Ausnahmebewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes durch einen Nicht-Selbstbewirtschafter
Art. 64 Abs. 1 BGBB
Die Ausnahmebewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes durch einen Nicht-Selbstbewirtschafter setzt einen wichtigen Grund voraus. Relative Enge des Ausnahmegrundes der «wichtigen Gründe».
Die Schweizerische Eidgenossenschaft ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 23 in der Gemeinde J. Diese misst ca. 30 a; ca. 5 a davon sind Wald, der Rest Wiesland, das seit mehreren Jahren an V verpachtet ist. Die Eigentümerin der Parzelle Nr. 23 beabsichtigt, das Grundstück zum Preis von Fr. 3.–/m2 an die Bürgergemeinde J zu verkaufen. Die Bürgergemeinde stimmte diesem Kauf an ihrer Versammlung vom 7. Juni 2000 zu. Die Bürgergemeinde J unterzeichnete am 22. September 2000 ein Formular, womit «Antrag auf Bewilligung für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks (BGBB 61 ff.)» gestellt wurde. Am 16. August 2000 gelangte V ans Landwirtschaftsamt. Er habe vom Bund erfahren, dass die Parzelle Nr. 23 an die Bürgergemeinde verkauft werden solle. Er frage sich, ob dieser Verkauf nicht im Widerspruch zum Schutze der Selbstbewirtschafter stehe. Diese Parzelle würde vorzüglich zur Arrondierung seines sich in unmittelbarer Nähe befindlichen Betriebes dienen. Er besitze wenig Eigenland. Das Landwirtschaftsamt bewilligte am 12. Dezember 2000 den Erwerb dieser Parzelle durch die Bürgergemeinde J und teilte diesen Entscheid auch V mit. Mit Datum vom 15. Januar 2001 erhob V dagegen Rekurs bei der Rekurskommission für Landwirtschaftssachen und beantragte, der Kauf der Parzelle Nr. 23 durch die Bürgergemeinde J sei nicht zu bewilligen. Er machte insbesondere geltend, die Bewilligung liege quer zu den agrarpolitischen Zielsetzungen des Bodenrechts. Die Rekurskommission wies ab, da wichtige Gründe im Sinne von Art. 64 Abs. 1 BGBB für die Bewilligung vorlägen (optimale Arrondierung für die Bürgergemeinde, indem die Lücke zwischen den Waldparzellen in vortrefflicher Weise geschlossen werde; positive Auswirkungen auf die Waldbewirtschaftung; wichtiger Grund in der Person gegeben, die im Rahmen der Güterzusammenlegung grosse Leistungen erbracht habe). Dagegen gelangt V ans Verwaltungsgericht, das die Beschwerde gutheisst.
Aus den Erwägungen:
2. a) Unbestrittenermassen handelt es sich bei der Parzelle Nr. 23 um ein einzelnes landwirtschaftliches Grundstück, das ausserhalb einer Bauzone liegt und für welches die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Das Grundstück ist zwar nur zu 5/6 landwirtschaftlich nutzbar, denn der Rest ist Wald. Das ändert aber an seinem Charakter nichts. Befinden sich nämlich auf demselben Grundstück landwirtschaftliches Land, Wald oder ein Gewässer, handelt es sich um ein Grundstück mit gemischter Nutzung nach Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB, das dem Gesetz als Ganzes unterstellt ist (Hofer, Das bäuerliche Bodenrecht, Brugg 1995, Art. 6 Rz 13). Nachdem das ganze Grundstück mehr als 25 a umfasst, fällt es folglich unter den Geltungsbereich des BGBB. Wer ein landwirtschaftliches Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB) der kantonalen Bewilligungsbehörde (vgl. Art. 83 Abs. 1 BGBB). Die Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks wird unter anderem verweigert, wenn der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist oder ein übersetzter Preis vereinbart wurde oder das zu erwerbende Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liegt (Art. 63 Abs. 1 BGBB). Bei fehlender Selbstbewirtschaftung ist die Bewilligung zu erteilen, wenn der Erwerber einen wichtigen Grund nachweist, namentlich wenn ... (es folgen sieben konkrete Tatbestände im Gesetz, vgl. Art. 64 Abs. 1 BGBB). Art. 64 BGBB statuiert Ausnahmetatbestände vom Selbstbewirtschaftungsprinzip. Die wichtigen Gründe sind nicht abschliessend (Bandli/Stalder, Das bäuerliche Bodenrecht, Brugg 1995, Art. 64 Rz 2 und 3). Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass sich im Bewilligungsverfahren nie mehrere Konkurrenten gegenüberstehen, von denen der Bestgeeignete zu bestimmen wäre. Das Vorliegen eines Angebots eines Selbstbewirtschafters führt dazu, dass dem Nichtselbstbewirtschafter die Ausnahmebewilligung zu verweigern ist.
