ZK2 2026 3 - Mietausweisung

Kantonsgericht Schwyz

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Verfügung vom 3. Februar 2026

ZK2 2026 3

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner, Gerichtsschreiberin Antoinette Hürlimann.

In Sachen

A.________, Gesuchsgegnerin und Berufungsführerin,

gegen

B.________ AG, Gesuchstellerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwältin C.________,

betreffend

Mietausweisung

(Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz vom 23. Dezember 2025, ZES 2025 704);-

hat die Kantonsgerichtsvizepräsidentin,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. a) Am 2. Dezember 2025 stellte die B.________ AG (Gesuchstellerin) beim Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz gegen A.________ (Gesuchsgegnerin) ein Gesuch um Mietausweisung (Vi-act. 1). Mit Verfügung vom 3. Dezember 2025 wurde der Gesuchsgegnerin Frist von 10 Tagen zur Gesuchsant­wort angesetzt (Vi-act. 3). Die Verfügung wurde der Gesuchsgegnerin am 4. Dezember 2025 zugestellt (KG-act. 6/1). Mit (unbegründetem) Entscheid vom 23. Dezember 2025 verfügte der Einzelrichter Folgendes:

1. Der Gesuchsgegnerin wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die 4.5-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss an der D.________strasse xx (mitsamt den Nebenräumen und dem Autoabstellplatz Nr. 2) bis spätestens am ** Montag, 12.**Januar 2026 zu räumen sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben.

Im Widerhandlungsfall ist die Gesuchstellerin berechtigt, die 4.5-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss (inklusive Nebenräume und Autoabstellplatz Nr. 2) auf Kosten der Gesuchsgegnerin selber zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende, mit einer Rechtskraftbescheinigung versehene Entscheid vorzulegen ist.

Im Übrigen wird das Gesuch abgewiesen.

2.-5. [Kosten- und Entschädigungsfolgen, Rechtsmittel und Zustellung].

Mit vom 23. Dezember 2025 datierender Eingabe (Eingang am 24. Dezember 2025) reichte die Gesuchsgegnerin eine Stellungnahme ein (Vi-act. 6). Mit undatiertem und dem Einzelrichter am 29. Dezember 2025 zugegangenem Schreiben ersuchte sie alsdann um Begründung des Entscheids vom 23. Dezember 2025). Am 7. Januar 2026 wurde der begründete Entscheid versandt und der Gesuchsgegnerin am 8. Januar 2026 zugestellt (vgl. Zustellnachweis).

b) Am 13. Januar 2026 reichte die Gesuchsgegnerin dem Kantonsgericht eine Eingabe ein („Begleitschreiben an das Kantonsgericht Schwyz – Gesuch um Berücksichtigung entschuldbarer Umstände“; KG-act. 1, Eingang Kantonsgericht: 14.01.2026). Darin machte sie u.a. geltend, sie habe die ihr im erstinstanzlichen Verfahren angesetzte Frist zur Einreichung einer Gesuchsant­wort wegen Abwesenheit nicht einhalten können. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 15. Januar 2026 wurde die Eingabe vom 13. Januar 2026 als Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz vom 23. Dezember 2025 entgegengenommen und der Berufungsführerin Gelegenheit zur Verbesserung innert noch laufender Rechtsmittelfrist gegeben. Im Übrigen wurde die Eingabe vom 13. Januar 2026 betreffend Fristwiederherstellung zuständigkeitshalber (vgl. KGer Schwyz ZK2 2024 64 Verfügung vom 19. September 2024 und OG Zürich RU180013-O/U Beschluss vom 19. April 2024, E. 3.1) an den Vorderrichter zur weiteren Disposition überwiesen (KG-act. 2).

