Zonenkonformität eines Clublokals in ZöBA. Beschränkung der Immissionen durch Regelung der Öffnungszeiten
Art. 11 Abs. 2 USG, Art. 15 USG
1. Der Betrieb eines Clublokals ist mit dem Zweck der Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen grundsätzlich vereinbar (E. 2; BGE, E. 3).
2. Im Sinne des umweltschutzrechtlichen Vorsorgeprinzips sind mögliche Immissionen durch Beschränkung der Betriebszeiten auf höchstens geringfügige Störungen (ES II) zu beschränken (BGE, E. 2).
Der FC R plant, an der Sporthalle einen Anbau zu errichten, welcher ihm als Clublokal dienen soll. Der Anbau käme in zirka 96 m Distanz zur Liegenschaft von G zu stehen und würde ihr gegenüber durch einen auf das Strassenniveau führenden Erdwall abgeschirmt (das Clubhaus liegt tiefer). Geplant sind 54 Innensitzplätze. Es ist beabsichtigt, im Clubhaus während maximal 28 Stunden pro Woche (Freitag, Samstag, Sonntag sowie an einem weiteren Wochentag) eine Gelegenheitswirtschaft mit Alkoholausschank zu betreiben. Die Gelegenheitswirtschaft im Clubhaus soll das bereits jetzt schon anlässlich von Sportveranstaltungen jeweils errichtete und danach wieder abgebrochene Provisorium ersetzen. Ein Betriebsreglement für das Clubhaus liegt seit dem 17. April 1999 im Entwurf vor. Während der öffentlichen Auflage erhob G Einsprache gegen das Clubhaus-Projekt. Die Stadt R wies die Einsprache ab. Dagegen rekurrierte G beim DBU, das abwies. Gegen diesen Entscheid erhebt G Beschwerde beim Verwaltungsgericht, welches abweist. Auch das hierauf mit Verwaltungsgerichts- und staatsrechtlicher Beschwerde angerufene Bundesgericht weist ab.
Aus den Erwägungen des Verwaltungsgerichts:
2. Hauptstreitpunkt ist vorliegend die Frage, ob das geplante Clubhaus beziehungsweise der damit verbundene geplante Restaurationsbetrieb in einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zulässig ist. Das kantonale Recht bestimmt nicht näher, welche Bauten und Aktivitäten in einer öffentlichen Zone zulässig sind. Art. 13 des Baureglements der Stadt R hält fest, die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sei bestimmt für Bauten und Anlagen der öffentlichen Hand oder von Trägerschaften, die Aufgaben im öffentlichen Interesse wahrnehmen. Sie dürften höchstens mässig stören.
) Das Bundesgericht hat in einem Urteil vom 29. März 2001 (Nr. 1P.498/2000) folgendes ausgeführt: «Dass zu einer Tennisanlage ein Clubhaus gehört und dieses mit Aussensitzplatz, Aufenthaltsraum, Küche, Garderoben und Toiletten ausgestattet ist, gehört heute zum Ausbaustandard von Sportanlagen und entspricht einem berechtigten Bedürfnis der Benützer. In einer Zone des öffentlichen Interesses werden alle Bauten und Anlagen als zulässig erachtet, die für die Ausübung einer im öffentlichen Interesse liegenden Sportart notwendig sind, wozu auch Clubhäuser und Restaurants gehören, die den Sportanlagen angegliedert sind, sofern sie in einem engen sachlichen Zusammenhang mit der Sportanlage stehen.» Die Zulässigkeit des geplanten Clubhauses in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen wird von Seiten des Beschwerdeführers nicht mehr grundsätzlich in Frage gestellt. Er ist aber der Auffassung, die geplanten Betriebszeiten kämen einem eigentlichen Restaurationsbetrieb gleich, wobei zugegeben worden sei, dass es dem verfahrensbeteiligten FC R auch um finanzielle Interessen gehe.
