlich rund 7 m hohen Satteldach zu bauen.
3. a) Das zu überbauende Grundstück befindet sich in der Wohn- und Gewerbezone hoher Baudichte. Dies hat nach Art. 28 BauR zur Folge, dass die maximale Gebäudehöhe 12 m betragen darf. Wird die Gebäudehöhe in Metern festgelegt, ist die maximale Höhendifferenz zwischen der Schnittlinie der Dachfläche mit der Fassadenfläche und in der Regel dem gewachsenen Terrain massgebend. Nicht berücksichtigt werden dabei Giebelflächen und gesamthaft untergeordnete Gebäudeteile (§ 8 Abs. 1 PBV). Bei vertikal oder horizontal gestaffelten Bauten wird die Höhe jeder Einheit für sich gemessen (§ 8 Abs. 4 PBV). Das DBU hat Erläuterungen zum Planungs- und Baugesetz herausgegeben. Dabei handelt es sich – wie das DBU darin ausführt – um Vollzugshilfen, die keine Rechtskraft besitzen. Soweit dadurch aber die rechtsgleiche Behandlung im Kanton in Bauverfahren sichergestellt werden soll, können sie als gängige Praxis bei der Beurteilung Anwendung finden. Ziff. 2.7.3 der Erläuterungen hält fest, dass bei vertikal oder horizontal gestaffelten Bauten für jede Einheit die Gebäudehöhe separat zu berechnen sei. Gleichzeitig wird zur Illustration auf zwei Abbildungen (Nrn. 30 und 31) verwiesen.
b) Vorliegend geht es um die Beurteilung eines Mehrfamilienhauses, dessen oberstes Dachgeschoss im nördlichen Teil zurückversetzt ist. Die Frage ist nun, ob durch diese Zurückversetzung das Mehrfamilienhaus als gestaffelte Baute im Sinne von § 8 Abs. 4 PBV zu betrachten ist. Dann müssten zwei massgebliche Gebäudehöhen ermittelt werden. Ist das Mehrfamilienhaus allerdings als einheitliche Baute anzusehen, bestimmt sich die Gebäudehöhe durch die Differenz zwischen höchstem Punkt des Dachgeschosses und unterstem Punkt im Norden des Mehrfamilienhauses. Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, wichtig sei der kubische Versatz, denn die Vorschrift von § 8 Abs. 4 PBV besage nicht, dass darunter nur vollständig eigenständige, zusammengebaute Baukörper mit getrennten Fassaden, getrennter Erschliessung und mit auf verschiedenem Niveau liegenden Stockwerken verstanden würden. Die Beschwerdeführerin wird in diesem Punkt auch von der Bauverwaltung B unterstützt. Als Grundsatz hält § 8 Abs. 1 PBV fest, dass zur Berechnung der Gebäudehöhe die Differenz zwischen tiefstem und höchstem Punkt des Baukörpers (Schnittlinie der Dachfläche mit der Fassadenfläche/tiefster Punkt des gewachsenen Terrains) massgebend ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin und der Bauverwaltung lässt sich insbesondere aus der Abbildung 30 in Ziff. 2.7.3 der Erläuterungen durchaus entnehmen, dass von gestaffelten Bauten nur dann gesprochen werden kann, wenn sich eine erste Einheit an die versetzte, zweite Einheit darunter anfügt. Das ist beim Projekt der Beschwerdeführerin nicht so. Dort überlagert das Dachgeschoss die Hälfte der Gebäudelänge bei weitem und es kann nicht von einer angesetzten Einheit gesprochen werden. Dabei muss es nicht zwingend notwendig sein, wie dies offensichtlich die Zürcher Praxis verlangt, dass eine gestaffelte oder versetzte Baute aus eigenständigen Baukörpern besteht, die je eine von den andern Teilen des Baukörpers abgegrenzte separate Grundfläche haben und dessen einzelne Teile bis auf den Baugrund durchgehend baulich und funktional getrennt sind (vgl. hierzu Fritsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, Zürich 2003, Ziff. 13 – 5 ff.). Dennoch müssen nach Auffassung des Verwaltungsgerichts und in Übereinstimmung mit Abbildung 30 der Erläuterungen zum PBG doch mindestens klar zwei Gebäudeeinheiten unterschieden werden können, was hier eindeutig nicht der Fall ist. Nach Auffassung des Gerichts ist eher von einem Mehrfamilienhaus auszugehen, dessen Dachgeschoss etwas zurückgenommen wurde, um in Umgehung von § 8 Abs. 1 PBV und unter Überstrapazierung von § 8 Abs. 4 PBV die Höhenvorschriften des BauR zu erfüllen. Zu Recht hat daher die Vorinstanz erkannt, dass die verlangte Gebäudehöhe nicht eingehalten ist.
Entscheid vom 17. Januar 2007