ZK2 2025 24 - Mietausweisung

Kantonsgericht Schwyz

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**Verfügung vom 14.**April 2025

ZK2 2025 24

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner, Gerichtsschreiberin Antoinette Hürlimann.

In Sachen

A.________, Gesuchsgegnerin und Berufungsführerin,

gegen

B.________ GmbH, Gesuchstellerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwältin C._______,

betreffend

Mietausweisung

(Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz vom 4. März 2025, ZES 2024 588);-

hat die Kantonsgerichtsvizepräsidentin,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. Mit Entscheid vom 4. März 2025 verfügte der Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz was folgt:

1. Der Gesuchsgegnerin wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die 4.5-Zimmerwohnung am D.________ (Strasse) xx in E.________ bis spätestens am ** Montag, 17.**März 2025 zu räumen und in gereinigtem Zustand der Gesuchstellerin zu übergeben.

Im Widerhandlungsfall ist die Gesuchstellerin berechtigt, die Wohnung auf Kosten der Gesuchsgegnerin selber zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende, mit einer Rechtskraftescheinigung versehene Entscheid vorzulegen ist.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 900.00 werden der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie werden liquidiert, indem sie mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 900.00 verrechnet werden. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin den geleisteten Vorschuss von Fr. 900.00 zu ersetzen.

3. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von Fr. 1’100.00 zu bezahlen (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer).

4.[Rechtsmittel]

5.[Zustellung].

Der Einzelrichter hält zusammengefasst Folgendes fest: Mit Eingabe vom 16. Dezember 2024 habe die Gesuchstellerin ein Gesuch um Ausweisung gestützt auf Art. 257 ZPO ersucht. Daraufhin sei der Gesuchsgegnerin am 19. Dezember 2024 Frist zur Stellungnahme (Gesuchsant­wort) angesetzt worden, wobei diese Verfügung polizeilich habe zugestellt werden müssen. Am 19. Dezember 2024 habe die Schlichtungsbehörde im Mietwesen mitgeteilt, dass kein Schlichtungsverfahren hängig sei. Innert Frist habe die Gesuchsgegnerin keine Stellungnahme eingereicht, weshalb androhungsgemäss aufgrund der Gesuchsvorbringen bzw. der Akten zu entscheiden sei. Unbestrittenermassen habe zwischen den Parteien eine mündliche Vereinbarung bestanden, mit welcher die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin eine 4.5-Zimmerwohnung zu unentgeltlichem Gebrauch überlassen habe. Dieser Vertrag sei als Gebrauchleihevertrag i.S.v. Art. 305 OR zu qualifizieren. Die Gesuchstellerin habe den Vertrag mit sofortiger Wirkung kündigen können, weil die Vereinbarung ohne zeitliche Befristung erfolgt sei, mithin die Beendigung sich nach Art. 310 OR richte. Am 19. Oktober 2024 habe die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin erstmals mitgeteilt, dass diese die Wohnung bis Ende November 2024 gereinigt und geräumt zurückzugeben habe oder einen Mietvertrag mit einem angemessenen Mietzins abgeschlossen werde müsse. Mit dem der Gesuchsgegnerin am 24. Oktober 2024 zugestellten Schreiben vom 23. Oktober 2024 sei ihr mitgeteilt worden, dass die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung mit sofortiger Wirkung beendet werde und die Gesuchsgegnerin die Wohnung bis spätestens 30. November 2024 zu räumen, zu reinigen und zu übergeben habe. Nach unbenutztem Ablauf dieser Frist sei der Gesuchsgegnerin zusätzlich eine Nachfrist bis zum 8. Dezember 2024 gewährt worden. Indem die Gesuchsgegnerin die Wohnung nicht innert der angesetzten und angemessenen Frist zurückgegeben habe, habe sie sich mit der Rückgabe in Verzug befunden. Darüber hinaus ergebe sich – und sei von der Gesuchsgegnerin ebenso nicht geltend gemacht worden – auch keine dingliche bzw. sachenrechtliche Berechtigung der Gesuchsgegnerin am Besitz der 4.5-Zimmerwohnung. Weil sich sowohl die Sach- als auch die Rechtslage klar präsentieren, die Gesuchsgegnerin keine Stellungnahme eingereicht habe und somit säumig sei, sei der Anspruch der Gesuchstellerin auf Rückgabe der geliehenen 4.5-Zimmerwohnung gestützt auf Art. 305 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB gegeben. In Anbetracht der gesamten Umstände habe die Gesuchsgegnerin genügend Vorbereitungszeit auf die Rückgabe der Wohnung gehabt und eine neue Wohnung zu suchen. Im Übrigen habe sie auch keine gegenteiligen Gründe genannt, weshalb den gesamten Umständen entsprechend eine kurze Räumungsfrist angemessen erscheine. Ebenso erachtet der Vorderrichter die beantragte Vollstreckungsmass­nahme der zwangsweisen Räumung unter Zuhilfenahme der Polizei und Dritten auf Kosten der Gesuchsgegnerin sowie die Androhung einer Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 StGB angemessen (zum Ganzen angef. Verfügung vom 4. März 2024, insb. auch E. 7 zum von der Vor­instanz festgelegten Streitwert von mindestens Fr. 12’000.00).