b) Die sich auf diese Grundlagen stützende Vorinstanz geht im angefochtenen Entscheid davon aus, der Erwerber habe einen solchen wichtigen Grund nachgewiesen. Zwar liege nicht ein namentlich aufgeführter Grund vor. Bei der Berufung auf die Generalklausel sei anhand der gesamten Umstände eine Interessenabwägung vorzunehmen zwischen den Interessen der Vertragsparteien am Zustandekommen des Erwerbs durch einen Nichtbewirtschafter einerseits und dem öffentlichen Interesse an der Durchsetzung des Selbstbewirtschafterprinzips im konkreten Fall andererseits. Der Selbstbewirtschafter geniesse im Bewilligungsverfahren keinen Vorrang vor dem Nichtselbstbewirtschafter, der einen wichtigen Grund nachweise. Im vorliegenden Fall ergebe sich für den Selbstbewirtschafter keine erkennbare Benachteiligung. Die Parzelle stehe dem Rekurrenten nach wie vor pachtweise zur Verfügung. Es liege kein unerwünschtes Rechtsgeschäft vor. Bereits daraus ergebe sich, dass ein wichtiger Grund vorliege. Mit dem Erwerb der Parzelle Nr. 23 könne die Bürgergemeinde die vorhandene Lücke äusserst sinnvoll und wünschenswert schliessen. Zudem ergäben sich positive Auswirkungen auf die Waldbewirtschaftung, was ebenfalls einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 64 BGBB darstelle.
c) Die Vorinstanz stützt sich für die Bewilligung des Rechtsgeschäftes unter Nichtselbstbewirtschaftern insbesondere auf BGE 122 III 287 ff. Darin wird unter anderem ausgeführt: «Für den hier geplanten Tausch bedarf es demnach einer Ausnahmebewilligung. Unter welchen Voraussetzungen eine solche erteilt werden kann, ist in Art. 64 Abs. 1 BGBB bestimmt. Diese Vorschrift enthält einerseits einen nicht abschliessenden Katalog von Ausnahmetatbeständen (lit. a-f) und andererseits eine generalklauselartige Formulierung (wichtiger Grund). Auf den vorliegenden Fall trifft keiner der in lit. a-f aufgezählten Sondertatbestände zu, weshalb einzig zu prüfen ist, ob der geplante Tausch unter dem Gesichtswinkel des wichtigen Grundes bewilligt werden kann. Was darunter zu verstehen ist, wird in Art. 64 Abs. 1 BGBB nicht näher ausgeführt. Es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles konkretisiert werden muss. Dabei ist auf die agrarpolitische Zielsetzung des BGBB zurückzugreifen, ist es doch Ziel der Bewilligungspflicht, durch Überprüfung des Verpflichtungsgeschäftes sicherzustellen, dass die von den Parteien beabsichtigte Eigentumsübertragung bzw. ein ihr wirtschaftlich gleichkommendes Rechtsgeschäft mit den Zielsetzungen des bäuerlichen Bodenrechts in Einklang steht (Stalder, a.a.O., N 8 der Vorbemerkungen zu Art.61-69 BGBB). Hauptzweck der Revision des bäuerlichen Bodenrechts bildet die Stärkung der Stellung des Selbstbewirtschafters beim Erwerb von landwirtschaftlichem Boden in Gestalt von landwirtschaftlichen Gewerben oder Grundstücken. Beim Eigentumsübergang soll der Selbstbewirtschafter privilegiert werden; zu seinem Schutz wurde ein Bewilligungsverfahren geschaffen, welches für ihn den Zugang zu landwirtschaftlichem Boden zu erleichtern hat (Botschaft zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, BBl 1998 III 1035 ff.; Zimmerli, Das neue bäuerliche Bodenrecht – Die Grundzüge der Gesetzesrevision, in: ZBGR 74/1993 S. 143 f. und S. 150; Pfäffli, Die praktischen Auswirkungen im neuen bäuerlichen Bodenrecht, in: ZBGR 74/1993 S. 180). Freilich konnte und wollte der Gesetzgeber das Prinzip des Selbstbewirtschafters nicht ausnahmslos durchführen, zumal nicht beabsichtigt war, ein Erwerbsmonopol für Selbstbewirtschafter zu schaffen. Aus politischen und verfassungsrechtlichen Überlegungen