ZK2 2024 67 - Mietausweisung

Kantonsgericht Schwyz

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Beschluss vom 22. November 2024

ZK2 2024 67

Mitwirkend

Kantonsgerichtsvizepräsident Jonas Rüegg, Kantonsrichter Veronika Bürgler Trutmann und Pius Kistler, Gerichtsschreiberin Cornelia Spörri-Kessler.

In Sachen

A.________, Gesuchsgegnerin und Berufungsführerin,

gegen

B.________, Gesuchsteller und Berufungsgegner,

betreffend

Mietausweisung

(Berufung gegen die Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz vom 26. September 2024, ZES 2024 340);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. a) Der Berufungsgegner gelangte am 5. August 2024 mit folgendem Ausweisungsgesuch an das Bezirksgericht Schwyz (Vi-act. 1):

1. Die Gesuchsgegnerin sei zu verurteilen, das über 6 Zimmer und 4 Stockwerke verteilte Mittelhaus mit Garage und Parkplatz an der C.________strasse xx innert einer kurz anzusetzenden, richterlichen Frist zu räumen, zu reinigen, zu verlassen und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss zu übergeben.

2. Das zuständige Amt sei anzuweisen, das Urteil nach unbenütztem Ablauf der Frist auf Verlangen des Gesuchstellers auf Kosten der Gesuchsgegnerin zu vollstrecken.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inklusive Entschädigung für Umtriebe und die Nutzung des Hausteils nach Ende des Mietverhältnisses zulasten der Gesuchsgegnerin.

Die Berufungsführerin reichte innert angesetzter Frist (vgl. Vi-act. 6-9) keine Stellungnahme ein.

b) Am 26. September 2024 verfügte die Einzelrichterin was folgt

(KG-act. 2/2):

1. Der Gesuchsgegnerin wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, das Reihenhaus C.________strasse xx bis spätestens am ** Montag, 21.Oktober 2024**, zu räumen sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben.

lm Widerhandlungsfall ist der Gesuchsteller berechtigt, das Reihenhaus auf Kosten der Gesuchsgegnerin selber zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende Entscheid vorzulegen ist.

2. lm Übrigen wird auf die Klage nicht eingetreten.

3. [Gerichtskosten]

4. [Parteientschädigung]

5. [Rechtsmittel]

6. [Zufertigung]

c) Die Berufungsführerin reichte dagegen am 15. Oktober 2024 je eine mit „Berufungsantrag“ und „Berufungsschreiben“ bezeichnete Eingabe ein und beantragte eine Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 15. Dezember 2024 (KG-act. 1 und 2). Mit Berufungsant­wort vom 24. Oktober 2024 ersuchte der Berufungsgegner um Abweisung der Berufung und Ansetzung eines neuen, möglichst zeitnahen Auszugstermins (KG-act. 7).

2. a) Die Berufungsführerin bestreitet nicht, dass die Voraussetzungen der Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen erfüllt sind. Das Mietverhältnis ist damit unstreitig beendet, weshalb sie keinen Anspruch auf einen weiteren Verbleib im Mietobjekt hat und zu dessen Rückgabe verpflichtet ist (Art. 267 Abs. 1 OR). Sie verlangt indes eine Verlängerung der angesetzten Räumungsfrist, weil diese unzumutbar kurz und nicht ausreichend sei, um eine neue Wohnung zu finden und den Umzug zu organisieren. Sie beabsichtige, definitiv ins Ausland auszuwandern, weil sie in der Schweiz abgemeldet sei. Dieser Prozess sei zeitaufwendig und komplex, da hierfür Transportcontainer organisiert werden müssten und eine Bleibe gefunden werden müsse. Auch ihr Sohn stehe vor grossen Herausforderungen bei der Suche nach einer neuen Wohnung, weil er zum einen noch keine Arbeitsstelle gefunden habe, was die Erfolgsaussichten bei der Wohnungssuche erheblich mindere. Zum anderen würden zwei Einträge im Betreibungsregister seine Chancen bei der Wohnungssuche stark beeinträchtigen. Er brauche mehr Zeit, um eine Arbeitsstelle und eine neue Bleibe zu finden. Eine Verlängerung bis zum 15. Dezember 2024 sei fair und umsetzbar (KG-act. 2).