Die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz vom 4. März 2025 wurde gleichentags an die Parteien versandt und der Gesuchsgegnerin am 5. März 2025 zur Abholung gemeldet bis 12. März 2025. Nach unbenutztem Ablauf der siebentätigen Abholfrist wurde diese Postsendung am 13. März 2025 an den Absender retourniert (zum Ganzen Sendungsstatus vom 26. März 2025). Nach Eingang beim Bezirksgericht Schwyz am 20. März 2025 wurde die Verfügung vom 4. März 2025 gleichentags der Gesuchsgegnerin per A-Post nochmals zugestellt (Vi-act. 15).

2. Mit Eingabe datierend vom 24. März 2025 erhob die Gesuchsgegnerin (nachfolgend Berufungsführerin) Beschwerde (recte: Berufung) beim Kantonsgericht mit folgendem Inhalt (KG-act. 1):

LEIDER ERHALTE ICH KEIN POST. DIE POST WIRD DURCH EIGENTÜMER (HERR F.________, B.________ GmbH) GESTOHLEN, DASS ICH NICHT RECHTZEITIIG REAGIEREN KANN, WIE AUCH IN DIESEM FALL.

IM MOMENT BIN AUS DEM GRUND KRANK GESCHRIEBEN. KRANK SCHREIBUNG LEGE ICH DAZU.

ES GIBT NOCH MEHR VORFÄLLE DIE ICH GERNE VOR GERICHT KLÄREN MÖCHTE.

Am 28. März 2025 überwies die Vor­instanz dem Kantonsgericht die Akten (KG-act. 3). Das Aktenüberweisungsschreiben wurde den Parteien zur Kenntnisnahme zugestellt (KG-act. 4). Am 7. April 2025 reichte die Berufungsführerin eine als „Stellungnahme“ bezeichnete Eingabe ein (KG-act. 5).

Eine Berufungsant­wort wurde nicht eingeholt.

3. Die angefochtene Verfügung wurde den Parteien per Einschreiben zugestellt bzw. der Berufungsführerin am 5. März 2025 zur Abholung gemeldet, weshalb die angefochtene Verfügung am siebten Tag nach erfolglosem Zustellungsversuch, mithin am 12. März 2025 als zugestellt gilt (Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO). Nach der Retournierung der eingeschriebenen Postsendung liess die Vor­instanz die Verfügung der Berufungsführerin nochmals zukommen. Die Berufungsfrist im summarischen Verfahren beträgt zehn Tage und endete vorliegend in Nachachtung von Art. 142 Abs. 3 ZPO am 24. März 2025.

a) Die am 24. März 2025 der Post übergebene Rechtsmitteleingabe der Berufungsführerin ist somit rechtzeitig erfolgt. Ihre Behauptung, sie habe nicht rechtzeitig reagieren können, weil die Post von der Gegenpartei „gestohlen“ werde, ist folglich nicht zu hören. Sofern sich das Vorbringen indes auf das vor­instanzliche Verfahren beziehen sollte, wäre darauf mangels einer rechtsgenügenden Begründung (vgl. hierzu E. 4 nachfolgend) nicht einzutreten. Festzuhalten ist lediglich, dass das Ausweisungsgesuch inkl. Beilagen und namentlich die Fristansetzungsverfügung vom 19. Dezember 2024 zur Stellungnahme der Berufungsführerin am 14. Januar 2025 polizeilich ausgehändigt werden konnten resp. wurden (vgl. Vi-act. 7 und 9), folglich begann die Frist zur Einreichung einer Gesuchsant­wort erst mit der Aushändigung der verfahrensleitenden Verfügung resp. am darauffolgenden Tag am 15. Januar 2025 zu laufen.

b) Das von der Berufungsführerin mit Eingabe vom 24. März 2025 ins Recht gelegte ärztliche Zeugnis von Dr. med. G.________ datiert vom 18. März 2025. Zudem hält die behandelnde Ärztin darin einzig fest, dass die Berufungsführerin wegen Krankheit in ihrer Behandlung stehe und die Arbeitsunfähigkeit 100% vom 18. März 2025 bis 18. April 2025 betrage (KG-act. 1/3). Zur Krankheit äussert sie sich nicht, geschweige denn zum aktuellen Zustand der Berufungsführerin. Oder anders gesagt, eine körperliche oder eine geistige Beeinträchtigung der Berufungsführerin, wodurch sie ihre Interessen im Berufungsverfahren nicht, allenfalls zurzeit nicht (rechtsgenügend) wahrnehmen könnte, ist dem Arztzeugnis nicht zu entnehmen. Dasselbe gilt für die am 7. April 2025 eingereichten Zeugnisse der H.________ AG vom 17. März 2025 und vom 2. April 2025 (KG-act. 5/3 und 5/2), sofern diese überhaupt noch zu berücksichtigen wären. Soweit die Berufungsführerin in ihrer Eingabe vom 7. April 2025 erwähnt, sie habe wegen ihres Gesundheitszustandes keinen Rechtsanwalt finden können, ist dieses Vorbringen mangels Nachweises einer Novenberechtigung verspätet (Art. 317 Abs. 1 ZPO; KG-act. 5). Denn eines der Arbeitsunfähigkeits-Zeugnisse der H.________ AG datiert vom 17. März 2025, sodass die Berufungsführerin diesen Einwand bereits mit der Berufungseingabe vom 24. März 2025 hätte vortragen können und müssen. Immerhin wurde die Rechtsmitteleingabe innert Frist der Post übergeben.

