ZK2 2024 79 - Mietausweisung

Kantonsgericht Schwyz

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Beschluss vom 5. März 2025

ZK2 2024 79

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Stefan Weber, Kantonsrichterin Veronika Bürgler Trutmann und Kantonsrichter Pius Kistler, Gerichtsschreiberin Julia Lüönd.

In Sachen

A.________, Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin,

gegen

B.________, Gesuchsgegner und Beschwerdegegner,

vertr. durch Amtsbeistandschaft Innerschwyz 1, Postfach 1241, 6431 Schwyz,

betreffend

Mietausweisung

(Beschwerde gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz vom 25. November 2024, ZES 2024 450);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. Die Gesuchstellerin gelangte am 4. Oktober 2024 an den Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz und ersuchte nach Art. 257 ZPO um Mietausweisung des Gesuchsgegners (Vi-act. 1), der sich in der Folge nicht vernehmen liess (vgl. Vi-act. 3 und 6 ff.). Mit Verfügung vom 25. November 2024 entschied der Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz Folgendes:

1. Auf das Gesuch wird nicht eingetreten.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 500.00 werden der Gesuchstellerin auferlegt. Sie werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Vorschuss von Fr. 900.00 verrechnet. Die Bezirksgerichtskasse wird angewiesen, der Gesuchstellerin die Differenz von Fr. 400.00 zurückzuerstatten.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Zufertigung]

Gegen diese Verfügung erhob die Gesuchstellerin am 6. Dezember 2024 fristgerecht Beschwerde beim Kantonsgericht mit den Anträgen auf Aufhebung der angefochtenen Verfügung, auf Bewilligung der Mietausweisung, auf Anweisung des Gesuchsgegners zur Rückgabe der geräumten Wohnung samt Schlüsseln sowie auf Zusprechung einer Parteientschädigung (KG-act. 1, S. 2).

2. Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde schriftlich und begründet einzureichen. In der Beschwerdebegründung ist darzulegen, worauf die beschwerdeführende Partei ihre Legitimation stützt, inwieweit sie beschwert ist, auf welchen Beschwerdegrund (Art. 320 ZPO) sie sich beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet (Freiburghaus/‌Afheldt, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, Art. 321 ZPO N 15). Die beschwerdeführende Partei hat sich mit den Erwägungen der Vor­instanz auseinanderzusetzen. Es genügt nicht, wenn sie ihre erstinstanzlichen Ausführungen wiederholt, lediglich auf diese verweist oder den angefochtenen Entscheid bloss in allgemeiner Weise kritisiert (Spühler, in: Spühler/‌Tenchio/‌Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. A. 2024, Art. 321 ZPO N 4 i. V. m. Art. 311 ZPO N 15; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_95/2019 vom 18. September 2019, E. 3.2). Legt die beschwerdeführende Partei nicht dar, inwiefern der angefochtene Entscheid an einem Beschwerdegrund krankt, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten (vgl. Staehelin/‌Bachofner, in: Staehelin/‌Staehelin/‌Grolimund, Zivilprozessrecht, 3. A. 2019, § 26 N 42). Auch wenn an Laien­eingaben etwas weniger strenge Anforderungen zu stellen sind (Freiburghaus/‌Afheldt, a. a. O., Art. 321 ZPO N 15) und das Gericht einer Partei zur Behebung gewisser Mängel gestützt auf Art. 132 Abs. 2 ZPO eine Nachfrist zur Verbesserung ansetzen kann, soll dies nicht der Ergänzung oder Nachbesserung einer inhaltlich ungenügenden Begründung dienen (vgl. Staehelin, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, Art. 132 ZPO N 4; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_736/2016 vom 30. März 2017, E. 4.3). Eine inhaltliche Nachbesserung nach Ablauf der Beschwerdefrist ist folglich ausgeschlossen (Sterchi, in: Hausheer/‌Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band I, 2012, Art. 321 ZPO N 22). Vorliegend ging die Beschwerde der Gesuchstellerin erst am 9. Dezember 2024 und damit nach Ablauf der zehntägigen Rechtsmittelfrist beim Kantonsgericht ein (vgl. KG-act. 1 und Sendungsverfolgung der angefochtenen Verfügung), weshalb sich die Ansetzung einer Nachfrist zur Verbesserung der Eingabe erübrigte.

Im Beschwerdeverfahren ist das Vorbringen neuer Anträge, neuer Tatsachenbehauptungen und neuer Beweismittel gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen. Das Verfahren vor der Beschwerdeinstanz dient ausschliesslich der Rechtskontrolle des angefochtenen Entscheids und hat nicht den Zweck, das erstinstanzliche Verfahren fortzusetzen. Das Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte als auch für unechte Noven (Freiburghaus/‌Afheldt, a. a. O., Art. 326 ZPO N 3 f.; Sutter-Somm/‌Seiler, Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021, Art. 326 ZPO N 1 f.; vgl. Spühler, a. a. O., Art. 326 ZPO N 1 f.).