b) Für die Beurteilung, ob der geplante Restaurationsbetrieb in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zulässig ist, muss auf die eingereichten Baugesuchsunterlagen und die darauf beruhende Baubewilligung abgestellt werden. Letztere bezeichnet den geplanten Restaurationsbetrieb als Gelegenheitswirtschaft, welche den entsprechenden Vorschriften der Gastgewerbegesetzgebung und -praxis zu genügen habe. Hierfür sei bei der zuständigen Stelle eine gesonderte Bewilligung einzuholen. Weiter wird auch auf eine nähere Regelung im Benützungsreglement verwiesen. Dessen Entwurf lag im Zeitpunkt des Entscheids über die Baubewilligung vor und verweist wiederum auf die entsprechende Gesetzgebung für Gelegenheitswirtschaften (maximal 28 Stunden pro Woche). Darin wird festgehalten, dass der Betrieb lediglich an Wochenenden (Freitag, Samstag, Sonntag) sowie an einem frei wählbaren Tag in der Wochegeführt werden dürfe. Vorgesehen sind Öffnungszeiten bis 23.30 Uhr unter der Woche, freitags und samstags bis Mitternacht und am Sonntag bis 19.00 Uhr. Diese Öffnungszeiten sind vor allem dem Spielbetrieb des FC R, dem ja das geplante Clubhaus vor allem dienen soll, angepasst. Der Stadtrat sieht im geplanten Clubhaus eine Unterstützung der Infrastruktur des Sportplatzes und der darauf ausgeführten Aktivitäten und Veranstaltungen. Er ist in der Betriebskommission vertreten, was wesentlich dazu beitragen dürfte, dass der geplante Betrieb auch ordnungsgemäss abgehalten werden wird. Die Betriebskommission hat auch bei der Vermietung an andere Vereine mitzuwirken (vgl. Entwurf Betriebsreglement). Somit steht aber fest, dass das Clublokal nicht nur dem FC R zur Verfügung steht, sondern auch allen anderen interessierten Sportvereinen, die die Sportanlage nützen wollen. Zudem können im Clublokal Wettkampfbüros untergebracht werden oder es kann als Theorielokal (etwa für Schiedsrichter-Weiterbildungen) dienen. Im Rahmen der Öffnungszeiten ist das Lokal allen Besuchern zugänglich.
c) Es kann nicht gesagt werden, dass durch das geplante Clublokal ein Restaurationsbetrieb geschaffen werde, dessen Hauptzweck letztlich die Erschliessung einer Finanzierungsquelle für den FC R sei. Die vorgesehenen Öffnungszeiten sind dem Trainings- und Spielbetrieb des FC R angepasst. Eine andere Regelung würde ohnehin keinen Sinn machen. Der Präsident des FC R hat anlässlich des Augenscheins auch glaubhaft ausgeführt, dass der geplante Restaurationsbetrieb gegenüber dem heute in Provisorien betriebenen nicht wesentlich ausgedehnt werde. Wenn der FC R durch den Restaurationsbetrieb zu zusätzlichen Einnahmen kommt, so ist das nicht unzulässig. Allerdings dürfte es sich dabei nicht um Dimensionen handeln, wie sie sich der Beschwerdeführer möglicherweise vorstellt. Das Clublokal liegt für normale Quartierbewohner und Dritte an einer nicht eben attraktiven Lage. Die Öffnungszeiten sind gegenüber normalen Gaststättebetrieben vergleichsweise eingeschränkt, aber gerade für den Vereinsbetrieb angemessen. Der vorgesehene Betrieb des Clublokals hält sich auch im Rahmen eines zulässigen mässig störenden Betriebs. Das vorgesehene Clubhaus mit dazugehörigem Restaurationsbetrieb ist daher in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht zonenwidrig.
Entscheid vom 6. März 2002
Aus den Erwägungen des Bundesgerichts:
2. Zunächst ist zu prüfen, ob das Vorhaben beim Beschwerdeführer unzulässige Lärmeinwirkungen verursacht.
2.1 Das streitbetroffene Klubhaus stellt eine ortsfeste Anlage im Sinne von Art. 7 Abs. 7 USG dar, bei deren Betrieb Lärmemissionen verursacht werden. Da das Klubhaus als Erweiterung einer Anlage geplant ist, die vor dem Inkrafttreten des USG errichtet wurde, die aber soweit ersichtlich in der Umgebung bisher keine nennenswerten Immissionen verursacht hat, ist das Projekt als Änderung einer nicht sanierungspflichtigen Altanlage zu qualifizieren. Als solches untersteht es den selben Anforderungen wie eine Neuanlage (Urteil des Bundesgerichts vom 20. November 1998, URP 1999 S. 264, E. 3a; ROBERT WOLF, Kommentar USG, N. 46 zu Art. 25). Neue lärmverursachende Anlagen haben in der Umgebung grundsätzlich die Planungswerte der massgeblichen Empfindlichkeitsstufe (ES) einzuhalten (Art. 25 Abs. 1 USG). Die Liegenschaft des Beschwerdeführers liegt in der Wohnzone mit der ES II (vgl. Art. 5 und 28 BauR). Da das Lärmschutzrecht für den Lärm von Gaststätten beziehungsweise von Sporthallen mit angebautem Klublokal keine Belastungsgrenzwerte kennt, hat die Vollzugsbehörde beziehungsweise das Gericht die Lärmimmissionen direkt gestützt auf Art. 15 USG zu beurteilen. Im Rahmen dieser Beurteilung sind der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvorbelastung der Zone, in der die Immissionen auftreten, zu berücksichtigen. Dabei ist nicht auf das subjektive Lärmempfinden einzelner Personen abzustellen, sondern eine objektivierte Betrachtung unter Berücksichtigung von Personen mit erhöhter Empfindlichkeit vorzunehmen (BGE 126 II 366 E. 2c S. 368; 126 III 223 E. 3c S. 225; 123 II 325 E. 4d/bb S. 335, je mit Hinweisen). Da die Planungswerte der ES II nicht angewendet werden können, hat die Anlage ein Immissionsniveau einzuhalten, bei welchem nach richterlicher Beurteilung höchstens geringfügige Störungen auftreten (BGE 123 II 325 E. 4d/bb S. 335).
2.2. Gemäss Baubewilligung kann das Klubhaus an drei Abenden pro Woche, darunter der Freitag- und Samstagabend, nicht aber der Sonntagabend, sowie am Sonntag während des Tages als Restaurationsstätte mit Alkoholausschank betrieben werden. Gemäss den Akten weist das Lokal 54 Plätze auf. Diese werden je nach Anlass kaum vollständig besetzt sein, während bei anderen Gelegenheiten auch noch mit zusätzlichen Besuchern zu rechnen sein wird. Sitzplätze im Freien sind nicht vorgesehen; es ist aber anzunehmen, dass sich die Besucher bei schönem Wetter auch im Freien aufhalten werden. Vor der nach Nordosten gerichteten Hauptfassade des Klubhauses ist hierfür ohne weiteres Platz vorhanden. Immerhin hat der Beschwerdegegner erklärt, es bestehe vor allem am Abend nicht die Absicht, den Restaurationsbetrieb ins Freie zu verlegen.
2.2.1 Das Klubhaus ist von der Liegenschaft des Beschwdeführers rund 100 m entfernt. Es wird aus der Sicht des Beschwerdeführers vom abfallenden Gelände und einem Erdwall weitgehend verdeckt. Die Hauptfassade des Klubhauses ist nicht gegen das Haus des Beschwerdeführers gerichtet. Angesichts dieser räumlichen Gegebenheiten, aber auch angesichts der Tatsache, dass die bisherigen vom Beschwerdegegner betriebenen Festwirtschaften offenbar nie zu störenden Immissionen beim Beschwerdeführer führten, darf auch ohne weitere Abklärungen angenommen werden, dass der Betrieb des Klubhauses selbst höchstens zu geringfügigen Störungen beim Beschwerdeführer und den benachbarten Liegenschaften führen wird. Unbegründet erscheint insbesondere die Befürchtung des Beschwerdeführers, der Restaurationsbetrieb würde auch auf dem Weglein zur Feldhofstrasse beziehungsweise entlang derselben stattfinden. Hierfür fehlen jegliche Anhaltspunkte. Falls während der Schönwetterperiode regelmässig im Freien gewirtet würde, schliesst das BUWAL in seiner Stellungnahme allerdings erheblichere Störungen nicht aus. Da es eher unwahrscheinlich ist, dass solche Störungen auftreten, da sie andererseits aber auch nicht ganz sicher ausgeschlossen werden können, rechtfertigt es sich, vorläufig auf Auflagen zu verzichten. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Baubehörde bei auftretenden Störungen umgehend für die erforderlichen Betriebseinschränkungen zu sorgen hat. Diese könnten in einem Verbot der Bewirtung im Freien z.B. ab 22 Uhr oder, wenn nötig, überhaupt in einer Reduktion der Öffnungszeiten bestehen.
