ZK2 2024 43 - Mietausweisung

Kantonsgericht Schwyz

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Beschluss vom 4. September 2024

ZK2 2024 43

Mitwirkend

Kantonsgerichtspräsident Reto Heizmann, Kantonsrichter Veronika Bürgler Trutmann und Pius Kistler, Gerichtsschreiberin Cornelia Spörri-Kessler.

In Sachen

A.________, Gesuchsgegner und Berufungsführer,

gegen

B.________, Gesuchstellerin und Berufungsgegnerin,

vertreten durch C.________ AG, vertreten durch Rechtsanwältin D.________,

betreffend

Mietausweisung

(Berufung gegen die Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht

Einsiedeln vom 28. Juni 2024, ZES 2024 55);-

hat die 2. Zivilkammer,

nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. a) Die Gesuchstellerin gelangte am 14. Mai 2024 an die Einzelrichterin am Bezirksgericht Einsiedeln und ersuchte im Sinne des Rechtsschutzes in

klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO mit den folgenden Rechtsbegehren um Mietausweisung des Gesuchsgegners (Vi-act. 1):

1. Es sei dem Gesuchsgegner unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall zu befehlen, die von ihm gemäss Mietvertrag vom 26.08.2020 gemietete und genutzte 4.5 Zimmerwohnung im 1. Stock des Mehrfamilienhauses E.________weg xx innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsentscheids vollständig zu räumen sowie in ordentlichem und gereinigtem

Zustand und mit allen vier Schlüsseln KESO KA_____, einem Steckschlüssel WM/TB Nr. 6 und einem Garagentoröffner zurückzugeben.

2. Es sei dem Gesuchsgegner unter Androhung von Busse gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall zu befehlen, den von ihm gemäss Mietvertrag vom 26.08.2020 gemieteten und genutzten

Autoeinstellplatz Parkplatz –Nummer 3, ebenfalls zur 4.5. Zimmerwohnung im 1. Stock des Mehrfamilienhauses E.________weg xx gehörend, innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsbegehrens zu räumen sowie in ordentlichem und gereinigtem Zustand zurückzugeben.

3. Kommt der Gesuchsgegner den Ausweisungsbefehlen gemäss Ziff. 1 und Ziff. 2 nicht nach, sei die Gesuchstellerin zu berechtigen, nebst der Bestrafung nach Ziff. 1 und Ziff. 2, die Wohnung und den Garagenplatz auf Kosten und Gefahr des Gesuchsgegners zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls die

Polizeibehörde beizuziehen.

4. Für den Fall der Nichtbefolgung der Ausweisungsbefehle sei die Gesuchstellerin zu ermächtigen, unter Vorlage des Entscheids die Hilfe der Polizei zur zwangsweisen und notfalls gewaltsamen Durchsetzung des Ausweisungsbefehls in Anspruch zu nehmen.

5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuern, zu Lasten des Gesuchsgegners.

Die Stellungnahme des Gesuchsgegners datiert vom 31. Mai 2024 (Vi-act. 7) und eine weitere (unaufgeforderte) Eingabe der Gesuchstellerin vom

6. Juni 2024 (Vi-act. 8). Am 28. Juni 2024 verfügte die Einzelrichterin was folgt (KG-act. 1/1):

1. Dem Gesuchsgegner wird richterlich befohlen, die 4.5 Zimmerwohnung im 1. Stock des Mehrfamilienhauses E.________weg xx innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsentscheides vollständig zu räumen sowie in ordentlichem und gereinigtem Zustand mit allen vier Schlüsseln KESO KA____, einem Steckschlüssel WM/TB Nr. 6 und einem Garagentoröffner an die Gesuchstellerin zurückzugeben.

2. Dem Gesuchsgegner wird richterlich befohlen, den Autoeinstellplatz Parkplatz-Nummer 3, ebenfalls zur 4.5 Zimmerwohnung im 1. Stock des Mehrfamilienhauses E.________weg xx gehörend, innert

10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsbegehrens zu räumen sowie in ordentlichem und gereinigtem Zustand der Gesuchstellerin zurückzugeben.