a) Die Vor­instanz begründete ihren Nichteintretensentscheid damit, dass die Gesuchstellerin eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vom 30. August 2024 ins Recht gelegt habe, mit der sie dem Gesuchsgegner „fristlos und aus [ihm] gut bekannten wichtigen Gründen wie: kein[e] Rücksicht auf Hausbewohner und Nachbarn, Nachtruhestörungen mit folgende[n] Polizeieinsätze[n] usw.“ gekündigt habe. Demzufolge habe die Gesuchstellerin eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR ausgesprochen, die zwingend eine schriftliche Mahnung der Vermieterin voraussetze. Eine schriftliche Mahnung befinde sich aber weder in den Akten noch habe die Gesuchstellerin das Vorliegen einer solchen behauptet (angefochtene Verfügung, S. 1). Die anschliessende Kündigung sei demnach wirkungslos geblieben, weshalb auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten sei. Im Übrigen sei kein Fall einer schweren Schädigung im Sinne von Art. 257f Abs. 4 OR behauptet worden, der eine fristlose Kündigung ohne vorgängige Mahnung rechtfertigen würde (angefochtene Verfügung, S. 2).

b) Die Gesuchstellerin wiederholt im Rechtsmittelverfahren, sie habe am 30. August 2024 eine rechtsgültige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Gesuchsgegner aus wichtigen Gründen wie fehlende Rücksicht auf die Hausbewohner und Nachbarn, Nachtruhestörungen mit Polizeieinsätzen sowie verspätete Zahlungen ausgesprochen (KG-act. 1, S. 1; Vi-act. 1, S. 2). Mit der entscheidwesentlichen Begründung der angefochtenen Verfügung, wonach es an einer vorgängig zur Kündigung zwingend zu erfolgenden schriftlichen Mahnung der Vermieterin im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR gefehlt habe, setzt sich die Gesuchstellerin indes nicht auseinander. Damit vermag sie den vorstehend in E. 2 dargelegten Anforderungen an die Begründung einer Berufung nicht nachzukommen. Eine rechtsgenügliche Begründung lässt sich auch in der allgemeinen Kritik der Gesuchstellerin an der angefochtenen Verfügung nicht erkennen, wonach die Verfügung aus formeller Sicht mangelhaft sei, weil der Sachverhalt unzureichend geprüft worden sei und die wesentlichen Beweise nicht berücksichtigt worden seien (KG-act. 1, S. 2). Darüber hinaus handelt es sich bei den erstmaligen Vorbringen im Beschwerdeverfahren, die Wohnungskündigung sei nicht angefochten worden und es sei zu Sachbeschädigungen in/‌an der Wohnung gekommen (KG-act. 1, S. 1 f.), um unzulässige Noven im Sinne von Art. 326 Abs. 1 ZPO, die unberücksichtigt zu bleiben haben (vgl. vorstehend E. 2). Dasselbe gilt für die erstmaligen Vorbringen der Gesuchstellerin, der Mieter sei mehrmals persönlich telefonisch, per Whatsapp-Nachrichten und durch seine Beiständin gemahnt worden und es bestünden keine besonderen Schutzgründe, die den Verbleib des Mieters in der Mietsache rechtfertigen würden (KG-act. 1, S. 2). Auf das Rechtsmittel ist mangels einer rechtsgenüglichen Begründung demzufolge nicht einzutreten.

c) Wäre auf das Rechtsmittel einzutreten, wäre ausserdem zu berücksichtigen, dass die Vermieterin gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zur Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular verwenden muss und die Kündigung nach Art. 266o OR andernfalls nichtig ist. Die Nichtigkeit ist auch im Ausweisungsverfahren von Amtes wegen zu prüfen (Weber, in: Widmer Lüchinger/‌Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 2020, Art. 266o OR N 2). Den vor­instanzlichen Akten lässt sich entnehmen, dass die Gesuchstellerin zwar schriftlich kündigte, jedoch nicht mittels des vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars (vgl. Vi-act. 2/3). Damit ist die von der Gesuchstellerin vorgelegte Kündigung vom 30. August 2024 als nichtig zu qualifizieren. Diese berechtigt die Gesuchstellerin mithin nicht zur Ausweisung des Gesuchsgegners. Folglich hätte die Vor­instanz auf das Mietausweisungsgesuch auch aus diesem Grund nicht einzutreten brauchen (vgl. Art. 257 Abs. 3 ZPO) und die von der Gesuchstellerin erhobene Beschwerde wäre insofern abzuweisen, sofern auf sie einzutreten wäre.

3. Zusammengefasst ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter ist sie abzuweisen. Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die zu reduzierenden Gerichtskosten von Fr. 500.00 vollumfänglich der unterliegenden Gesuchstellerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Angesichts der fehlenden Einholung einer Beschwerdeant­wort (Art. 321 Abs. 1 ZPO) entstanden dem Gesuchsgegner keine Aufwendungen und es ist ihm mithin keine Parteientschädigung zuzusprechen;-

beschlossen:

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten, eventualiter ist sie abzuweisen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 500.00 werden der Gesuchstellerin auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1’500.00 bezogen. Der Restbetrag von 1’000.00 wird der Gesuchstellerin nach definitiver Erledigung aus der Kantonsgerichtskasse zurückerstattet.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 6’000.00.

4. Zufertigung an die Gesuchstellerin (1/R), die Amtsbeistandschaft Innerschwyz (2/R, inkl. KG-act. 1–1/23 sowie KG-act. 4 z.K.), die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Der KantonsgerichtsvizepräsidentDie Gerichtsschreiberin

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10. März 2025 amu