ZK2 2025 45 - Mietausweisung

Kantonsgericht Schwyz

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**Beschluss vom 7.**August 2025

ZK2 2025 45

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Jonas Rüegg, Kantonsrichter Veronika Bürgler Trutmann und Pius Kistler, Gerichtsschreiberin Michelle Mettler.

In Sachen

A.________, Gesuchsgegnerin und Berufungsführerin,

gegen

B.________ AG, Gesuchstellerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt C.________,

betreffend

Mietausweisung

(Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Küssnacht vom 5. Mai 2025, ZES 2025 53);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. a) Mit Verfügung vom 5. Mai 2025 erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Küssnacht was folgt (angef. Verfügung):

1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet,

1. die 4 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss (und Keller) der Liegenschaft D.________weg xx sowie den Autounterstand Nr. 4 am D.________weg xx unverzüglich, jedoch spätestens innert zehn (10) Tagen vollständig zu räumen, zu verlassen und in gereinigtem Zustand inklusive aller Schlüssel der Gesuchstellerin abzugeben;

2. das Lager im 1. Untergeschoss der Liegenschaft E.________ring yy unverzüglich, jedoch spätestens innert zehn (10) Tagen vollständig zu räumen, zu verlassen und in gereinigtem Zustand inklusive aller Schlüssel der Gesuchstellerin abzugeben.

2. Für den Fall der Widerhandlung gegen die richterlichen Anordnungen gemäss vorstehend Dispositivziff. 1 wird

1. die Gesuchstellerin ermächtigt, für die zwangsweise Durchsetzung der Räumung polizeiliche Hilfe auf Kosten der Gesuchsgegnerin in Anspruch zu nehmen;

2. der Gesuchsgegnerin Bestrafung mit Busse im Sinne von Art. 292 StGB angedroht.

3.a) Die Gerichtskosten betragen Fr. 2’000.00, werden der Gesuchsgegnerin auferlegt und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieser Verfügung zu bezahlen.

b)Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 800.00 inkl. Auslagen zu bezahlen.

4. [Rechtsmittelbelehrung.]

5. [Zustellung.]

b) Dagegen erhob die Gesuchsgegnerin (nachfolgend Berufungsführerin) am 23. Juni 2025 fristgerecht Berufung (KG-act. 1). Der Vorsitzende holte die vor­instanzlichen Akten (KG-act. 2 und 3), jedoch keine Berufungsant­wort ein.

2. a) Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). In der Berufungsschrift ist substantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird und wie er geändert werden soll (Reetz, in: Sutter-Somm/‌Lötscher/‌Leuenberger/‌Seiler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. A. 2025, Art. 311 ZPO N 36). Dies setzt voraus, dass der Berufungsführer im Einzelnen die vor­instanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen argumentativ auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht (KG SZ ZK2 2023 76 vom 8. Juli 2024 E. 2b/dd m.H.). Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 lit. a und b ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Die Anforderungen an von Laien gestellte Anträge und deren Begründung sind zwar tiefer, allerdings wird auch bei Laien vorausgesetzt, dass als Antrag eine Formulierung gewählt wird, aus der sich zumindest mit gutem Willen herauslesen lässt, wie die Berufungsinstanz entscheiden soll, und eine Begründung geliefert wird, aus der zumindest rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung des Berufungsführers unrichtig sein soll (KG SZ ZK2 2025 36 vom 22. Mai 2025; OG ZH LF140079 vom 11. November 2024 E. 4).

b) Die Berufungsführerin stellt den „Antrag auf Berufung bzgl. Mietausweisung (mit allen dazugehörenden Folgen) zum jetzigen Zeitpunkt“ bzw. ersucht die Gegenpartei noch einmal darum, ihr ein weiterlaufendes Mietverhältnis zu ermöglichen (KG-act. 1, S. 1; vgl. bereits Vi-act. A/II, S. 1). Sie macht zusammengefasst und sinngemäss geltend, ihr gesamtes Vermögen sei veruntreut worden, weshalb sie mit den Mietzinsen in Rückstand geraten sei, wofür sie die Vermieterin um Verständnis gebeten habe. Es habe aber keine Annäherung mehr zwischen den Parteien gegeben. Sie macht geltend, einem Willensmangel durch Irrtum unterlegen zu sein, als sie die Vereinbarungen vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht unterzeichnet habe. Es sei ihr nicht klar gewesen, in welche aussichtslose Situation sie sich damit manövriert habe. Sie macht eine ungenügende Feststellung dieses Sachverhalts durch die Vor­instanz geltend. Sie sei höchstbelastet und damit voller Willensmängel gewesen. Dies sei in der angefochtenen Verfügung nicht erwähnt oder berücksichtigt worden. Deshalb bitte sie um „Aufschiebung oder gar Ablehnung des Ausweisungsantrags“ (KG-act. 1, S. 2).