3. Für den Fall der Nichtbefolgung der Ausweisungsbefehle von Ziff. 1 und 2 wird dem Gesuchsgegner Bestrafung mit Busse gemäss Art. 292 StGB wegen Ungehorsams gegen eine richterliche Verfügung angedroht.

4. [Gerichtskosten]

5. [Parteientschädigung]

6. [Rechtsmittel]

7. [Zufertigung]

b) Der Gesuchsgegner erhob dagegen am 3. Juli 2024 „Einsprache“ und beantragte eine Verlängerung der Räumungsfrist um mindestens 30 Tage

(KG-act. 1). Die Verfahrensleitung nahm die Eingabe mit Verfügung vom

4. Juli 2024 als Berufung entgegen (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1) und gab dem Gesuchsgegner (nachfolgend: Berufungsführer) Gelegenheit zur Verbesserung dieser innert laufender Frist, weil sie evtl. nicht den Anforderungen an eine rechtsgenügende Begründung entspreche (KG-act. 2). Seitens des Berufungsführers erfolgte keine weitere Eingabe und auf die Einholung einer Berufungsant­wort wurde verzichtet.

2. Der Berufungsführer bestreitet nicht, dass die Voraussetzungen der Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen erfüllt sind. Das Mietverhältnis ist unstreitig beendet, weshalb der Berufungsführer keinen Anspruch auf einen weiteren Verbleib im Mietobjekt hat und zur Rückgabe desselbigen verpflichtet ist (Art. 267 Abs. 1 OR). Er beanstandet indes die Länge der angesetzten Räumungsfrist und beantragt eine Verlängerung der Ausweisungsfrist „um mindestens 30 Tage”, um ausreichend Zeit zu haben, eine neue Wohnung zu finden und den Umzug ordnungsgemäss zu organisieren. Es sei ihm innert zehn Tagen nicht möglich, eine geeignete neue Wohnung zu finden sowie den Umzug zu organisieren. Trotz intensiver Bemühungen habe er bis heute keine alternative Unterkunft finden können. Eine sofortige Räumung würde für ihn eine erhebliche Härte darstellen. Er sei auf eine angemessene Übergangsfrist angewiesen, um nicht obdachlos zu werden und seine persönliche und berufliche Existenz nicht zu gefährden (KG-act. 1).

3. a) Wie die Verfahrensleitung dem Berufungsführer bereits mit Verfügung vom 4. Juli 2024 mitteilte, ist eine Berufungsschrift nach Art. 311 Abs. 1 ZPO mit den erforderlichen Rechtsbegehren und einer rechtsgenügenden Begründung bei der Rechtsmittel­instanz einzureichen und sie muss insbesondere Anträge bzw. ein Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Entscheids enthalten sowie sich mit dem vor­instanzlichen Entscheid auseinandersetzen. Die vor­instanzlichen Erwägungen, die als fehlerhaft erachtet werden, sind im Einzelnen zu bezeichnen und es ist anzugeben, weshalb sie fehlerhaft sind (Reetz/‌Theiler, in: Sutter-Somm/‌Hasenböhler/‌Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016,

Art. 311 ZPO N 34 ff.; Spühler, in: Spühler/‌Tenchio/‌Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, Art. 311 ZPO N 15; Sutter-Somm/‌Seiler, Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021, Art. 311 ZPO N 7 f.; vgl. auch KG-act. 2). Sind die Anforderungen an die Berufungsschrift nicht erfüllt, tritt das Gericht auf die Berufung nicht ein (Reetz/‌Theiler, a.a.O., Art. 311 ZPO N 11).

b) aa) Der Berufungsführer verlangt die Verlängerung der Räumungsfrist „um mindestens 30 Tage”. Es bleibt dabei unklar, welchen (frühesten) Zeitpunkt er für einen Auszug als angemessen erachtet und ob er eine Verlängerung der Frist auf (mindestens) 40 Tage ab Rechtskraft oder ab Erlass des erstinstanzlichen Entscheids beantragt. Der Berufungsführer bringt nicht präzise zum Ausdruck, wie genau die Berufungsinstanz entscheiden bzw. den angefochtenen Entscheid abändern soll und dies ergibt sich auch nicht aus der Rechtsmittelbegründung (vgl. Reetz/Theiler, a.a.O., Art. 311 ZPO N 34 f.; BGE 137 III 617 E. 6.2). Zudem zeigt er nicht auf, weshalb der angefochtene Entscheid in diesem Punkt als falsch anzusehen ist, obwohl er vor erster Instanz am