b) Der Berufungsgegner erachtet die beantragte Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 15. Dezember 2024 als unangemessen und unzumutbar. Die Berufungsführerin und ihr Sohn hätten mehr als vier Monate Zeit gehabt, sich eine neue Wohnung zu suchen und ihre Angelegenheiten zu regeln.

Gemäss der ihm an der Rechtsöffnungsverhandlung vom 2. September 2024 ausgehändigten Abmeldeerklärung des Amts für Migration habe sich die Berufungsführerin per 31. Juli 2021 ins Ausland abgemeldet. Bereits seit Monaten halte sie sich ihren eigenen Angaben nach mehrheitlich in Dubai auf und wolle definitiv dorthin auswandern. Die Auswanderung sei demnach bereits seit Jahren ein Thema gewesen. In Anbetracht der Umstände wäre auch eine Einlagerung der Möbel eine Option gewesen. Auch für den Sohn seien vier Monate ausreichend für die Arbeitssuche und eine zumindest übergangsmässige Wohnsituation. Es sei fraglich, ob ausreichende Anstrengungen unternommen worden seien. Schliesslich hätte die Berufungsführerin die von ihr mit Berufung vorgebrachten Gründe bereits vor erster Instanz vorbringen können

(KG-act. 7).

3. a) Laut Vorderrichterin musste die Berufungsführerin seit dem Zeitpunkt, an welchem die Kündigung vom 6. Juni 2024 als zugestellt gilt, mithin seit dem 8. Juni 2024, wissen, dass sie das Reihenhaus C.________strasse xx zu verlassen hat. Sie habe somit reichlich Zeit gehabt, sich eine neue Wohnung zu suchen. Die Berufungsführerin habe auch keine Gründe genannt, weshalb ihr das Verlassen und die ordnungsgemässe Rückgabe des Reihenhauses nicht möglich gewesen sei. Es sei der Berufungsführerin deshalb nur eine kurze Räumungsfrist bis Montag, 21. Oktober 2024, anzusetzen (angef. Verfügung E. 4.2). Bei den im Berufungsverfahren dagegen vorgebrachten Einwänden hinsichtlich der erschwerten Umstände aufgrund der geplanten Auswanderung und der aktuellen Situation ihres Sohnes handelt es sich um neue Behauptungen. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO sind neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur noch zu berücksichtigen, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Namentlich wenn eine Partei im erstinstanzlichen Verfahren unentschuldigt säumig war, wird sie mit denjenigen Tatsachen, die sie im erstinstanzlichen Verfahren hätte vorbringen können, im Rechtsmittelverfahren nicht mehr gehört (Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und weniger klaren Fällen, 2019, N 678). Die Berufungsführerin unterlässt es darzulegen, weshalb sie ihre Erklärungen nicht bereits vor erster Instanz vorbringen konnte und dass die Säumnis nicht verschuldetermassen oder in zu verant­wortender Weise erfolgte (vgl. Reetz/‌Hilber, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016,

Art. 317 ZPO N 65). Mangels Darlegung der Novenberechtigung handelt es sich damit um unzulässige Noven, die nicht zu hören sind. Dessen ungeachtet besteht im Ausweisungsverfahren ohnehin kein Anspruch auf Gewährung einer angemessenen Auszugsfrist. Ein allfälliger Aufschub der Vollstreckung eines Ausweisungsentscheids darf nur relativ kurz sein und nicht zu einer, gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR bei Zahlungsrückstand ohnehin ausgeschlossenen, Erstreckung des Mietverhältnisses führen (ZK2 2023 77 vom 9. Februar 2024 E. 5b; ZK2 2024 43 vom 4. September 2024 E. 3b/bb;

