Erschliessungsetappierung und Einbezug von Grundstücken zur Beitragspflicht
§ 19 aPBG, § 37 aPBG, § 52 ff. aPBG
Sieht ein Gestaltungsplan eine erste und zweite Etappe der Erschliessung vor, so kann ein Grundstück, das in der zweiten Etappe liegt, in der Regel nicht in den Perimeter der durch die Erschliessung einen Vorteil erfahrenden Grundstücke der ersten Etappe einbezogen werden.
Über das Gebiet «Obstgarten» erliess der Gemeinderat am 20. Oktober 1998 einen Gestaltungsplan, den das DBU genehmigte. Ein wichtiger Bestandteil betrifft die Regelung der Erschliessung mit Strassen. Art. 18 der Sonderbauvorschriften legt eine Etappierung fest, nämlich eine I. Etappe und eine II. Etappe, die im Plan eingezeichnet ist. Parzelle Nr. 15 gehört zur II. Etappe. Nachdem die I. Etappe der Strassenerschliessung ausgeführt worden war, teilte die Bauverwaltung den betroffenen Grundeigentümern die öffentliche Auflage der Erschliessungsbeiträge mit. Die Eigentümer der Parzelle Nr. 15 erhoben Einsprache und machten geltend, die Beiträge für Parzelle Nr. 15 dürften erst mit der tatsächlichen Realisierung der II. Etappe erhoben werden. Der Gemeinderat wies die Einsprache ab. Das DBU wies ebenfalls ab. Die dagegen erhobene Einsprache des Grundeigentümers heisst das Verwaltungsgericht gut.
Aus den Erwägungen:
2. a) Baugebiete sind in der Regel im Rahmen eines Gestaltungsplanes zu erschliessen und baureif zu machen (§ 37 PBG). Hier liegt ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vor, der die Erschliessung parzellenscharf in eine erste Etappe (I.) und eine zweite Etappe (II.) unterteilt. Der Gestaltungsplan legt – soweit erforderlich – die Erschliessung fest (§ 19 Abs. 1 Ziff. 1 PBG). Die Erschliessung umfasst Verkehrsanlagen sowie Werkleitungen für die Wasser- und Energieversorgung oder für die Abwasserbeseitigung und zugehörige zentrale Anlagen (§ 35 Abs. 2 PBG).
b) Die Gemeinde erhebt Beiträge der Grundeigentümer für die Kosten der Erschliessung. Die Bemessungsfaktoren für die Beiträge sind in einem (Gemeinde)Reglement zu ordnen (vgl. § 47 PBG). Das PBG ordnet die Grundvoraussetzungen zur Erhebung von Beiträgen (§§ 5257 PBG). (...)
c) Die Grundeigentümer der Parzelle Nr. 15 bringen vor, sie dürften nicht mit Beiträgen an die Kosten der Erschliessungsanlagen für die erste, sondern erst für die zweite Etappe belastet werden. Sie wenden sich also gegen die Beitragspflicht als solche. Dem entgegnet der Gemeinderat, die Erschliessungsanlage führe unmittelbar an die Südgrenze der Parzelle Nr. 15, weshalb ein gewisser Teil erschlossen und damit beitragspflichtig sei. Diese Argumentation träfe dann zu, wenn nicht der Gestaltungsplan selbst eine Etappierung der Erschliessung ordnete beziehungsweise die Fortsetzung der ersten Etappe festlegte. Hier aber hält sich der Gemeinderat klar nicht an die eigenen Vorgaben. Mit seinem Vorgehen wäre das Durcheinander bei der Kostenverteilung für die zweite Etappe geradezu vorprogrammiert. Aufgrund der klaren Etappierung der Erschliessung und mit ihr der Kostenverteilung ist die Beschwerde deshalb gutzuheissen. (...)
Entscheid vom 12. Januar 2005