2.2.2 Zu den zurechenbaren Immissionen gehört auch der mit dem Betrieb des Klubhauses zusammenhängende Verkehrslärm. Selbst wenn anzunehmen ist, dass durch die gelegentliche Fremdvermietung des Klubhauses an andere Sportvereine oder weitere Gruppierungen ein gewisser Zusatzverkehr erzeugt wird, so erscheint doch die Darstellung des Beschwerdegegners plausibel, dass in erster Linie Personen das Klublokal aufsuchen werden, die sich als Sporttreibende oder Besucher eines Sportanlasses ohnehin zum Sportplatz begeben. Daher kann angenommen werden, dass die Eröffnung des Klublokals nicht zu wesentlichem Zusatzverkehr führen wird. Hingegen bewirkt die Tatsache, dass anstelle des mobilen Festzeltes ein Klublokal vorhanden ist, zweifelsfrei eine Ausdehnung der Betriebszeiten und damit eine Verlagerung der Rückfahrt auf eine spätere Stunde. Ausserdem werden die Betriebszeiten auf das ganze Jahr ausgedehnt, was gegenüber dem heutigen mobilen Betrieb zweifellos eine beträchtliche Erweiterung bedeutet. Der Verkehr mit dem Sportplatz verteilt sich auf die Feldhof- und die Dorfstrasse. Der Beschwerdegegner hat zugesagt, dass er bei grösseren Anlässen die Besucher dazu anhalten kann, den Parkplatz an der Dorfstrasse zu benützen. Darauf ist er zu behaften. Gemäss den Akten weist der Parkplatz an der Dorfstrasse zudem die grössere Kapazität auf als jener an der Feldhofstrasse. Insgesamt sind 110 Parkplätze vorhanden, was für die Besucher des Klubhauses mehr als genügt. Die Befürchtung des Beschwerdeführers, wegen des Klubhauses werde zunehmend auf der Feldhofstrasse parkiert – wo ohnehin ein Parkverbot besteht – erscheint daher unbegründet. Weiter kann in Rechnung gestellt werden, dass der Beschwerdegegner als Klub weit eher als der Betreiber einer herkömmlichen Wirtschaft die Möglichkeit hat, das Verhalten der Klubmitglieder und deren Besucher zu beeinflussen. Das Betriebsreglement verpflichtet die Klubbesucher ausdrücklich zu rücksichtsvollem Benehmen und zur Vermeidung unnötigen Lärms. Es spricht nichts dafür, dass diese Regelung von vornherein missachtet würde. Da sich der Verkehr vom und zum Klubhaus somit nur teilweise über die Feldhofstrasse abwickelt und der Beschwerdegegner sich ausdrücklich zu rücksichtsvollem Verhalten verpflichtet hat, scheint es gerechtfertigt, der Beurteilung der kantonalen Instanzen zu folgen: Der Beschwerdeführer hat wegen des Klubhauses nicht mit mehr als höchstens geringfügigen Störungen durch Verkehrslärm zu rechnen. Ob die Feldhofstrasse allenfalls ausgebaut wird, wie der Beschwerdeführer behauptet, spielt für die Beurteilung des umstrittenen Klubhauses keine Rolle. Die entsprechenden Hinweise des Beschwerdeführers sind zudem ungenügend begründet; aus der zu den Akten gegebenen Besprechungsnotiz lassen sich derartige Absichten jedenfalls nicht erkennen.
2.2.3 Wie das BUWAL grundsätzlich zu Recht zu bedenken gibt, müssen die Lärmemissionen in Wahrung des Vorsorgegrundsatzes auf jeden Fall so weit begrenzt werden, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG; BGE 124 II 517 E. 4b S. 521). In Frage kommen praktisch ausschliesslich Beschränkungen der Betriebszeit am Abend. Unter der Woche dauert der Trainings- und Spielbetrieb nach den unwidersprochenen Angaben des Beschwerdegegners bis ca. 22 Uhr. Wenn das Klublokal anschliessend bis 23 Uhr 30 oder am Freitag bis 24 Uhr geöffnet hat, so ist das angemessen. Eine frühere Schliessung müsste – gemessen am Ziel, dass Spieler und Besucher nach dem Spiel noch einen Moment zusammensitzen und etwas konsumieren können – als unverhältnismässige Einschränkung des Betriebes angesehen werden. Am Samstag besteht allerdings ein gewisser Widerspruch zur Tatsache, dass der Sportplatz offenbar nur bis 20 Uhr offen ist. Wird der Spielbetrieb um 20 Uhr eingestellt, so scheint es zunächst nicht unverhältnismässig, das Klublokal bereits um 22 Uhr zu schliessen. Das Klublokal soll aber unter anderem auch betrieben werden, um dem Beschwerdegegner zusätzliche Einnahmen zu verschaffen. Unter dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Tragbarkeit stellt sich somit die Frage, ob der Einnahmenverlust bei früherer Schliessung in einem angemessenen Verhältnis zur erreichten Störungsminderung steht. Nach der Praxis gelten vorsorgliche Emissionsbegrenzungsmassnahmen, die zusätzlich zum ohnehin erforderlichen Lärmschutz angeordnet werden sollen, dann als wirtschaftlich tragbar, wenn sich mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen erreichen lässt (BGE 124 II 517 E. 5a S. 522). Vorliegend ist es keineswegs sicher, dass der Betrieb des Klublokals überhaupt störende Immissionen verursachen wird. Das rechtfertigt es, vorläufig auf die Anordnung vorsorglicher Betriebseinschränkungen zu verzichten.