Am 19. Januar 2026 reichte die Berufungsführerin dem Kantonsgericht zwei Eingaben bzw. die „Verbesserte Berufungsschrift mit Begründung“ (= KG-act. 4 „Berufung Begründung“) sowie ein „Sinngemässes Gesuch um Widerherstellung der Frist“ ein. Mit der verbesserten Eingabe „Berufung Begründung“ beantragte sie, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben, eventualiter sei die Sache an die Vor­instanz zurückzuweisen und eventualiter der Berufung die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

Ebenfalls am 19. Januar 2026 überwies der Einzelrichter dem Kantonsgericht die Verfahrensakten (inkl. Zustellnachweis der Verfügung vom 3. Dezember 2025; KG-act. 6/1) und ein Exemplar der Verfügung vom 19. Januar 2026, womit das Gesuch der Berufungsführerin um Wiederherstellung der Frist zur Gesuchsant­wort abgewiesen wurde (KG-act. 5 und 6).

Mit Verfügung vom 20. Januar 2026 wurde der Berufungsgegnerin nebst dem Aktenüberweisungsschreiben des Bezirksgerichts Schwyz inklusive des Zustellnachweises betreffend die Sendung vom 3. Dezember 2025 (exklusive der Verfügung des Einzelrichters vom 19. Januar 2026) das Begleitschreiben der Berufungsführerin (KG-act. 3 „Deckblatt“) und der Berufungsführerin das Aktenüberweisungsschreiben des Bezirksgerichts Schwyz inklusive des Zustellnachweises betreffend die Sendung vom 3. Dezember 2025 (exklusive der Verfügung des Einzelrichters vom 19. Januar 2026) zur Kenntnisnahme und zu den Akten zugestellt. Die Eingabe „Sinngemässes Gesuch um Widerherstellung der Frist“ wurde zuständigkeitshalber an den Einzelrichter überwiesen (KG-act. 7).

2. a) Eine Rechtsmittelschrift ist mit den erforderlichen Rechtsbegehren und einer rechtsgenügenden Begründung bei der Rechtsmittel­instanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO und Art. 321 Abs. 1 ZPO). Sie muss insbesondere Anträge bzw. ein Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Entscheids enthalten und sich mit dem vor­instanzlichen Entscheid auseinandersetzen. Die vor­instanzlichen Erwägungen, die als fehlerhaft angefochten werden, sind im Einzelnen zu bezeichnen und es ist anzugeben, weshalb sie fehlerhaft sind. Diese Anforderungen an den Inhalt der Rechtsmittelschrift gelten sowohl für die Berufungsschrift als auch für die Beschwerde (Reetz, in: Sutter-Somm/‌Lötscher/‌Leuenberger/Seiler, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Band II, 4. A. 2025, Art. 311 ZPO N 36 ff.; Freiburghaus/‌Afheldt, in: Sutter-Somm/‌Lötscher/‌Leuenberger/Seiler, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Band II, 4. A. 2025, Art. 321 ZPO N 14 f.). Bei Laien sollten etwas geringere Anforderungen an die Formalitäten gestellt werden, insb. an die Substantiierungslast und die Formulierung der Berufungsanträge (Spühler, in: Spühler/‌Tenchio/‌Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. A. 2024, Art. 311 ZPO N 13 m.w.H.). Nichtsdestotrotz ist auch bei einer Laieneingabe insb. die rechtsgenügende Begründung eine Eintretensvoraussetzung und daher mit dem Rechtsmittel vorzulegen (vgl. BGer 5A_736/2016 vom 30. März 2017 E. 4.2).