c) Der Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). Irrtum ist die falsche Vorstellung über einen Sachverhalt. Fehlende Vorstellung ist dem Irrtum gleichzustellen (Schwenzer/Fountoulakis, in: Widmer Lüchinger/‌Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 2020, Art. 23 OR N 2 m.H.). Wesentlich ist der Irrtum, wenn nach den Umständen davon auszugehen ist, dass der Irrende bei Kenntnis des wahren Sachverhalts die Erklärung nicht oder nicht so abgegeben hätte (Schwenzer/Fountoulakis, a.a.O., Art. 23 OR N 4 m.H.). Ein vor Gericht oder der Schlichtungsbehörde abgeschlossener Vergleich kann jedoch nur mit dem Rechtsmittel der Revision gemäss Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO und unter Einhaltung der Revisionsfrist von 90 Tagen wegen Willensmängel angefochten werden (BGer 4A_150/2020 vom 17. September 2020 E. 2.2; BGer 4A_254/2016 vom 10. Juli 2017 E. 4.1.1; vgl. auch OG BE ZK 18 419 vom 22. Oktober 2018).

d) Aktenkundig und unbestritten ist, dass die Parteien anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 2. September 2024 zwei Vergleiche unterzeichneten, in denen sie zusammengefasst vereinbarten, das Mietverhältnis werde ein- und letztmalig bis 31. März 2025 erstreckt und die Wohnungsrückgabe mitsamt Autounterstand sowie die Rückgabe des Lagerraums erfolge am 1. April 2025 (Vi-KB 13 und 19). Die Berufungsführerin machte bereits vor Vor­instanz geltend, sie sei einem Willensmangel durch Irrtum erlegen, als sie die Vereinbarungen vor der Schlichtungsbehörde unterzeichnet habe. Es sei ihr nicht klar gewesen, in welche aussichtslose Situation sie – bereits damals ohne Rechtsbeistand – sich damit manövriere. Sie sei von der qualifiziert betriebenen Veruntreuung gezeichnet gewesen und habe infolge zu wenig Schlaf und zu wenig innerer Sicherheit zu wenig Zeit für die in der Folge auftretenden Problemkreise gehabt (Vi-act. A/II, S. 2). Die Vor­instanz erwog in Bezug auf die unterzeichneten Vergleiche, dass diesen die Wirkung von rechtskräftigen Entscheiden zukomme, womit ausser Frage stehe, dass die Mietverhältnisse mit Ablauf der vereinbarten Erstreckungsdauer per Ende März 2025 beendet worden seien. Die Vorbringen der Gesuchsgegnerin vermöchten keine andere Schlussfolgerung nahe zu legen, zumal sie sich im Wesentlichen darauf beschränke, eine finanzielle Notlage darzulegen (angef. Verfügung, E. 3c). In ihrer Berufung wiederholt die Berufungsführerin lediglich ihren bereits vor Vor­instanz vorgetragenen Standpunkt, ohne darzulegen, worin eine ungenügende oder unwahre Sachverhaltsfeststellung zu erblicken sei (KG-act. 1). Die Berufungsführerin zeigt nicht auf, inwiefern die angefochtene Verfügung fehlerhaft sein soll. Mit anderen Worten setzt sich die Berufungsführerin mit den Erwägungen der angefochtenen Verfügung nicht argumentativ auseinander. Abgesehen davon machte die Berufungsführerin ohnehin nicht geltend, sie habe innert der Frist von 90 Tagen seit Entdeckung ihres angeblichen Irrtums die Revision der anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 2. September 2024 abgeschlossenen Vergleiche verlangt. Ihre Berufung auf einen angeblichen Grundlagenirrtum scheitert bereits daran. Insofern ist die Berufung abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist.

e) Im Übrigen legt die Berufungsführerin ihre Novenberechtigung hinsichtlich der neu behaupteten Tatsachen und neu aufgelegten Beweismittel, insbesondere hinsichtlich des Schreibens von Rechtsanwalt F.________ vom 19. Mai 2025 (KG-act. 1/2) nicht dar (vgl. KG-act. 1, S. 2), sodass diese die Voraussetzungen von Art. 317 ZPO nicht erfüllen und folglich unbeachtlich sind. Die weiteren Schilderungen der Berufungsführerin über ihre Lebensumstände beziehen sich ebenso wenig auf die angefochtenen Erwägungen und stellen im Wesentlichen eine Wiederholung ihrer Eingabe im vor­instanzlichen Verfahren dar (KG-act. 1; Vi-act. A/II). Damit setzt sich die Berufungsführerin nicht mit der angefochtenen Verfügung auseinander, weshalb diesbezüglich auf die Berufung nicht einzutreten ist.

3. Zusammenfassend ist die Berufung abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 500.00 sind ausgangsgemäss der Berufungsführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mangels Einholung einer Berufungsant­wort und entsprechenden Aufwands der Berufungsgegnerin ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen;-

beschlossen:

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 500.00 werden der Berufungsführerin auferlegt.

3. Eine Parteientschädigung wird nicht gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 14’832.00.

5. Zufertigung an die Berufungsführerin (1/R; zusammen mit KG-act. 3), die Berufungsgegnerin (2/R; zusammen mit KG-act. 1 und 3) und die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Der KantonsgerichtsvizepräsidentDie Gerichtsschreiberin

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12. August 2025 amu