31. Mai 2024 lediglich „gegebenenfalls” um eine „kurze Fristverlängerung” bat, bis sie die Wohnsituation endgültig geklärt hätten (vgl. Vi-act. 7), die angefochtene Verfügung erst am 28. Juni 2024 erging und der Auszug gemäss den vor­instanzlichen Erwägungen bereits damals seit mehr als zwei Monaten überfällig war (vgl. angef. Verfügung E. 14). Auf die Berufung kann mithin mangels hinreichenden Antrags sowie genügender Begründung nicht eingetreten werden. Sofern der Berufungsführer eine Verlängerung der Frist ab Erlass des erstinstanzlichen Entscheids zu beantragen beabsichtigte, erwiese sich die Berufung überdies infolge Zeitablaufs ohnehin als gegenstandslos.

bb) Im Übrigen substanziert geschweige denn belegt der Berufungsführer seine Behauptung über die angeblich erfolgten intensiven Bemühungen bei der Wohnungssuche nicht. Ebenso wenig legt er Gründe dar, weshalb diese bisher erfolglos blieben und ihm eine erfolgreiche Wohnungssuche innert angesetzter Frist nicht möglich war oder ist. Eine allenfalls angespannte finanzielle Situation oder im gleichen Haushalt lebende Kinder (vgl. Vi-act. 7) sind für von einer Ausweisung betroffene Mieter jedenfalls nicht aussergewöhnlich (AppGer BS ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.4). Der Berufungsführer hat es selbst zu verant­worten, wenn er sich seit der am 19. Februar 2024 per 31. März 2024 erfolgten Kündigung (Vi-act. 3/16) nicht genügend um den bevorstehenden Umzug kümmerte. Im Ausweisungsverfahren besteht ausserdem kein Anspruch auf Gewährung einer angemessenen Auszugsfrist. Ein allfälliger Aufschub der Vollstreckung eines Ausweisungsentscheids darf nur relativ kurz sein und nicht zu einer, gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR bei Zahlungsrückstand ohnehin ausgeschlossenen, Erstreckung des Mietverhältnisses führen (ZK2 2023 77 vom 9. Februar 2024 E. 5b; OGer ZH, PF220023-O/U vom 2. Juni 2022 E. 3.1 mit Verweisen). Es ist denn auch nicht absehbar, dass eine zusätzliche Schonfrist die Aussichten, eine neue Wohnung zu finden, merklich erhöhen würde (vgl. auch OGer ZH, PF220023-O/U vom 2. Juni 2022 E. 3.4.2). Darüber hinaus wurde der Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft mit Einreichung der Berufung auf einen unbestimmten Zeitpunkt hinausgeschoben und der Berufungsführer kam aufgrund der aufschiebenden Wirkung seiner Berufung faktisch bereits in den Genuss einer zusätzlichen Schonfrist (vgl. auch AppGer BS ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.4). Wäre auf die Berufung (entgegen den vorstehenden Erwägungen) einzutreten, wäre sie daher abzuweisen.

4. Zusammengefasst ist auf die Berufung wegen fehlender rechtsgenüglicher Anträge und Begründung nicht einzutreten. Wäre auf die Berufung einzutreten, müsste sie abgewiesen werden. Ausgangsgemäss sind die wegen des Nichteintretens reduzierten Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 800.00 dem unterliegenden Berufungsführer aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mangels Einholung einer Berufungsant­wort und folglich mangels relevanten Aufwands ist keine Parteientschädigung zuzusprechen;-

beschlossen:

1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten, eventualiter wird sie abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 800.00 werden dem Berufungsführer auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 2’000.00 bezogen. Der Restbetrag (Fr. 1’200.00) wird dem Berufungsführer zurückbezahlt.

3. Eine Parteientschädigung wird für das Berufungsverfahren nicht gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 12’990.00.

5. Zufertigung an A.________ (1/R), an Rechtsanwältin D.________

(2/R, unter Beilage von KG-act. 1) und an die Vor­instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor­instanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer

Der KantonsgerichtspräsidentDie Gerichtsschreiberin

Versand

9. September 2024 rfl