b) Der Einzelrichter hielt fest, die Gesuchstellerin habe mit der Gesuchsgegnerin und E.________ am 29. Dezember 2024 einen Mietvertrag über eine 4.5-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss der Liegenschaft D.________strasse xx mit Mietbeginn per 1. Januar 2025 abgeschlossen. Es seien eine minimale Laufzeit (erstmals kündbar auf den 31. März 2027) und eine Kündigungsfrist von drei Monaten (kündbar jeweils auf Ende März, Ende Juni und Ende September) vereinbart worden. Der Nettomietzins inklusive Kosten eines Parkplatzes und Nebenkosten habe monatlich total Fr. 3’025.00 betragen. Ferner sei vereinbart worden, dass die Gesuchsgegnerin nach Erlöschen des Mietverhältnisses mit E.________ am 1. Oktober 2025 ab diesem Zeitpunkt alleinige Mieterin bleiben solle. Mit eingeschriebenen Briefen vom 4. September 2025 habe die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin und E.________ für ausstehende Mietzinse für die Monate Juni (teilweise) sowie Juli bis September 2025 eine 30-tägige Zahlungsfrist angesetzt und gleichzeitig die für den Fall des Ausbleibens der Zahlung die Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR angedroht. Nachdem die Zahlungen ausgeblieben seien, habe die Gesuchstellerin mit eingeschriebenem Brief vom 10. Oktober 2025 das Mietverhältnis mit dem amtlichen Formular per 30. November 2025 gekündigt. Weiter erwog der Einzelrichter, die Gesuchstellerin habe das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Diesfalls sei eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Ausserdem habe die Gesuchsgegnerin das Erstreckungsgesuch erst nach Ablauf der 30-tägigen Frist ab Empfang der Kündigung gemäss Art. 273 Abs. 2 lit. a OR (13. Oktober 2025) eingereicht, weshalb die Gesuchstellerin berechtigt sei, die Ausweisung zu verlangen. Die Rechtshängigkeit des Kündigungsschutzverfahrens stehe dem Ausweisungsgesuch nicht entgegen. Die Gesuchsgegnerin habe die Verfügung vom 3. Dezember 2025 am 4. Dezember 2025 erhalten und habe trotz Androhung der Säumnisfolgen innert Frist keine Stellungnahme eingereicht. Ihre verspäteten Eingaben vom 23. und 29. Dezember 2025 seien nicht mehr zu berücksichtigen und es sei androhungsgemäss aufgrund der Akten zu entscheiden. Was die vorfrageweise zu entscheidende Frage der Gültigkeit der Kündigung betreffe, habe die Gesuchstellerin die ausstehenden Mietzinse von total Fr. 10’085.10 mit Schreiben vom 4. September 2025 benannt und beziffert. Die Kündigungsandrohung sei genügend klar gewesen. Die Schreiben vom 4. September 2025 seien der Gesuchsgegnerin und E.________ am 8. September 2025 zugestellt worden. Die Zahlungsfrist habe am 9. September 2025 zu laufen begonnen und am 8. Oktober 2025 geendet. Es sei unbestritten, dass die ausstehenden Mietzinse nicht innert Frist beglichen worden seien. Die Gesuchstellerin habe nach Ablauf der Zahlungsfrist mit eingeschriebenem Brief auf dem amtlichen Formular ausserordentlich auf den 30. November 2025 gekündigt. Die Gesuchsgegnerin habe damit die gesamte Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Verfügung gehabt. Die Kündigung sei gültig. Die Gesuchsgegnerin habe die Wohnung nicht bis am 30. November 2025 übergeben und benütze diese widerrechtlich. Die Voraussetzungen für die Ausweisung seien daher erfüllt. In der Folge erachtete der Einzelrichter die beantragte Vollstreckungsmass­nahme der zwangsweisen Räumung unter Zuhilfenahme der Polizei und Dritten auf Kosten der Gesuchsgegnerin sowie die Androhung einer Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 als angemessen. Dazu hält er fest, die Gesuchsgegnerin wisse seit dem 13. Oktober 2025, dass sie die Wohnung räumen müsse und habe genügend Zeit gehabt, eine neue Bleibe zu finden. Sie habe keine Gründe genannt, weshalb ihr das Verlassen und die ordnungsgemässe Rückgabe nicht möglich gewesen seien. Die Ansetzung einer Räumungsfrist bis spätestens 12. Januar 2026 erscheine unter den gesamten Umständen als angemessen (zum Ganzen angefocht. Verfügung vom 23. Dezember 2025).

c) Festzustellen ist vorab, dass die Vor­instanz das Fristwiederherstellungsgesuch mit Verfügung vom 19. Januar 2026 zwischenzeitlich mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen behandelte und abwies (KG-act. 6).