4. Eine Rechtsmittelschrift ist mit den erforderlichen Rechtsbegehren und einer rechtsgenügenden Begründung bei der Rechtsmittel­instanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO und Art. 321 Abs. 1 ZPO). Sie muss insbesondere Anträge bzw. ein Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Entscheids enthalten und sich mit dem vor­instanzlichen Entscheid auseinandersetzen. Die vor­instanzlichen Erwägungen, die als fehlerhaft angefochten werden, sind im Einzelnen zu bezeichnen und es ist anzugeben, weshalb sie fehlerhaft sind. Diese Anforderungen an den Inhalt der Rechtsmittelschrift gelten sowohl für die Berufungsschrift als auch für die Beschwerde (Reetz/‌Theiler, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger, ZPO Kommentar, 3. A., 2016, Art. 311 ZPO N 36 ff.; Freiburghaus/‌Afheldt, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger, ZPO Kommentar, 3. A., 2016, Art. 321 ZPO N 14 f.). Bei Laien sollten etwas geringere Anforderungen an die Formalitäten gestellt werden, insb. an die Substantiierungslast und die Formulierung der Berufungsanträge (Spühler, in: Spühler/‌Tenchio/‌Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. A. 2024, Art. 311 ZPO N 13 m.w.H.). Nichtsdestotrotz ist auch bei einer Laieneingabe insb. die rechtsgenügende Begründung eine Eintretensvoraussetzung und daher mit dem Rechtsmittel vorzulegen (vgl. BGer, Urteil 5A_736/2016 vom 30. März 2017 E. 4.2).

a) Wie der unter Erwägung 2 zitierte Inhalt der Rechtsmitteleingabe vom 24. März 2025 aufzeigt, setzt sich die Berufungsführerin mit den Erwägungen der angefochtenen Verfügung überhaupt nicht auseinander und stellt ebenso wenig Abänderungsanträge. Auf die Berufung ist somit mangels einer Begründung und fehlender Rechtsbegehren nicht einzutreten.

b) Art. 132 Abs. 1 ZPO sieht die Möglichkeit einer gerichtlichen Nachfrist zur Verbesserung mangelhafter Eingaben vor. Die Bestimmung dient jedoch nicht der Ergänzung oder Nachbesserung einer Begründung, auch nicht bei Laieneingaben. Soweit namentlich eine Rechtsmittelbegründung nicht innert der Rechtsmittelfrist eingereicht wird, liegt ein unverbesserlicher Mangel vor (zit. Urteil 5A_736/2016 E. 4.3). Denn die Einleitung des Rechtsmittelverfahrens setzt voraus, dass eine Partei ein form- und fristgerechtes Rechtsschutzersuchen an die Rechtsmittel­instanz richtet (vgl. BGE 137 III 617 E. 4.5.3). Somit war vorliegend die Ansetzung einer Nachfrist nach Ablauf der Rechtsmittelfrist schon aus diesen Gründen nicht angezeigt. Aber auch die gerichtliche Fragepflicht entbindet schliesslich nicht von einer gehörigen Begründung der Rechtsmitteleingabe (BGer, Urteil 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.1). Hierzu ist festzuhalten, dass in der vor­instanzlichen Rechtsmittelbelehrung darauf hingewiesen wurde, dass die Berufung eine Begründung und Anträge enthalten muss sowie eine unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden könne. Die Berufungsführerin macht mit ihrer, wenn auch kurz gehaltenen Eingabe nun aber nicht den Eindruck, der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig zu sein, so dass davon ausgegangen werden darf und kann, dass sie die Belehrung verstanden hat. Auch aus dieser Sicht entfiel die Ansetzung einer Nachfrist.

5. Zusammenfassend ist auf die Berufung präsidial (§ 40 Abs. 2 i.V.m. § 41 Abs. 1 JG) nicht einzutreten. Die reduzierten Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 300.00 sind der Berufungsführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mangels Aufwands resp. Einholung einer Berufungsant­wort hat die Zusprechung einer Prozessentschädigung an die Gegenpartei zu entfallen;-

verfügt:

1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 300.00 werden der Berufungsführerin auferlegt.

3. Eine Prozessentschädigung wird nicht gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetztes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 12’000.

5. Zufertigung an die Berufungsführerin (1/R), an Rechtsanwältin C.________ (2/R) und an die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) sowie an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Die KantonsgerichtsvizepräsidentinDie Gerichtsschreiberin

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14. April 2025 amu