2.3 Zusammenfassend ergibt sich, dass die erteilte Baubewilligung unter Lärmschutzgesichtspunkten nicht zu beanstanden ist. Einschränkungen im Interesse des Lärmschutzes sind allerdings anzuordnen, wenn sich zeigen sollte, dass die vorstehenden Annahmen über den künftigen Betrieb zu optimistisch waren.
3. Im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde ist entsprechend den Rügen des Beschwerdeführers zu prüfen, ob das Verwaltungsgericht Art. 13 BauR willkürlich angewendet hat.
Ein Entscheid ist nicht schon dann willkürlich, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt nur vor, wenn nicht bloss die Begründung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist ( BGE 127 I 54 E. 2b S. 56; 124 I 208 E. 4a S. 211; 123 I 1 E. 4a S. 5, je mit Hinweisen).
3.1 Da das kantonale Recht keine näheren Vorschriften über die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen enthält, bestimmt sich allein nach Art. 13 BauR, ob das umstrittene Klubhaus in der ZöBA zonenkonform ist oder nicht. Das Verwaltungsgericht hat erwogen, die vorgesehenen Öffnungszeiten des Klubhauses seien in erster Linie auf den Spielbetrieb des Beschwerdegegners abgestimmt. Ausserdem stehe das Lokal auch anderen interessierten Sportvereinen, welche die Sportanlage Stacherholz nützen, zur Verfügung. Schliesslich könne es für weitere Zwecke, etwa als Theorielokal, dienen.
3.2 Der Beschwerdeführer hält es für willkürlich, dass das Verwaltungsgericht die Öffnungszeiten als dem Trainings- und Spielbetrieb des Beschwerdegegners angepasst bezeichnet hat. Indessen ist der Beschwerdegegner einer der grösseren Fussballclubs der Ostschweiz. Gemäss seinen unwidersprochenen Darlegungen finden Trainings und Wettkämpfe unter der Woche am späten Nachmittag und am Abend statt. An Samstagen werden Matches an den Nachmittagen, an Sonntagen sowohl am Vor- wie am Nachmittag ausgetragen. Wie bereits in Erwägung 2 festgehalten, ist die Öffnungszeit des Klubhauses grundsätzlich auf diese Spielzeiten abgestimmt. Es ist weitgehend eine Ermessensfrage, ob die Öffnungszeit am Samstag (bis 24 Uhr) noch als auf den Spielbetrieb abgestimmt anzusehen ist. Wenn das Verwaltungsgericht dies – zur Ermöglichung des geselligen Teils des Klublebens – mit einer gewissen Grosszügigkeit auch für den Samstagabend bejaht hat, so ist das jedenfalls nicht willkürlich. Was die Perioden des Jahres betrifft, während derer die Rasenflächen nicht bespielbar sind, so besteht in dieser Zeit doch jederzeit die Möglichkeit, in der Halle zu trainieren. Auch insofern kann nicht gesagt werden, die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht sei in dieser Hinsicht willkürlich.
3.3 Der Beschwerdeführer hält es auch für willkürlich, dass das Verwaltungsgericht entsprechend den Aussagen des Präsidenten des Beschwerdegegners angenommen hat, der geplante Restaurationsbetrieb werde gegenüber dem heute in Provisorien betriebenen nicht wesentlich ausgedehnt. Diese Rüge ist insofern verständlich, als in der Tat keine gesicherten Angaben über den zeitlichen Umfang des bisherigen und des künftigen Restaurationsbetriebes vorliegen. Unter den gegebenen Umständen liegt die Vermutung nahe, dass der Restaurationsbetrieb künftig erweitert werden wird, namentlich im Winterhalbjahr. Dennoch kann dem angefochtenen Urteil in diesem Punkt zumindest im Ergebnis keine Willkür vorgeworfen werden. Massstab für die Beurteilung ist allein Art. 13 BauR, nach welchem in der ZöBA Bauten und Anlagen von Trägerschaften zulässig sind, die Aufgaben im öffentlichen Interesse wahrnehmen. Der Frage, ob das Verwaltungsgericht das Verhältnis zwischen der heutigen und der künftigen Betriebstätigkeit korrekt festgestellt hat, kommt in diesem Zusammenhang nur untergeordnete Bedeutung zu.