d) Was die im vorliegenden Berufungsverfahren Gegenstand bildende Verfügung vom 23. Dezember 2025 betrifft, machte die Berufungsführerin in der Eingabe vom 13. Januar 2026 geltend, ihr liege ein schriftliches Garantieschreiben ihrer Geschäftspartner vor, mit welchem diese zusichern würden, im Falle einer ausstehenden Zahlung ihrerseits die Mietzinsrückstände spätestens bis Ende Januar 2026 vollständig zu begleichen (KG-act. 1). Weiter führte die Gesuchsgegnerin in der Eingabe „Berufung Begründung“ bzw. der verbesserten Berufungsschrift vom 19. Januar 2026 aus, die Mietausweisung greife unverhältnismässig in ihre persönliche Lebenssituation ein. Die Vor­instanz habe ihre Bereitschaft zur freiwilligen Räumung und ihre aktive Wohnungssuche nicht ausreichend berücksichtigt. Die derzeitige Situation stelle für sie eine erhebliche psychische Belastung dar und wirke sich auf ihr allgemeines Wohlbefinden aus (KG-act. 4).

e) Weder mit dem ins Recht gelegten Garantieschreiben (KG-act. 1/6) noch mit der von ihr in der verbesserten Rechtsmitteleingabe behaupteten, im Übrigen nicht weiter substanziierten und belegten Wohnungssuche zeigt die Beschwerdeführerin auf, weshalb die Vor­instanz nicht hätte von einer gültigen Kündigung ausgehen dürfen. Dasselbe gilt für die von der Berufungsführerin erstmals geltend gemachte Beeinträchtigung ihres psychischen Wohlbefindens sowie der eingeschränkten „Reaktionsfähigkeit“ aufgrund der „Verfahrensführung ohne anwaltliche Vertretung“. Ebenso vermag die allgemein gehaltene Rüge der Unverhältnismässigkeit den Anforderungen an eine Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Vor­instanz - auch im Falle einer Laieneingabe - nicht zu genügen. Mithin erfüllt die verbesserte Rechtsmitteleingabe die Begründunganforderungen an eine Berufungsschrift ebenfalls nicht, obwohl die Berufungsführerin mit Verfügung vom 15. Januar 2026 darauf hingewiesen wurde, dass die als fehlerhaft angesehenen Ausführungen der Vor­instanz vom Rechtsmittelkläger zu bezeichnen sind und anzugeben ist, weshalb dies der Fall sein soll (KG-act. 2). Anzumerken ist, dass, unabhängig von der hier gewährten Möglichkeit der Verbesserung innert noch laufender Berufungsfrist, eine darüber hinaus gehende Nachfristansetzung nach Art. 132 Abs. 1 ZPO nicht angezeigt ist, denn diese dient auch bei Laieneingaben nicht der Ergänzung oder Nachbesserung einer Begründung (zit. Urteil 5A_736/2016 E. 4.3). Ebenso entbindet die gerichtliche Fragepflicht nicht von einer gehörigen Begründung der Rechtsmitteleingabe (BGer, Urteil 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.1). Hierzu ist festzuhalten, dass schon in der vor­instanzlichen Rechtsmittelbelehrung darauf hingewiesen wurde, dass die Berufung eine Begründung und Anträge enthalten muss sowie eine unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden könne.

4. Zusammenfassend ist mangels einer rechtsgenügenden Begründung auf die Berufung präsidial (§ 40 Abs. 2 i.V.m. § 41 Abs. 1 JG) nicht einzutreten. Der Vollständigkeit halber ist bezüglich des Eventualantrags der Berufungsführerin um Gewährung der aufschiebenden Wirkung (KG-act. 4) darauf hinzuweisen, dass der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 315 Abs. 1 ZPO), so dass ein schützenswertes Interesse an diesem Ersuchen nicht besteht, mithin darauf nicht einzutreten wäre bzw. dieses mit dem vorliegenden Entscheid hinfällig wird. Die infolge des Nichteintretens reduzierten Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 300.00 sind der Berufungsführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mangels Aufwands resp. Einholung einer Berufungsant­wort entfällt eine Entschädigung der Berufungsgegnerin;-

verfügt:

1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.

2. Die Kosten des Berufungsverfahren von Fr. 300.00 werden der Berufungsführerin auferlegt.

3. Eine Prozessentschädigung wird nicht gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. Fr. 10’085.10.

5. Zufertigung an A.________ (1/R), Rechtsanwältin C.________ (2/R) und an die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) sowie an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Die KantonsgerichtsvizepräsidentinDie Gerichtsschreiberin

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3. Februar 2026 amu