durfte das bäuerliche Bodenrecht nicht zu einem ausschliesslichen Standesrecht für Landwirte werden (Zimmerli, a.a.O., S. 150; Stalder, Der Erwerb von landwirtschaftlichem Boden durch den Nichtbewirtschafter, in: Blätter für Agrarrecht 29/1995 S. 52). Entsprechend mussten Ausnahmen vom Prinzip des Selbstbewirtschaftens zugelassen werden, soweit sich solche als sachlich gerechtfertigt erwiesen. Vor dem Hintergrund dieser gesetzgeberischen Konzeption stellt sich vorweg die Frage, ob Fälle der vorliegenden Art nicht schon aus grundsätzlichen Überlegungen unter die erwähnte Ausnahmeregelung fallen. Wenn nämlich zwei Nichtselbstbewirtschafter in derselben Ortschaft gelegene landwirtschaftliche Grundstücke austauschen, so bewirkt dieser Vorgang keine Änderung in Bezug auf Bestand und Umfang von Boden, der Selbstbewirtschaftern gehört, und von Land, das andere Personen besitzen. Insbesondere führt ein derartiger Eigentumsübergang zu keiner Benachteiligung von Selbstbewirtschaftern und gehört deshalb nicht zu den aus der Sicht des Gesetzgebers unerwünschten Rechtsgeschäften.» Diese Ausführungen des Bundesgerichts lassen die Folgerungen der Vorinstanz nicht zu. Zwar ist richtig, dass sich durch das Kaufgeschäft unter Nichtselbstbewirtschaftern keine unmittelbare Benachteiligung eines Selbstbewirtschafters ergäbe. Das aber ist nicht die entscheidende Frage, sondern eben jene, ob ein wichtiger Grund gegeben ist.
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V ist seit 1. Januar 1996 Pächter der Parzelle Nr. 23. Gemäss Art. 47 Abs. 2 BGBB dürfte ihm nach Ablauf der Pachtdauer per 31. Dezember 2001 trotz Kündigung des Pachtverhältnisses auf diesen Zeitpunkt hin ein Vorkaufsrecht von Gesetzes wegen zustehen, weil die gesetzliche Mindestpachtdauer (zurzeit 6 Jahre für einzelne Grundstücke) abgelaufen ist (Art. 47 Abs. 2 BGBB). Darüber ist allerdings hier nicht zu entscheiden.
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Zwar würde die Parzelle Nr. 23 den Besitz der Bürgergemeinde in einem gewissen Sinne abrunden. Dabei darf jedoch die Parzelle Nr. 15 nicht berücksichtigt werden, gehört diese doch der Politischen Gemeinde J. Auch handelt es sich nur zu einem geringen Teil um Wald. Die Strasse rundet im Übrigen den Besitz der Bürgergemeinde in durchaus genügender Weise ab. Eine Lagerung des Holzes auf dem Wiesland ist auch nach forstlichen Gesichtspunkten nicht zweckmässig. Dass schliesslich hierfür der Altholzwald auf Parzelle Nr. 23 allein tauglich wäre, ist nicht ersichtlich.
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Wäre der Verkauf öffentlich ausgeschrieben worden – wozu das Gesetz keine Form vorschreibt (Bandli/Stalder, a.a.O., Art. 64 Rz 38) –, läge ein Angebot eines Selbstbewirtschafters vor (vgl. Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB). V hat sein Interesse früh genug bekannt gegeben (16. August 2000).
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Schliesslich mögen die Verdienste der Bürgergemeinde im Rahmen der GZ zwar durchaus anerkennenswert sein; im Sinne von Art. 62 Abs. 1 BGBB ist darin jedoch kein wichtiger Grund erblickbar. Zu weit entfernt ist dieses Argument für die aus den Beispielen in Art. 64 Abs. 1 BGBB zum Ausdruck kommende Enge der Ausnahmegründe. Eine sehr offene Praxis der wichtigen Gründe würde jedoch im Widerspruch zum Prinzip der Ausnahmegründe stehen.
Daraus ergibt sich, dass keine wichtigen Gründe zugunsten der Bürgergemeinde sprechen. Auch kann sich die Bürgergemeinde nicht auf Art. 65 BGBB berufen, so dass die Bewilligung nicht erteilt werden kann.
Entscheid vom 24. April 2002