3.4 Der Beschwerdeführer erachtet es überdies als willkürlich, dass das Verwaltungsgericht das öffentliche Interesse am Klubhaus und die Allgemeinzugänglichkeit des Klubrestaurantes bejaht hat. Es besteht kein Zweifel, dass der Fussballplatz und die sportlichen Aktivitäten des Beschwerdegegners – inklusive namentlich die Jugendarbeit – im öffentlichen Interesse liegen. Dass zu diesem Sportplatz und der zugehörigen Halle ein Klubhaus gehört, entspricht einem berechtigten Bedürfnis der Benützer. Es kann auf das den Parteien bekannte Urteil des Bundesgerichts vom 29. März 2001 (1P.498/2000, Steinhausen) verwiesen werden. Das öffentliche Interesse erstreckt sich in diesem Sinn auch auf das Klubhaus. Dieses ist mit 54 Sitzplätzen und einer Küche angemessen dimensioniert, soll es doch auf jeden Fall zwei vollständigen Fussballmannschaften und einer gewissen Anzahl Begleitpersonen und Matchbesuchern Platz bieten können. Dass das Klubhaus gelegentlich auch unabhängig von einem Training oder Sportanlass geöffnet sein wird, und dass der Beschwerdegegner mit seinem Betrieb zusätzliche Einnahmen erzielen will, ändert an der vorstehenden Beurteilung nichts. Der Beschwerdeführer stellt den Sachverhalt zu Unrecht so dar, als hätte das Klubhaus mit dem Trainings- und Spielbetrieb kaum etwas zu tun und als würde es praktisch als selbstständiges Restaurant geführt werden. Wenn der Beschwerdeführer gleichzeitig rügt, das Klubhaus sei für die Allgemeinheit nicht zugänglich, weshalb ein öffentliches Interesse zu verneinen sei, so widerspricht er sich selbst. Im Übrigen bedeutet das Kriterium der Allgemeinzugänglichkeit nicht, dass eine Anlage, um im öffentlichen Interesse zu stehen, schlechthin jedermann zur Verfügung zu stehen hat. Im Fall Steinhausen (1P.498/2000) hat es das Bundesgericht genügen lassen, dass der Beitritt zum fraglichen Verein, einem Tennisclub, finanziell verhältnismässig günstig war und dass die Tennisanlage darüber hinaus, unabhängig von der Vereinsmitgliedschaft, auch den Einwohnern der Gemeinde Steinhausen in einem gewissen Umfang offenstand. Im vorliegenden Fall gilt Ähnliches. Der Beitritt zum Beschwerdegegner ist ohne Weiteres möglich und mit einer mässigen Jahresgebühr verbunden. Ausserdem wird das Klubhaus jedenfalls zu denjenigen Zeiten, in denen Matches ausgetragen werden, gemäss ausdrücklicher Zusicherung des Beschwerdegegners auch dem interessierten Publikum offen stehen. Damit liegt, selbst wenn im Klubhaus teilweise auch geschlossene Veranstaltungen stattfinden, jene Allgemeinzugänglichkeit vor, die im Hinblick auf das öffentliche Interesse zu fordern ist.
3.5 Der Beschwerdeführer rügt schliesslich, es sei willkürlich, den Restaurationsbetrieb mit Alkoholausschank und Fremdvermietung während der nächtlichen Öffnungszeiten als zonenkonformen, mässig störenden Betrieb zu qualifizieren. In diesem Zusammenhang macht der Beschwerdeführer ausschliesslich übermässige Lärmimmissionen geltend. Wie erwähnt, hat Art. 13 Satz 2 BauR, wonach Bauten und Anlagen in der ZöBA höchstens mässig stören dürfen, neben den bundesrechtlichen Immissionsschutzvorschriften keine selbstständige Tragweite. Die Frage des Immissionsschutzes war im Rahmen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu behandeln, weshalb darauf an dieser Stelle nicht mehr einzutreten ist.
Urteil vom 12. Februar 2003