OGer ZH PF220023-O/U vom 2. Juni 2022 E. 3.1 mit Verweisen). Einerseits gewährte die Vorderrichterin der Berufungsführerin bereits eine Räumungsfrist von über drei Wochen. Andererseits äussert sich die Berufungsführerin mit keinem Wort darüber, geschweige denn belegt sie, dass, inwieweit oder seit wann sie um die Organisation ihrer Auswanderung oder das Finden einer neuen Bleibe bemüht war. Ebenso wenig begründet sie, weshalb die ihr angesetzte Frist bis zum 21. Oktober 2024 hierfür nicht ausreichend war oder ist. Wie sie selber vorbringt, ist sie in der Schweiz bereits abgemeldet. Die Schilderungen rund um die Verhältnisse ihres Sohnes bleiben gleichermassen unsubstanziert und unbelegt. Im Übrigen ist eine allenfalls angespannte finanzielle Situation für von einer Ausweisung betroffene Mieter jedenfalls nicht aussergewöhnlich (AppGer BS ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.4). Die Berufungsführerin hat es selbst zu verant­worten, wenn sie sich seit der am 6. Juni 2024 per 31. Juli 2024 erfolgten Kündigung (Vi-KB 2/4) nicht genügend um den bevorstehenden Umzug kümmerte. Es ist denn auch nicht absehbar, dass eine zusätzliche Schonfrist die Aussichten, eine neue Wohnung zu finden, merklich erhöhen würde (vgl. auch OGer ZH, PF220023-O/U vom

2. Juni 2022 E. 3.4.2). Darüber hinaus wurde der Zeitpunkt des Eintritts der Vollstreckbarkeit mit Einreichung der Berufung auf einen unbestimmten Zeitpunkt hinausgeschoben und die Berufungsführerin kam aufgrund der aufschiebenden Wirkung ihrer Berufung faktisch bereits in den Genuss einer zusätzlichen Schonfrist (vgl. auch AppGer BS ZB.2023.53 vom

1. November 2023 E. 3.4). Eine Verlängerung der Auszugsfrist bis zum 15. Dezember 2024 erscheint somit nicht gerechtfertigt. Weil die in der angefochtenen Verfügung angesetzte Auszugsfrist bis zum 21. Oktober 2024 mittlerweile verstrichen ist, hat der Befehl nunmehr auf sofortige Ausweisung zu lauten (siehe auch OGer ZH LF190039-O/U vom 6. September 2019 E. 6c).

4. Zusammengefasst ist die Berufung abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1’000.00 der unterliegenden Berufungsführerin aufzuerlegen

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Eine Partei- bzw. Umtriebsentschädigung ist dem Berufungsgegner bereits mangels entsprechenden Antrags nicht zuzusprechen;-

beschlossen**:**

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.

2. Dispositivziffer 1 der angefochtenen Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz vom 26. September 2024 wird im Sinne der Erwägungen aufgehoben und wie folgt neu festgesetzt:

1. Der Gesuchsgegnerin wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, das Reihenhaus C.________strasse xx ** unverzüglich** zu räumen

sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben.

lm Widerhandlungsfall ist der Gesuchsteller berechtigt, das Reihenhaus auf Kosten der Gesuchsgegnerin selber zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende Entscheid vorzulegen ist.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1’000.00 werden der Berufungsführerin auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss in der

Höhe von Fr. 2’000.00 bezogen. Der Restbetrag von Fr. 1’000.00 wird der Berufungsführerin zurückbezahlt.

4. Eine Parteientschädigung wird für das Berufungsverfahren nicht gesprochen.

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 21’060.00.

6. Zufertigung an A.________ (1/R), B.________ (1/R) und an die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Der KantonsgerichtsvizepräsidentDie Gerichtsschreiberin

Versand

25. November 2024 amu